양도소득세 비과세 여부

Question

나민재 · Answer

지금 상태로는 비과세를 장담하기 어렵고, 같은 세대인지와 취득 당시 조정대상지역이었는지부터 확인하셔야 합니다.

1세대1주택 비과세는 2년 보유가 기본이지만, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 거주도 채워야 합니다(소득세법 시행령 154조). 취득일은 2018년 1월 잔금일(잔금 전에 등기했다면 등기접수일)이므로, 그날 탄현동이 조정대상지역이었는지를 먼저 봐야 합니다.

결과를 바꾸는 점은 세 가지입니다.
① 지금 어머니와 함께 사신다면 같은 세대원 사이의 매매가 됩니다. 1세대1주택 비과세는 세대 단위로 판단하기 때문에, 세대 안에서 명의만 바뀌는 거래에 비과세가 적용되는지는 따로 확인이 필요하고 불리하게 볼 여지가 있습니다. 명의를 넘기기 전에 실제로 세대가 분리돼 있는지(주민등록뿐 아니라 실제 생계를 따로 하는지)가 먼저 볼 점입니다.
② 취득일에 조정대상지역이었다면 실거주가 없어 비과세 요건을 채우기 어렵습니다. 다만 그 지정 공고일 이전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 확인되고 그때 세대가 무주택이었다면 거주요건을 보지 않는 예외가 있어, 공고일과 계약일을 맞춰 봐야 합니다. 참고로 시행령은 2017년 8월 3일부터 11월 9일까지 고양시 전 지역을 조정대상지역으로 보도록 정하고 있어, 2017년 10월 계약이 이 예외에 해당하는지는 따져 봐야 합니다.
③ 자녀가 어머니(직계존속)에게 파는 거래는 일단 증여로 추정합니다(상증법 44조). 어머니가 신고된 소득이나 가진 재산을 판 돈으로 대금을 실제 지급했다는 사실이 계좌로 입증돼야 하고, 떠안는 전세보증금도 이후 어머니가 실제로 갚는지 함께 봅니다. 거래가액이 시가와 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상 차이 나면 양도가액을 시가로 다시 계산하고(소득세법 시행령 167조), 어머니 쪽 저가 양수 증여세도 따로 봐야 합니다.

취득 당시 서류와 세대 상황을 보고 정확히 정리해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요.
세무회계 문경 나민재 세무사

박철원 · Answer

안녕하세요. 박철원세무사입니다.

일산서구는 27년 8월 3일 이후부터 조정대상지역으로 지정이 되었기 때문에 양도소득세 비과세 적용을 받기 위해서는 2년이상 거주요건을 충족하거나 아니면 상생임대인요건을 충족하신 경우 양도가액 12억원 이하인 경우 양도소득세 비과세 가능합니다.

이철우 · Answer

네, 법정 요건을 완벽히 갖춘 '진정한 유상 매매거래'임이 객관적으로 입증된다면, 매도인(자녀)의 양도소득세는 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다
다만, 직계존비속 간이자 동일세대원 간 거래이므로 세무서 사후검증 과정에서 「상속세 및 증여세법」 제44조에 따른 '증여 추정' 및 거래의 진위 여부를 매우 엄격하게 조사하게 됩니다 . 따라서 실제 대가 관계 및 자금 출처 입증이 미흡할 경우 비과세가 부인되고 모친에게 고액의 증여세 및 증여 취득세가 부과될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
-매도인(자녀)의 1세대 1주택 비과세 요건 검토
보유기간이 약 8년 10개월로 세법상 2년 이상 보유 요건을 완벽히 충족하고 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되고, 계약금 지급일 현재 무주택 1세대에 해당하는 경우 2년 거주요건을 적용하지 아니하고 양도일 현재 자녀와 모친이 생계를 같이하는 동일세대원이라 하더라도, 해당 세대가 국내에 1주택만을 소유하고 양도 요건을 충족한 경우 동일세대원 간의 유상 양도에 대해서도 1세대 1주택 비과세 규정이 그대로 적용됩니다.
* * 모친이 적법한 매매로 취득하고 생애 최초 주택 구입 요건(세대원 전원 주택 소유 이력 없음 등)을 충족하는 경우, 「지방세특례제한법」에 따라 취득세 감면 혜택(최대 200만 원 한도 내 감면)을 신청하여 초기 비용을 대폭 절감할 수 있습니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.

