축산업 양도세 단독/공동명의 부동산 등기 처리 궁금합니다.

Question

조연화 · Answer

안녕하세요 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

1. 단독 명의 vs 공동 명의 (상속세 및 양도세 측면)
상속세는 기본적으로 최소 10억 원(일괄공제 5억 원 + 배우자공제 최소 5억 원)까지는 과세되지 않습니다.
상속재산 평가액에서 채무 9억 원을 차감한 순자산이 10억 원 이하라면 상속세가 발생하지 않으므로, 향후 축산업 운영과 양도의 편의를 위해 질문자님 단독 명의로 하셔도 무방합니다.
다만 순자산이 10억 원을 초과한다면, 어머님과 지분을 나누어 배우자 상속공제를 추가로 확보하는 것이 상속세 절감에 훨씬 유리합니다.

2. 감정평가 시 재산세 인상 여부 및 소(가축) 평가
재산세(토지세): 보유세인 재산세는 감정평가액이 아닌 정부가 매년 고시하는 '공시지가(시가표준액)'를 기준으로 부과됩니다. 따라서 추후 양도세를 줄일 목적으로 상속 시점에 감정평가를 받는다고 해서 당장 토지세가 폭등하지는 않습니다.
소(가축) 평가: 소 역시 상속재산(동산)에 포함되며, 원칙적으로 상속개시일(사망일) 시점의 가치로 평가하여 상속재산가액에 합산해야 합니다.

축사 및 농지는 일반 부동산과 달리 영농상속공제 특례 적용 여부를 면밀히 따져보아야 합니다. 특히 승계되는 채무액(9억 원)이 크기 때문에, 감정평가 진행 시 발생하는 수수료 비용과 향후 양도세 절감 실익을 정밀하게 비교해 보는 시뮬레이션이 필수적입니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

이동영 · Answer

안녕하세요 대표님
이동영 세무사입니다.

1. 우선 상속세부터 설명드리자면 경우에 따라 다릅니다.
공동명의로 인해 배우자의 상속재산 지분이 커지면 배우자상속공제가 증가해 상속세가 줄어들 수 있으나, 만약 대표님이 영농상속공제를 적용받으실 수 있다면 공동명의가 오히려 더 손해가 될 수 있습니다. 상속세 비교는 정확한 검토가 필요합니다.

양도소득세는 왠만해서 공동명의가 유리합니다. 양도차익이 크면 클수록 지분으로 쪼개어 차익이 분산되기에 소득세 누진세 효과를 고려한다면 공동명의가 유리할 것으로 예상됩니다.

다만, 위 내용은 공동명의가 가능하다는 가정하에 얘기입니다. 영농축산업 관련 부동산은 실제 그 업에 종사하시는 분이 아니시라면 상속일부터 5년 간 보유가 가능하나, 그 이후의 기간에는 처분을 강제하고 있습니다. 따라서 대표님이 5년 이상 계속해서 축산업을 영위한다고 한다면 대표님이 축산업과 관련된 부분은 전부 상속받으셔야 할 수도 있습니다.

2. 양도세 절감을 위해 감정평가 금액으로 상속세 신고하는 것과 토지세(재산세)는 관련이 없습니다. 토지세는 감정평가한 금액이 아닌 국가가 자체적으로 평가한 토지 기준시가를 통해 세금을 매기기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다.

소 돼지 등 가축은 상속개시일을 기준으로 평가합니다. 가축은 굳이 감정평가를 받을 필요 없으실 것으로 사료됩니다.
제 경험상 가축은 감정평가를 할 때 축산업 전체에 대한 영업권을 평가할 때 고려되는 정도지 개별적으로 가축만 평가하는 경우는 본 적이 없습니다.

자세한 내용은 상담 문의를 주시면 성실히 안내드리겠습니다.

감사합니다
(읽고 도움이 되셨다면 글 채택 부탁드리겠습니다~!)

박용운 · Answer

순재산이 10억원을 넘지 않으면 어머니와 나누지 않아도 상속세는 나오지 않습니다. 배우자 상속공제 5억원은 어머니가 재산을 한 푼도 받지 않아도 적용되기 때문입니다.

