전세자금 차용 이후 매매시 증여전환

Question

이호길 · Accepted Answer

안녕하세요?

2022년에 작성하신 차용증은 공증이나 확정일자가 없을 뿐만 아니라, 이자를 계좌 이체가 아닌 현금 용돈 형태의 생활비로 대체하여 객관적인 금융 증빙이 전혀 남지 않았다는 점에서 세무상 정상적인 금전소비대차로 인정받기 어렵습니다. 세법상 직계존비속 간의 금전거래는 원칙적으로 증여로 추정하며, 조세심판원 결정례 등에서도 이자를 부모 생활비와 상계하기로 약정했다고 주장하더라도 구체적·객관적인 금융 증빙이 뒷받침되지 않으면 차용을 부인하고 증여세를 부과하고 있습니다. 따라서 현재 상태로는 과세관청이 2022년 당시 수령한 2억 원 전액을 처음부터 증여받은 것으로 보아 본세와 함께 20%의 무신고가산세 및 납부지연가산세를 소급 추징할 위험이 큽니다.

이러한 상황에서 보유 중인 현금 1억 원을 어머니께 송금하여 갚은 뒤 이를 혼인공제로 다시 증여받고, 그 돈에서 5천만 원을 다시 상환한 후 일반증여로 돌려받는 식의 ‘자금 회전’은 실무상 매우 위험하며 세무조사의 표적이 되기 쉽습니다. 아파트 매매 시 제출해야 하는 자금조달계획서와 계좌 거래내역 검증 과정에서 동일한 자금이 단기간에 상환과 증여를 반복하며 왕복한 정황은 실질적인 변제 의사가 없는 ‘가장행위(통정허위표시)’로 분류되어 즉각 소명 요구를 받게 됩니다. 만약 이러한 자금 회전 행위가 부인되면 2026년의 증여재산공제를 적용받지 못할 뿐만 아니라, 앞서 언급한 2022년 2억 원 전액에 대한 증여세 및 가산세 추징으로 이어지게 됩니다.

따라서 인위적으로 자금을 계좌에서 회전시키기보다는, 실질에 맞추어 「상속세 및 증여세법」 제36조 제1항에 규정된 ‘채무면제 등에 따른 증여’를 활용하는 방안을 검토해야 합니다. 즉, 어머니가 기존 대여금 2억 원 중 1억 5천만 원의 채무를 면제해 준 것으로 보아 증여세를 신고하는 방식입니다. 혼인신고일 전후 2년 이내에 해당한다면 「상속세 및 증여세법」 제53조의2 제1항에 따른 혼인 증여재산공제 1억 원과 「상속세 및 증여세법」 제53조 제2호에 따른 직계존속 증여재산공제 5천만 원을 합산하여 총 1억 5천만 원까지 세금 부담 없이 공제받을 수 있습니다. 다만 이 방법을 적용하더라도 2022년 당시 실제 차용이었다는 점을 소명해야 하므로, 과거 전세계약서, 전세보증금 지급 흐름, 당시 작성된 차용증 원본 등을 충실히 구비해 두어야 합니다.

마지막으로 남은 채무 5천만 원에 대해 2030년 완납을 목표로 차용증을 재작성하는 것은 법적으로 충분히 가능합니다. 「상속세 및 증여세법」 제41조의4 제1항 및 같은 법 시행령 제31조의4 제2항에 따르면 적정 이자율(연 4.6%)로 계산한 연간 증여이익이 1천만 원 미만인 경우에는 금전 무상대출에 따른 증여세를 과세하지 않으므로, 대여 원금이 약 2억 1,700만 원 이하인 5천만 원은 무이자 대여로 설정하더라도 이자에 대한 증여세 문제가 발생하지 않습니다.

