• Q.

  업무용 오피스텔 취득 시 기존사업자 활용 가능여부 문의드립니다.

  업무용 오피스텔 취득과 관련하여
  현재 운영 중인 부동산(중개업) 사업자를 포함하여 세무적인 자문을 요청드립니다.
  
  [현재상황]
  * 기존 사업자: 부동산 자문 및 중개업 / 개인사업자 / 일반과세자
  * 기존 사무실(상가업무시설)과 취득예정 오피스텔(업무시설)은 동일건물 별개 동에 소재
  * 예상 매매가: 약 1억1500만원
  * 취득예정 명의자: 대표자 개인명의
  * 사용 목적: 기존 중개업의 부속 업무공간(사무집기 설치, 행정업무 및 자료 보관 등)
  임대 또는 주거 목적 없이 업무용으로 사용예정
  
  
  [문의사항]
  1. 기존 사업자 활용 가능 여부
  *오피스텔에 신규 사업자등록 없이 기존 부동산중개업 사업자의 업무용 고정자산으로 등록할 수 있는지
  *동일 단지 내 다른 동의 오피스텔을 부속 업무공간으로 사용할 경우 별도 사업장 등록이나 기존사업자등록 정정이 필요한지
  
  2. 오피스텔 필요경비 처리
  *건물분 감가상각비, 관리비, 재산세, 대출이자 등을 기존 중개업 사업자의 필요경비로 처리할 수 있는지
  *취득세, 등기비용, 인테리어 및 사무집기 구입비용은 어떻게 회계처리해야 하는지
  
  3. 주택 수 관련
  현재 대표자 명의의 주택 1채(비규제지역)를 보유하고 있으며, 신규 오피스텔은 실제 업무용으로 사용할 예정입니다.
  이 경우 기존 1주택자의 주택 수 산정에 영향이 없는지(기존 1주택의 양도소득세 및 향후 주택 취득세 기준)
  
  가능하다면 별도의 사업자를 추가하지 않고 기존 중개업 사업자에 자산을 등록하여 관리하고 싶습니다.
  위 방식이 세무상 가능한지, 취득 전에 준비하거나 확인해야 할 사항이 있는지 검토 및 제안 부탁드립니다.
  감사합니다.
  김*성 님
  조회 : 61건 답변 : 5건 9시간전 즐겨찾기
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  하예진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  8시간전

  안녕하세요, 세무회계 글 하예진 세무사입니다.
  
  질문 순서대로 답변드립니다.
  
  1. 기존 사업자 활용
  
  오피스텔을 기존 중개업 사업자의 업무용 자산으로 쓰시는 것은 가능합니다.
  신규 사업자등록 없이 오피스텔을 사업용 자산으로 장부에 올려 관리하시면 됩니다.
  
  다만 사업장 등록이 필요한지는 그 공간에서 무엇을 하느냐에 따라 달라집니다.
  부가세법에서 사업장은 사업자가 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소입니다.
  고객 상담이나 중개 계약처럼 사업의 거래가 그 오피스텔에서도 이루어진다면 사업장으로 볼 수 있어, 사업자등록 정정이나 추가 사업장 등록을 검토하셔야 합니다.
  반대로 서류 보관이나 내부 행정업무만 하는 공간이라면 별도 사업장으로 보지 않는 경우가 많습니다.
  
  실제 사용 모습에 따라 판단이 갈리므로, 취득 전에 관할 세무서에 사용 목적을 설명하고 확인하시기 바랍니다.
  
  2. 필요경비와 회계처리
  
  실제 업무에 쓰는 오피스텔이라면 건물 감가상각비, 관리비, 재산세, 사업용 대출이자는 필요경비로 처리할 수 있습니다.
  
  취득세와 등기비용은 오피스텔 취득원가에 포함하여 감가상각하고, 토지분은 감가상각 대상이 아닙니다.
  인테리어는 금액과 성격에 따라 취득원가 또는 비용으로 나뉘고, 사무집기는 비품으로 감가상각합니다.
  
  부가세는 건물분 매입세액을 공제받을 수 있는지가 중요합니다.
  매도인이 세금계산서를 발급하는지와 실제 업무용으로 쓰는지에 따라 달라지므로, 취득 전에 반드시 확인하시기 바랍니다.
  