지금 사실관계만으로는 비과세를 장담하기 어렵고, 결론은 거주요건으로 먼저 갈립니다. 취득일(2018년 1월 잔금일)에 탄현동은 조정대상지역이어서 2년 보유에 더해 보유기간 중 2년 거주가 필요한데 실거주 이력이 없습니다. 계약일 예외는 적용되기 어려워 보이고, 현실적인 길은 상생임대주택 특례입니다. 다만 상생임대차계약으로 2년 이상 임대한 기간은 양도일까지 채워져 있어야 한다고 보는 것이 안전하므로, 전세를 안고 넘긴 뒤 어머님이 남은 기간을 채우는 방식에 기대지 않으셔야 합니다.

[거주요건을 가르는 확인 사항]
① 계약일 예외 — 조정대상지역 공고일 이전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대는 거주요건을 보지 않습니다. 그런데 시행령은 「2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다」고 정하고 그 표에 고양시가 있어(소득세법 시행령 제154조 제2항), 이 기간 중인 2017년 10월 계약은 예외를 받기 어려운 쪽이지만, 실제 지정 공고일을 기준으로 보는 해석도 있어 계약서와 계약금 지급 내역은 챙겨 두셔야 합니다.
② 상생임대 — 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 직전 계약보다 보증금 인상률 5% 이내로 새 계약을 맺어 임대를 개시했고, 직전 계약 임대기간 1년 6개월 이상, 새 계약 임대기간 2년 이상이어야 합니다. 양도기한도 있어 그 임대기간이 끝난 날부터 1년 안(2026년 말 전 종료분은 2027년 말까지)에 양도해야 합니다.
③ 둘 다 아니면 — 2년 거주 전에는 비과세 요건을 갖추기 어렵습니다.

같은 세대 안의 매매는 세대 단위로 보는 비과세와 겹쳐 해석이 갈리는 지점이라 대가를 주고받은 사실이 명백해야 합니다. 직계존속에게 양도하면 증여로 추정되므로 어머님 소득·재산으로 대금을 지급한 계좌 흐름과 이후 전세보증금을 어머님이 반환하는 흐름을 갖추시고, 가액은 시세에 맞추셔야 합니다.

2018년 이후 전세계약서 전부(갱신 포함)와 매매계약서의 계약금 지급일, 현재 세대 구성을 채팅·전화상담으로 알려주시면 상생임대 요건과 세대 판정을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

박용운 · Answer

지금 상태로는 비과세가 어렵습니다. 2018년 1월 취득 당시 그 아파트가 조정대상지역에 있어서 2년 거주가 필요한데 실거주 이력이 없기 때문입니다.

1. 거주요건이 붙는 이유
취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 보유에 더해 보유기간 중 2년 거주를 채워야 비과세가 됩니다. 세법에서 거주요건을 보는 조정대상지역은 2017년 8월 3일부터이고, 고양시는 그때부터 2019년 11월 8일까지 들어 있었습니다. 잔금을 치른 2018년 1월은 그 기간 안입니다.
공고일 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대는 거주요건을 보지 않는 예외가 있습니다. 다만 계약이 2017년 10월이라 공고일보다 뒤여서 이 예외에는 들지 않습니다.

2. 남은 길은 상생임대주택입니다
2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 사이에 맺은 전세 계약이 그 직전 계약보다 보증금을 5% 넘게 올리지 않았고, 직전 계약으로 1년 6개월 이상, 그 계약으로 2년 이상 임대했다면 거주요건을 보지 않습니다. 넘기기 전에 그 2년 임대가 끝나 있어야 합니다. 임대가 올해 안에 끝나는 경우라면 2027년 12월 31일까지 넘기셔도 됩니다. 신고할 때 두 계약서를 함께 냅니다.