다만, 이번에 새로 작성하는 차용증은 과거의 실수를 되풀이하지 않도록 작성 당일 즉시 우체국 내용증명을 발송하거나 등기소에서 확정일자를 받아 작성 시점을 객관적으로 공증해 두어야 합니다. 아울러 2030년 만기 도래 시 본인의 근로소득이나 사업소득 등 객관적인 자금 출처를 통해 반드시 계좌 이체 방식으로 원금을 상환해야 하며, 현금으로 건네는 일은 절대 없어야 과세관청의 사후관리나 소명 요구 시 온전히 채무로 인정받을 수 있습니다.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

공제를 활용하려는 방향은 맞습니다. 다만 같은 돈을 주고받는 방식은 위험해서 순서를 바꾸시길 권합니다.

① 같은 돈을 주고받는 구조의 위험
1억원을 갚고 그 돈을 다시 증여받고, 5천만원을 또 갚고 다시 받는 방식은 실제로는 돈이 움직이지 않은 것과 같습니다. 이 경우 세무서는 어머니가 1억 5천만원의 빚을 면제해준 것(채무면제, 상증법 제36조)으로 볼 수 있습니다. 채무면제로 보면 혼인 증여재산공제 1억원을 받을 수 없습니다(상증법 제53조의2 제4항, 제4조 제1항 제4호).
그래서 전세금을 돌려받는 날 2억원을 실제로 모두 갚고, 다른 날 증여계약서를 쓴 뒤 1억 5천만원을 증여받는 방식이 안전합니다.

② 혼인공제 요건 확인
혼인공제는 혼인관계증명서상 신고일 전후 2년 이내에 받은 증여에만 적용됩니다(상증법 제53조의2 제1항). 혼인신고일부터 확인하세요.
직계존속 기본공제 5천만원은 10년 합산이므로(상증법 제53조), 최근 10년 안에 부모님께 증여받은 적이 있으면 그만큼 줄어듭니다.

③ 이자를 현금 생활비로 드린 부분
- 무이자로 보더라도 2억원 × 적정이자율 4.6% = 연 920만원으로, 기준금액 1천만원 미만이라 증여세는 없습니다(상증법 제41조의4, 시행령 제31조의4 제2항).
- 오히려 걱정할 부분은 이체 기록과 상환 기록이 없어 "처음부터 빌린 게 아니라 증여"로 볼 여지입니다. 이번에 2억원을 계좌로 갚으면 차용이었다는 가장 좋은 증거가 됩니다.
- 실제로 이자를 드렸다면 어머니 쪽은 비영업대금 이익으로 원천징수 25% 대상입니다(소득세법 제129조).

④ 남은 5천만원 차용
5천만원 × 4.6% = 연 230만원이라 무이자여도 증여세는 없습니다. 다만 2030년 일시상환보다는 매월이나 분기마다 일부라도 본인 계좌에서 어머니 계좌로 갚는 조건이 좋습니다. 자금조달계획서에도 '부모 차입 5천만원'으로 그대로 적으시면 됩니다.

⑤ 신고
1억 5천만원은 공제로 세액이 0원이어도, 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 꼭 신고하세요(상증법 제68조).

이체 날짜와 순서는 실행 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

박현욱 · Answer

안녕하세요 더현욱택스 박현욱 대표세무사입니다.

Q. 이자를 현금 생활비로 대신한 부분

해당 2억원이 실제 차입으로 인정된다면 무이자여도 이자 부분의 증여세는 없습니다.
현금 생활비는 이자를 냈다는 증빙이 되기 어렵고 2022년 차입이 부인되면 2억원 전체가 그때 받은 증여로 판단될 수 있습니다.

Q. 원금을 갚고 같은 돈을 다시 증여받는 방식

혼인공제는 혼인신고일 전후 2년 이내 증여가 대상이지만 채무면제에는 적용되지 않습니다.
본인이 갚은 돈이 그대로 되돌아오는 구조는 채무면제로 판단될 여지가 있어 혼인공제 1억원 부분이 쟁점이 된다고 봅니다.

Q. 자금조달계획서와 조사 가능성

조사 가능성을 수치로 말씀드리기는 어렵습니다.
계획서 등 거래신고 내용은 과세자료로 활용될 수 있고 거래를 확인하는 과정에서 왕복 이체 내역과 2022년 차입의 실질도 함께 검토될 수 있습니다.