  3. 주택 수
  
  업무용으로만 사용하고 주거용으로 쓰지 않는다면 양도세에서는 주택으로 보지 않습니다.
  다만 사실상 주거용으로 사용하거나 임대하면 주택으로 볼 수 있습니다.
  
  취득세는 재산세가 주택으로 부과되는 오피스텔이 주택 수에 포함됩니다.
  용도 변경이나 주거 사용 이력을 남기지 않도록 주의하셔야 합니다.
  
  추가로 자세한 상담이 필요하신 경우, 프로필을 클릭하시어 상담신청 부탁드립니다.
  감사합니다.
  
  세무회계 글 하예진 세무사

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  김주용 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  8시간전

  안녕하세요.
  기존 중개업 사업자의 사업용 자산으로 장부에 올리고 경비 처리하는 것은 가능해 보입니다. 다만 그 오피스텔에서 실제 업무를 한다면 별도 사업장으로 볼 수 있어, 사업자등록 방식과 공인중개사법상 제한을 먼저 확인하셔야 합니다.
  
  1. 부가세법은 사업장마다 등록하는 것이 원칙이라, 행정업무를 하는 공간이면 종된 사업장 등록이 필요할 수 있습니다. 단순 자료 보관만 하면 사업장으로 보지 않을 여지가 있지만 사실판단 사항으로 보입니다.
  2. 개업공인중개사는 중개사무소를 하나만 둘 수 있습니다. 오피스텔에서 상담·계약 업무를 하면 이중사무소 문제가 될 수 있어 관할 구청 확인이 필요합니다.
  3. 건물분 부가세는 과세사업(중개업)에 쓰면 매입세액 공제가 가능해 보입니다. 세금계산서를 어느 사업장 명의로 받을지 취득 전에 정하세요. 나중에 주거용으로 바꾸면 공제분을 다시 낼 수 있습니다.
  4. 감가상각비, 관리비, 재산세, 취득 대출이자는 업무 관련이면 필요경비가 됩니다. 취득세·등기비용은 취득가액에 더해 감가상각하고, 인테리어는 시설 자산, 사무집기는 비품으로 감가상각합니다. 감가상각은 장부 기장이 전제입니다.
  5. 실제 업무용으로 쓰고 재산세가 건축물로 과세되면 양도세·취득세 주택 수에 들어가지 않는 것으로 보입니다. 전입신고는 하지 마시고 업무 사용 증빙을 남겨 두세요.
  
  취득 전에 등록 방식과 부가세 환급 절차를 정리하시려면 정식 상담을 권해 드립니다.

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  나민재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  8시간전

  기존 중개업 사업자의 자산으로 두고 비용 처리하는 방향은 가능합니다. 다만 '실제로 업무에만 쓴다'는 사실이 전제입니다.
  
  1. 사업자등록
  사업장은 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소입니다(부가세법 6조).
  ① 오피스텔에서는 서류 보관·행정만 하고 손님 응대·계약은 기존 사무실에서 하시면 별도 사업장 등록이 필요 없는 쪽에 가깝습니다.
  ② 그곳에서도 상담·계약을 하시면 별도 사업장으로 볼 수 있습니다.
  어느 쪽이든 개인 개업공인중개사는 중개사무소를 1개만 둘 수 있어(공인중개사법 13조) 등록관청에 확인하시는 게 안전합니다.
  
  2. 필요경비
  건물분 감가상각비·관리비·재산세는 필요경비가 됩니다. 대출이자는 잔금 뒤 사업에 쓰기 시작한 때부터 비용이고, 그 전 이자는 취득가액에 포함됩니다. 취득세·등기비용은 취득가액에 더해 감가상각하고(소득세법 시행령 89조), 토지분은 상각하지 않습니다. 가치를 높이는 인테리어는 건물 가액에 더하고, 집기는 비품으로 상각합니다.
  장부상 부채가 사업용 자산보다 많으면 그 차이분 이자는 인정되지 않고(시행령 61조), 나중에 파실 때 비용으로 넣은 감가상각비는 양도세 취득가액에서 빠집니다(소득세법 97조).
  매도인이 세금계산서를 발급하는 사업자라면 건물분 세금계산서를 사업자등록번호로 받아야 부가세를 공제받습니다. 공제 뒤 주거용으로 바꾸거나 폐업하면 부가세를 다시 낼 수 있고, 파실 때도 건물분에 부가세가 붙습니다.
  