3. 어머니께 넘기실 때 볼 점
직계존비속 사이의 매매는 자금 흐름을 계좌로 입증하지 못하면 증여로 보게 됩니다. 어머니가 대금을 실제로 지급하셨는지, 떠안는 전세보증금을 이후 어머니가 갚으시는지까지 봅니다. 시가보다 낮게 거래하면 양도가액을 시가로 다시 계산할 수 있습니다.
어머니와 한 세대로 보이면 매매 뒤에도 그 세대가 집을 계속 보유하게 되어 비과세 적용이 달라질 수 있습니다. 확정된 예규를 찾지 못했으니 세대 구성부터 확인이 필요합니다.

2018년 이후 전세 계약서 전부를 채팅·전화상담으로 알려주시면 상생임대 요건이 채워지는지 맞춰 드리겠습니다.

근거: 소득세법 시행령 제154조, 제155조의3

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

탄현3단지가 고양시처럼 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 거주하지 않았어도 비과세 여지가 있습니다. 이런 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하지만, 지역 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈으며 그날 세대가 무주택이었다면 거주요건을 적용하지 않습니다. 고양시는 세법상 2017년 8월 3일부터 조정대상지역이었지만, 기획재정부와 국세청은 문구가 같은 다른 규정에서 공고일을 2017년 11월 10일로 봅니다. 2017년 10월 계약이면 이 예외에 해당할 수 있고, 계약서와 계약금 지급 내역이 근거가 됩니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건이 없습니다.

이 예외가 아니어도 상생임대주택 특례가 있습니다. 잔금 뒤 자녀분이 직접 맺은 직전 전세계약으로 1년 6개월 이상 임대했고 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 보증금을 직전 계약보다 5%를 넘지 않게 정한 새 계약을 맺어 양도일까지 실제로 2년 이상 임대했다면 거주기간을 따지지 않습니다. 잔금 전에 맺었거나 전 주인에게서 넘겨받은 계약은 직전 계약으로 보지 않고, 새 계약 2년이 차기 전에 넘기면 특례를 받지 못합니다. 특례는 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 내도록 되어 있습니다.

모친과 같은 주소에서 생계를 같이하면 한 세대로 보므로, 양도일 현재 세대 전체가 이 주택 한 채만 가져야 합니다. 같은 세대인 모친께 넘겨도 요건을 갖추면 비과세가 됩니다. 자녀분이 모친께 넘긴 재산은 증여로 추정되어, 이미 신고된 모친 소득 등으로 대가를 치른 사실이 확인되어야 자녀분의 양도로 봅니다.

비과세가 안 되면 모친이 넘겨받는 전세보증금도 양도가액에 들어가고, 시가보다 낮게 넘겨 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 시가로 계산합니다. 11월에 양도하면 예정신고 기한은 2027년 1월 31일이 일요일이라 2월 1일(월)이고, 지방소득세는 3월 31일입니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

자녀분과 어머님이 함께 사는 동일세대라면, 소유권만 세대 안에서 옮겨질 뿐 1세대는 양도 후에도 그 주택을 계속 보유하게 됩니다.

심판례에서는 동일세대원에게 주택을 넘긴 경우 양도 후에도 세대가 그 주택을 계속 보유한다는 이유로 비과세를 배제한 사례가 있어, 이 상태로 이전하시면 비과세가 부인될 위험이 큽니다.

또한 세법상 직계존비속에게 양도한 재산은 증여로 추정되므로, 어머님 소득으로 대금을 실제로 지급하고 전세보증금 인수 사실을 계약서와 금융자료로 입증하셔야 합니다.

따라서 실제로 세대를 분리한 뒤 시가로 거래하시고, 진행 전에 세대 구성과 거래 구조를 세무 전문가와 함께 검토하시는 것이 안전합니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

지금 내용만으로는 비과세를 장담하기 어렵습니다

1. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 보유에 더해 2년 거주가 필요합니다. 취득일(2018년 1월 잔금일) 기준으로 조정대상지역이었다면 실거주 이력이 없어 비과세가 어려울 수 있습니다. 지역 공고 전 계약의 예외와 상생임대주택 특례가 해당되는지도 확인하셔야 합니다
2. 어머니와 같은 세대라면 같은 세대원에게 양도하는 것이라 1세대1주택 비과세 적용이 어려울 수 있습니다. 실제로 세대가 분리되어 있는지 먼저 보셔야 합니다
3. 직계존비속 사이 양도는 증여로 추정되니, 어머니가 낸 대금과 전세보증금 인수를 계약서와 이체내역으로 남기셔야 합니다. 시가와 차이가 크면 저가양도 문제도 생길 수 있습니다

비과세 판단은 개별 사실관계 확인이 필요하니 이전 전에 상담 후 확인하시기 바랍니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.
비과세 요건 자체보다는 '같이 사는 모친에게 판다'는 거래 구조에서 챙길 점이 더 많습니다.