1. 단독이냐 공동이냐 (질문 1번)
자산에서 은행 채무 9억원을 뺀 금액이 10억원 이하면 일괄공제 5억원과 배우자공제 5억원으로 세금이 없고, 단독으로 받으셔도 상속세 차이가 없습니다. 10억원을 넘을 때만 어머니 지분이 의미가 있는데, 그때는 신고기한 다음 날부터 9개월 안에 어머니 명의로 등기를 마치고 분할 사실을 신고해야 공제를 더 받습니다.

2. 영농상속공제를 먼저 보셔야 합니다
축사와 딸린 토지는 영농상속공제 대상이고 한도가 30억원입니다. 다만 공제액은 그 가액에서 담보된 채무를 뺀 금액이라, 9억원이 축사에 담보로 잡혀 있으면 실익이 크지 않습니다. 요건도 아버님은 상속개시일 8년 전부터, 질문자분은 2년 전부터 계속 직접 영농에 종사했어야 합니다. 아버님이 65세 이전에 돌아가셨다면 2년 요건은 적용되지 않으니 연세를 먼저 확인하셔야 합니다. 이 공제를 받는다면 영농하는 상속인이 받아야 하고, 5년 안에 처분하거나 영농을 그만두면 전액 추징됩니다.

3. 감정평가와 소 (질문 2번)
재산세는 감정가가 아니라 시가표준액으로 매기니 감정평가 때문에 토지세가 오르지는 않습니다. 상속세가 나오지 않는 구간이면 감정평가로 높여 신고하는 쪽이 나중에 팔 때 취득가액이 되어 양도세가 줄어듭니다. 기준시가 10억원 이하면 감정기관 한 곳으로도 됩니다. 소는 생전이 아니라 돌아가신 날 현재 가액으로 평가합니다.

축사와 토지의 공시가격, 아버님과 질문자분의 영농 종사 기간을 채팅·전화상담으로 알려주시면 단독과 공동의 세액을 비교해 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제18조의3, 제19조, 제21조, 같은 법 시행령 제16조, 제49조 제6항, 제52조, 소득세법 시행령 제163조 제9항, 지방세법 제110조

전백현 · Answer

안녕하세요, 마포구 솔루션세무회계 전백현 세무사입니다.
올해에만 상속세 수십건 신고를 한 상속세 전문세무사입니다.

문의주신 내용 답변드립니다.

1. 단독 vs 공동명의

어머님과 공동명의가 꼭 유리하지는 않습니다.
배우자공제는 어머님이 아무것도 받지 않으셔도 최소 5억원이 자동으로 적용되기 때문입니다.

-기본공제 5억원 + 배우자공제 5억원 + 은행 빚 9억원 차감
-그래서 아버님 재산 전체(축사·토지·소·예금·사업장 보증금 등)가 약 19억원 이하라면 누구 명의로 하든 상속세가 거의 없습니다.

CASE 1) 다음의 경우에는 따님 단독이 더 나을 가능성이 큽니다.

-어머님이 받으시면, 나중에 어머님 상속 때 그 재산에 상속세가 다시 계산됩니다.
-영농상속공제(최대 30억원)를 받을 수 있는지 검토가 필요합니다.(아버님이 8년 이상 직접 축산을 하셨고 따님도 2년 전부터 함께 일하셨다면 받을 수 있습니다. 아버님이 65세 전에 돌아가셨다면 따님의 2년 조건은 없습니다.) → 다만, 아버님 명의 서비스업 소득이 연 3,700만원 이상인 해가 있었다면 받기 어려울 수 있습니다.

CASE 2) 재산이 19억원을 크게 넘는다면 어머님 몫을 늘리는 편이 유리할 수 있습니다. 이때는 부채를 누가 떠안는지까지 넣어서 계산해 봐야 합니다.
어느 쪽이든 오빠분 동의를 받아 처음 나눌 때 확정하시는게 좋을것으로 보입니다.

2. 감정평가

-양도세: 상속세 신고 금액이 나중에 파실 때 '산 가격'이 됩니다. 그래서 상속세가 나오지 않는 금액 안이라면 감정가를 높여 두는 편이 유리합니다.
-소: 소도 상속재산이고, 부동산과 마찬가지로 돌아가신 날(8월) 기준으로 평가합니다. 감정평가서는 돌아가신 날로부터 6개월 안에 받으셔야 합니다.

혹여나 상속세 신고 및 상담이 필요하시면 편하게 연락주세요.
감사합니다.

