거주주택 비과세 조건 충족 여부

Question

이성민 · Accepted Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.

세 질의는 오피스텔과 입주권을 함께 가진 채 거주주택을 파느냐로 갈립니다. 상속받은 30% 지분은 지분이 가장 큰 상속인이 아니라면 다른 주택을 팔 때 주택 수에서 빠집니다(소득세법 시행령 제155조 제3항). 걸리는 것은 장기임대주택 특례와 입주권 특례가 각각 1주택 세대를 전제로 하고, 둘을 겹쳐 적용하는 연결 규정이 없다는 점입니다. 오피스텔을 보유한 채 파는 길은 두 특례를 겹쳐 보는 해석에 기대야 하고, 오피스텔을 먼저 정리하면 입주권 특례 하나로 판단합니다. 어느 쪽이든 기준은 입주권 취득일부터 3년인 2028년 10월입니다.

1. 거주주택 양도 시점 — 장기임대주택 특례는 「장기임대주택 … 과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대」라고 정해 입주권을 함께 가진 경우를 직접 다루지 않습니다. 입주권 특례(같은 영 제156조의2 제3항)도 1주택 세대 기준입니다. 이 결합을 인정하는 해석이 있는지가 먼저이고, 3년이 지나면 신축 완성 후 3년 안에 양도하고 세대전원이 신축에 1년 이상 거주하는 요건이 더해집니다. 오피스텔 의무임대기간을 채우기 전에 거주주택을 팔면 나중에 기간을 못 채울 때 추징됩니다.

2. 오피스텔을 먼저 양도 — 남는 것은 거주주택·입주권·소수지분이라 입주권 특례 요건으로만 판단합니다. 다만 의무임대기간 중이면 임대사업자 과태료 문제가 따로 있습니다.

3. 오피스텔과 신축아파트 — 주거용 오피스텔은 주택 수에 들어가 2주택입니다. 신축아파트를 팔 때 오피스텔 임대등록을 유지하고 그 아파트에 2년 이상 거주했다면 장기임대주택 특례를 다시 볼 수 있고, 현행 조문에 횟수 제한은 없습니다.

[확인할 것]
① 오피스텔 — 거주주택 양도일 현재 사업자등록·임대등록 유지, 임대료 증가율 5% 이내, 등록 시기·유형·가액이 특례 대상인지
② 입주권 — 거주주택 취득 1년 후 취득, 취득일부터 3년 이내 양도
③ 상속지분 — 지분이 가장 큰 상속인이 아닐 것(같으면 거주자·최연장자 순)

오피스텔 임대사업자 등록일과 의무기간, 입주권 승계 계약일, 상속지분 비율을 채팅·전화상담으로 알려주시면 양도 순서별 요건을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

1> 거주주택과 조합원입주권에[ 대해서 일시적 1세대 2주택처럼 3년이내 또는 조합원입주권아파트 에서 1년이상 거주할 목적이면 임시사용승인일로부터 3년 이내까지 양도소득세 비과세 적용 가능합니다.

2> 거주주택가 아닌 1번과 같은 방식으로 비과세 가능합니다.

3> 재개발아파트에 대해서 임시사용승인일로부터 3년 이내까지 거주주택을 양도를 하시는 경우에는 비과세가 가능하지만, 3년 이후부터는 2주택자로서 양도소득세 비과세 적용이 안됩니다.

4> 임시사용승인일로부터 3년이내 거주주택 양도계획을 세우시는 것이 가장 오랫동안 보유하시면 비과세 받는 방법 같습니다.

강태훈 · Answer

오피스텔은 주거, 상가여부를 판단합니다.

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