① 비과세 기본 요건
2년 이상 보유했고, 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 없이 1세대 1주택 비과세가 가능합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 2018년 1월 당시 일산서구 탄현동은 조정대상지역이 아니었던 것으로 보이지만(고양시 전역 지정은 2020년), 신고 전에 꼭 확인하시기 바랍니다.

② 같은 세대원끼리 사고파는 거래는 엄격하게 봅니다
비과세는 '세대' 기준으로 판단합니다. 모친과 자녀가 한 세대이면 팔고 난 뒤에도 그 세대가 주택을 그대로 갖고 있는 셈입니다. 일시적 2주택 특례에서는 동일세대원 사이 양도를 특례에서 빼는 해석이 있고(서면4팀-2249, 2006.07.13.), 1주택이라도 다툼이 생길 수 있습니다. 자녀분이 소득이 있으니 실제로 세대를 분리한 뒤 거래하는 쪽이 안전합니다.

③ 직계존비속 간 매매는 증여로 추정됩니다
자녀가 모친에게 판 재산은 일단 증여로 추정합니다(상증법 제44조 제1항). 그래서 모친이 실제로 대가를 치렀다는 기록이 필요합니다.
- 전세보증금 1억 6,500만원은 모친이 반환 의무를 넘겨받는 것이므로, 나중에 보증금을 돌려줄 때도 모친 돈으로 해야 합니다.
- 나머지 금액은 모친 계좌에서 자녀 계좌로 이체하고, 모친 소득 증빙을 남겨 두세요.

④ 가격은 시세에 맞추세요
시가보다 낮게 거래하면 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 자녀 쪽은 시가로 양도한 것으로 다시 계산되고(소득세법 제101조, 시행령 제167조 제3항), 모친 쪽은 저가 양수에 따른 증여 문제가 생길 수 있습니다(상증법 제35조). 같은 단지 최근 매매가를 기준으로 하시길 권합니다.

⑤ 모친 취득세 생애최초 감면 주의
생애최초 감면은 본인이 거주할 목적이어야 하고, 취득 후 3년 안에 임대로 쓰면 추징됩니다(지방세특례제한법 제36조의3 제4항). 전세를 넘겨받는 경우에는 남은 임대기간이 1년 이내일 때만 그 만료일부터 3년을 셉니다. 전세 만기가 언제인지 먼저 보셔야 합니다.

세대 판단과 거래 방식에 따라 결과가 달라지니, 계약 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요. 프라임택스 오양욱 세무사입니다.

결론부터 말씀드리면, 자녀분과 모친께서 같은 주소에서 생계를 같이하며 동일 세대를 이루고 있는 상태라면, 해당 주택을 모친께 매매로 이전하더라도 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 적용받기 어렵습니다.

1. 동일 세대원 간 거래는 비과세 대상이 아닙니다

양도소득세 1세대 1주택 비과세는 개인이 아니라 ‘1세대' 단위로 판단합니다(소득세법 제88조 제6호, 제89조 제1항 제3호). 1세대란 거주자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 포함)과 함께 구성하는 가족 단위를 말합니다.

비과세 제도는 세대가 보유하던 주택을 세대 밖의 다른 사람에게 처분하는 경우를 전제로 합니다. 자녀분과 모친께서 동일 세대라면 소유권이 모친께 넘어가도 세대 전체로는 같은 주택 1채를 계속 보유하는 것과 같습니다. 그래서 이 이전은 비과세가 적용되는 양도로 보지 않습니다.