  3. 주택 수
  양도세는 공부상 용도보다 실제로 주거에 쓰는지로 주택을 판단하므로(소득세법 88조) 업무용으로만 쓰시면 주택 수에 들어가지 않습니다. 취득세도 주택으로 재산세가 매겨지는 오피스텔만 주택 수에 넣습니다(지방세법 13조의3). 전입신고는 하지 마시고 사무집기 사진·관리비 내역을 남겨 두시면 좋습니다.
  
  결과를 바꾸는 사실은 실제 업무 범위, 매도인의 과세 유형, 장부상 부채입니다. 취득 전 검토부터 매달 장부까지 맡기시면 대표세무사가 직접 봐 드립니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요.

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  박현욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  7시간전

  안녕하세요 더현욱택스 박현욱 대표세무사입니다.
  
  
  신규 등록 없이 기존 사업자로 관리할 수 있는지
  
  거래 없이 행정업무와 자료 보관만 하는 공간이라면 별도 사업장으로 보지 않아 기존 중개업 자산으로 둘 수 있다고 봅니다.
  중개사무소를 하나만 두도록 한 공인중개사법상 그 공간을 어떻게 볼지는 따로 확인이 필요합니다.
  
  
  필요경비와 회계처리
  
  업무에 실제로 쓰는 자산이라면 감가상각비·관리비, 재산세, 취득 대출이자는 원칙적으로 필요경비이고
  취득세, 등기비용은 취득가액에 더해 건물분만 상각합니다.
  
  장부로 신고해야 감가상각비가 반영되고 감가상각한 금액은 나중에 팔 때 양도세 취득가액에서 빠집니다.
  
  
  기존 1주택과 향후 취득세 주택 수
  
  양도세는 실제로 주거에 쓰는지를 보고 취득세는 재산세가 주택으로 과세되는지를 봐서 업무용으로만 쓴다면 원칙적으로 둘 다 영향이 없는 구조입니다.
  
  
  취득 전에 확인할 부분
  
  매도인이 본인 사무소에 매물을 맡긴 의뢰인이라면 공인중개사법상 직접 거래 금지에 해당할 수 있어 세금보다 먼저 따져 볼 부분입니다.
  건물분에 부가세가 붙는 거래라면 기존 사업자번호로 세금계산서를 받아 기존 사업장에서 공제받는 구조입니다.
  
  
  답변이 도움이 되셨길 바랍니다.

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  조연화 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  6시간전

  안녕하세요. 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.
  
  1. 기존 사업자 활용 및 사업장 정정 여부
  1) 오피스텔을 업무공간으로만 사용하고 실제 영업과 계약은 기존 상가 사무실에서 이루어진다면, 신규 사업자 등록이나 주소지 정정 없이 기존 사업자의 고정자산으로 등록할 수 있습니다.
  
  2. 필요경비 및 회계 처리 방법
  유지 비용: 관리비, 재산세, 대출이자 등은 실제 업무용 사용이 입증되면 종합소득세 신고 시 기존 중개업의 필요경비로 처리 가능합니다.
  취득 비용: 취득세와 등기비용은 지출 연도에 즉시 경비 처리되는 것이 아니라 오피스텔의 취득원가에 합산되며, 이후 매년 건물분 감가상각을 통해 비용으로 나누어 반영됩니다.
  인테리어 및 집기: 100만 원 이하의 사무집기나 소모품은 구입 연도에 즉시 경비 처리할 수 있고, 그 이상의 금액은 자산등록하여 매년 감가상각 할 수 있습니다.
  
  3. 주택 수 포함 여부 (양도세 및 취득세)
  주택 수 제외: 신규 오피스텔을 실제 업무용으로만 사용한다면 세법상 주택으로 간주하지 않습니다. 따라서 기존 보유하신 1주택의 양도세 비과세 혜택이나 향후 주택 추가 취득 시 취득세 기준에 전혀 영향을 주지 않습니다.
  사후 관리 증빙: 세무서 소명 시 실사용 용도가 가장 중요합니다. 전입신고나 침대 등 주거용 비품 배치를 엄격히 금지하시고, 취득 후 책상과 문서 보관장 등이 배치된 내부 사진을 업무용 사용 증빙으로 반드시 남겨두시길 권장합니다.
  
  답변이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

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