Q. 남은 5천만원을 새 차용증으로 정리하는 부분

차용증을 새로 쓰는 것보다 갚을 능력이 있는지와 약정대로 갚는지가 쟁점이 됩니다.
공증받은 부모 자녀 사이의 장기·무이자·무담보 차용증도 차입으로 인정하지 않은 심판례가 있습니다.

돈의 출처와 실제 흐름에 따라 혼인공제 인정 여부가 달라질 수 있습니다.

답변이 도움이 되셨길 바랍니다.

나민재 · Answer

같은 돈을 어머니께 갚았다가 바로 다시 증여받는 방식은, 세무서가 '빌린 돈을 갚지 않아도 되게 해 준 것(채무면제)'으로 볼 여지가 있어 주의가 필요합니다.

채무를 면제받은 금액은 증여로 보는데(상증법 36조), 이렇게 판단되면 혼인·출산 증여재산공제 1억원은 적용되지 않고(상증법 53조의2 4항) 직계존속 공제 5천만원만 남습니다.

결과를 바꾸는 점은 세 가지입니다.
① 증여일이 혼인관계증명서상 혼인신고일 전후 2년 안인지
② 2022년 2억원이 실제 차입으로 인정될지(차용증 작성 시점, 이자·원금이 계좌로 남았는지). 차입이 인정되지 않으면 2022년에 증여받은 것으로 보아 증여일과 공제 계산이 처음부터 달라지고 가산세도 붙을 수 있습니다.
③ 최근 10년 안에 부모님께 받은 다른 증여가 있는지(5천만원 공제는 10년 합산)

무상 차입 자체는 1년 기준으로 계산한 이익이 1천만원 미만이면 과세하지 않지만, 이자를 현금 용돈으로 드린 부분은 증빙이 남지 않아 차입을 인정받는 데 불리할 수 있습니다.

송금 순서와 차용증 정리는 아파트 자금조달계획서 내용과 맞춰야 하는 일이라, 자료를 보고 정확히 정리해 드리겠습니다. 증여세 신고까지 맡기실 경우 대표세무사가 직접 진행합니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요.
세무회계 문경 나민재 세무사

김주성 · Answer

1.이자의 현금 지급: 2억 원의 경우 법정 이자(4.6%) 차액이 연 1천만 원 미만이므로 무이자로도 증여세는 과세되지 않습니다. 단, 객관적인 이자 이체 내역이나 공증이 없다면 과세관청이 22년 당시의 2억 원을 대여가 아닌 '증여'로 의심할 위험이 매우 큽니다.

2.단기 원금 상환 후 재증여(자금 회전): 단기간에 자금이 오가는 형식적인 회전 거래는 실질과세원칙에 의해 부인될 확률이 높습니다. 이 경우 22년 2억 원에 대한 증여세 추징 가능성이 높아 보입니다. (참고로 혼인공제 1억 원은 혼인신고일 전후 2년 이내에만 적용 가능합니다.)

3.5천만 원 차용증 갱신: 잔여 채무에 대한 차용증 갱신 자체는 가능하나, 앞선 자금 회전 거래가 과세관청에 부인될 경우 이 차용증의 효력도 인정받기 어려울것으로 보입니다

김도경 · Answer

안녕하세요.

1.이자를 생활비로 대체한 부분
증여세 과세 측면에서는 문제가 없습니다.
약 2억 1700만원 까지는 무이자로 차용하더라도 이자 부분에 대한 증여세가 나오지 않습니다.

2. 상환 후 증여
채무를 그냥 면제하는 방식으로는 혼인공제 1억원이 적용되지 않습니다.
혼인공제를 받기 위해선 증여를 받은 행위에 대해 공제를 적용해야하는데, 만약 상환을 먼저 하고 다시 증여를 받을 경우 실질과세 원칙상 채무면제와 같다고 볼 수 있으므로
기존 차용증을 수정(이자율, 원금상환)하여 약정대로 상환하시는게 안전할 수 있습니다.

추가로 상담 필요하시면 세무회계 도경으로 편하게 연락주시길 바랍니다.

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