2. 동일 세대인지는 실질로 판단합니다

현재 함께 거주하신다고 하셨으므로 동일 세대로 보는 것이 원칙입니다. 세대 판단은 주민등록만이 아니라 실제로 생계를 같이하는지를 기준으로 합니다. 따라서 양도 직전에 주민등록만 옮기는 형식적인 세대분리로는 별도 세대로 인정받기 어렵습니다.

자녀분이 실제로 다른 주소에서 독립해 생계를 꾸리고, 별도 세대 요건을 갖춘 상태에서 양도하는 경우라면 비과세 여부를 다시 검토할 여지가 있습니다. 별도 세대 요건은 30세 이상이거나, 30세 미만이면 기준 중위소득 40% 이상의 소득이 있는 경우 등입니다. 이 경우 양도일 현재 실제로 별도 세대인지가 쟁점이 되므로 사전에 정밀한 검토가 필요합니다.

전민수 · Answer

안녕하세요,

자녀명의 아파트를 26년11월 모친에게 매매로 이전하는 경우 조정대상지역 2년거주요건 불충족으로 비과세되기 힘들 것으로 보입니다.

추가정보 말씀주시면 상세히 상담드리겠습니다.

박경훈 · Answer

탄현3단지 아파트는 2017년 10월 계약한 주택으로, 당시 조정대상지역에 해당하여 원칙적으로 2년 거주요건이 적용됩니다. 현재까지 실거주 이력이 없으므로 일반적인 1세대 1주택 비과세 적용은 어려울 수 있습니다.

다만 상생임대주택 요건을 충족한다면 2년 거주요건을 면제받아 비과세 적용이 가능할 여지가 있습니다.

이를 위해 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 체결 시기, 임대료 인상률 및 실제 임대기간 등을 확인해야 합니다.

따라서 기존 임대차계약서와 갱신계약서를 모두 검토한 후 비과세 적용 가능 여부를 판단하는 것이 좋겠습니다.

최영철 · Answer

안녕하세요. 질문에 답변 드립니다.

1. 아파트 취득당시 고양시 는 조정대상지역으로 지정(17.8.3.)되어 있어서 비과세 적용을 위해서는 2년이상 보유 & 2년이상 실거주가 있어야 가능합니다.

* 동일 세대원간 거래(전체 또는 지분거래)도 법문상 거래상대방이 동일세대원이 아닌 외부인일 것을 명시하고있지 않으며, 동일세대원간 거래 이후에도 여전히 1세대 1주택자이므로 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유& 2년이상 거주)을 갖춘경우 비과세 적용 가능(단, 일시적 2주택자는 1세대 1주택자와 달리, 동일 세대원 간에 매매 거래를 하게되면 거래 이후에도 명의만 바뀌었을뿐 여전히 2주택자 이므로 1세대 1주택 비과세 적용이 불가하다는 것이 과세 관청의 입장임)

2. 실거주가 없었지만, 계속 전세로 임대 중이므로 상생임대주택 특례 적용(요건 충족시 2년의 실거주요건 면제)이 가능한지 검토가 필요합니다.
* 1주택을 소유한 1세대가 주택 취득후 해당주택에 대하여 직접 임대차계약을 체결하고, 그 이후에도 직전 임대차계약대비 임대보증금(임대료) 증가율이 5%를 초과하지 않을 조건 등

3. 실거주 요건을 갖추더라도 직계족비속간 거래는 증여로 추정될 수 있으므로 정상 매매거래 입증을 위해서는 세법상 시가(같은 아파트 단지, 공시가격이 동일하거나 유사한 같은 평형대. 동일 또는 유사한 층의 양도일 전후 3개월이내 매매사례가 등)대로 계약 및 거래 , 매매대금 실제지급(금융자료 등 증빙), 대금 지급자(취득자)의 지급능력과 자금출처 등이 명백하게 입증이 되어야 증여가 아닌 정상매매로 인정받을 수 있습니다.

감사합니다.

세무 Q&A

양도소득세 비과세 여부

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안녕하세요. 세무회계 문경 나민재 세무사입니다. 세액계산 요청 및 비과세여부 판단과 관련된 수수료는 22만원부터 시작합니다. 감사합니다 ^^