곽진순 · Answer

이 사안에서는 배우자 상속공제보다 더 중요한 부분이 있을 수 있습니다.

바로 영농상속공제입니다.

상속세 및 증여세법 제18조의3에 따라 일정 요건을 충족하면 영농상속재산가액에 대해 최대 30억 원까지 상속세 과세가액에서 공제받을 수 있습니다. 축산업의 양축도 영농상속에 포함됩니다

또한 축사와 토지 전체가 영농상속재산에 해당하는지도 확인해야 합니다. 토지의 실제 이용현황과 축사 부속토지의 범위 등이 중요합니다.

영농상속공제가 가능하다면 상속재산을 누구에게 배분할지 결정할 때 상당히 큰 변수가 됩니다

김주용 · Answer

안녕하세요.
상속세만 보면 어머님이 재산을 실제로 받으시는 쪽이 배우자 상속공제를 넓게 쓸 수 있어 유리할 수 있습니다. 다만 순재산(재산-채무 9억)이 크지 않다면 단독·공동 어느 쪽이든 상속세가 없을 수 있어, 먼저 재산가액부터 확인하셔야 합니다.

1. 배우자가 계시면 일괄공제 5억과 배우자공제 최소 5억이 적용되어, 누가 받든 순재산 약 10억까지는 상속세가 없는 것으로 보입니다. 이를 넘는 부분은 어머님이 실제로 받으신 몫(법정지분 한도)만큼 배우자공제가 커집니다.
2. 은행 채무 9억을 누가 승계하는지도 같이 정하셔야 합니다. 채무를 떠안는 분이 재산도 그만큼 받는 구조가 자연스럽습니다.
3. 따님이 축산업을 이어가신다면 영농상속공제나 축사용지 양도 감면(축산 기간 요건) 대상이 되는지 검토하실 만합니다. 요건이 까다로워 확인이 필요합니다.
4. 어머님 지분은 나중에 어머님 상속 때 다시 상속세 대상이 되는 점도 고려하셔야 합니다.
5. 감정평가로 신고하면 취득가액이 높아져 나중 양도세가 줄어듭니다. 상속 취득세는 시가표준액 기준이라 감정평가액 때문에 크게 늘지는 않는 것으로 보입니다. 소는 사망일 기준으로 평가합니다.
6. 신고기한은 사망한 달 말일부터 6개월입니다.

재산가액과 채무를 놓고 분할안을 비교해 보셔야 결론이 나와서, 정식 상담을 권해 드립니다.

하예진 · Answer

안녕하세요, 세무회계 글 하예진 세무사입니다.

질문 순서대로 답변드립니다.

1. 단독 명의와 공동 명의
축사, 토지, 소 등 전체 재산에서 채무 9억원을 뺀 순재산이 10억원 이하이면 상속세는 나오지 않습니다. 배우자 공제 5억원은 어머님이 상속을 받지 않으셔도 적용되고, 일괄공제 5억원과 합쳐 10억원까지 공제되기 때문에 명의에 따른 상속세 차이는 없습니다.
순재산이 10억원을 넘으면 어머님이 실제 상속받는 금액만큼 배우자 공제가 늘어나지만, 신고기한 다음날부터 9개월 안에 등기까지 마쳐야 합니다. 다만 축산업을 직접 하시므로 영농상속공제(최대 30억원)를 받으실 수 있는지 먼저 검토하셔야 하고, 이 경우 질문자님이 축산 관련 재산을 상속받으셔야 유리합니다. 공제를 받은 뒤 5년 안에 처분하거나 영농을 그만두시면 공제받은 세액이 추징됩니다.
양도세는 공동 명의가 양도차익을 나눌 수 있어 유리한 경우가 많습니다.

2. 감정평가와 소 평가
토지세(재산세)는 감정평가액이 아니라 공시가격 기준으로 부과되므로 감정평가를 받아도 늘지 않습니다. 감정평가액으로 신고하면 상속세는 늘 수 있으나 나중에 양도할 때 취득가액이 커져 양도세는 줄어듭니다.
소는 상속개시일 기준으로 평가하고, 소만 따로 감정평가를 받는 경우는 드뭅니다.

추가로 자세한 상담이 필요하신 경우, 프로필을 클릭하시어 상담신청 부탁드립니다.
감사합니다.

세무회계 글 하예진 세무사 (상속·증여 전문)

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