분양권 취득시 일시적 1가구 2주택 적용가능 여부

Question

이철우 · Accepted Answer

제시해주신 국세청 질의회신 법리에 따라 B 주택의 완성·취득일은 2023년 11월 7일(잔금청산일)로 해석되며, 2026년 11월 5일 A 주택 양도 시 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다, 다만 잔금일 유예 리스크를 철저히 관리하시길 바랍니다.
** 필수 확인할 사항
1. A 주택이 양도일(2026.11.5.) 현재 2년 이상 보유 요건을 충족했는지 확인. (취득 당시 대구가 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건 충족 여부도 확인 필요)
2. B 주택의 잔금청산일(2023.11.7.) 입금 영수증을 반드시 보관, 만약 잔금일보다 소유권 이전등기 접수일이 빨랐다면 등기접수일이 취득일이 되므로 등기부등본을 사전 점검
3. 계약 잔금일 준수 (절대적 주의사항): * A 주택 매도 잔금일이 2026년 11월 5일로 예정되어 있어, 3년 시한인 2026년 11월 7일과 단 2일 차이밖에 나지 않습니다 .
연기 불가 조항을 명시하시거나 잔금일을 며칠 더 앞당겨 계약하시는 것을 강력히 권고합니다.

지태호 · Answer

안녕하세요. 답변 드리겠습니다.

말씀하신 내용 토대로 판단해보면, 일시적2주택 적용이 가능하다고 판단됩니다.

국세청 해석에 따라 잔금청산일(2023.11.7)로 보는 것이 타당합니다. 다만 그 경우 종전주택 A의 양도 기한이 2026.11.7까지이므로, 11월 5일 잔금일정이 밀리면 안 될 것으로 보입니다.

또한 A주택을 분양권 매수 1년 이전부터 보유하고 계셨는지, A주택 취득 당시 대구가 조정대상지역이었는지를 함께 살펴보시길 권장 드립니다. 참고로 대구는 수성구의 경우 2020년 11월 20일부터 2022년 9월 26일까지, 중·동·서·남·북·달서구의 경우 2020년 12월 18일부터 2022년 7월 5일까지 조정대상지역이었습니다. 만약 취득 당시 조정대상지역이었던 경우 A주택의 거주기간 요건 충족 여부를 함께 따져보시기 바랍니다. 거주기간은 초본으로 입증하실 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다.

조금이나마 도움이 되셨길 바라며, 실제 양도소득세 신고는 반드시 가까운 세무사님과 상담 후 진행하시길 권장 드립니다.

감사합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.

결론은 분양권을 취득한 날, 즉 분양권 매매대금을 청산한 날로 먼저 갈립니다. 그날이 2023년 11월 5일 이후라면 A 양도는 분양권 취득일부터 3년 이내라 제2항이 적용되고 「완성」을 따질 필요가 없습니다. 23년 9월에 청산했다면 제3항으로 가는데, 법은 「분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것」이라고 정하고 있어(소득세법 시행령 제156조의3 제3항) 완성 시점이 결론을 가릅니다. 인용하신 해석은 주택의 취득시기를 대금청산일로 본 것이고 「완성」을 직접 풀이한 것은 아니어서, 사용승인일(23년 8월 30일)로 읽으면 기한이 이미 지났다는 점을 리스크로 두셔야 합니다.

[확인할 요건]
① 종전주택 1년 — A 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 1년이 지난 뒤 분양권을 취득했는지. 제2항·제3항 모두 같습니다
② 분양권 취득일 — 분양권 매매대금 청산일. 3년 이내 양도면 제2항, 지나면 제3항
③ 제3항이면 — 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주할 것과 위 양도기한. 23년 11월 전입 후 계속 거주한 사실은 이 요건에 대 볼 수 있습니다
④ A의 비과세 기본요건 — 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 거주

사용승인 뒤 계약이라 분양권이 아닌 주택 취득으로 보아 일반 일시적 2주택(신규 주택 취득일부터 3년)으로 판단하는 시각도 있지만, 그 시각에 기대기보다 분양권 특례 요건을 기준으로 준비하시는 것이 안전합니다. 어느 쪽이든 기한이 며칠 차이라 A 잔금일이 밀리면 결론이 바뀌니, 매매계약서에 잔금일을 미루지 않는다는 조항을 두시기 바랍니다.

분양권 매매계약서와 대금 청산일, A의 취득일과 거주 이력, B 잔금 영수증·등기부를 채팅·전화상담으로 알려주시면 제2항·제3항 중 어느 쪽인지와 기한을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

박용운 · Answer

말씀하신 제156조의3 제3항으로는 기한이 지나 어렵습니다. 비과세 여부는 B를 분양권으로 보는지에 따라 달라집니다.

1. 분양권으로 보면 기한이 지났습니다
분양권은 주택을 공급받을 지위이고, 그 지위를 남에게서 넘겨받은 것도 분양권에 들어갑니다. 그러면 취득일은 계약한 2023년 9월입니다. 제2항의 3년은 2026년 9월에 끝났고, 제3항 제2호의 완성 후 3년도 사용승인일인 2023년 8월 30일부터 세면 2026년 8월 30일에 끝납니다.
인용하신 서면-2024-법규재산-3770은 취득시기를 대금청산일로 본다는 회신입니다. 제2호의 완성된 날을 잔금일로 정한 것은 아니어서 그 회신만으로 11월까지 늘려 보기는 어렵습니다.

2. 완성된 주택을 사신 것으로 보면 기한 안입니다
사용승인이 2023년 8월 30일인데 계약은 그 뒤인 9월입니다. 계약 당시 주택이 이미 완성돼 있었다면 공급받을 지위가 아니라 주택을 사신 것으로 볼 여지가 있습니다. 그러면 제155조 제1항이 적용되어 취득일인 2023년 11월 7일부터 3년 안인 2026년 11월 5일 양도는 기한 안입니다. 올해 10월 1일부터 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄었지만 대구는 2022년에 해제되어 3년입니다.

3. 지금 하실 일
계약서가 시공사와 맺은 분양계약인지 남의 분양권을 넘겨받은 것인지, 계약서에 무엇을 사는 것으로 적혀 있는지를 먼저 확인하셔야 합니다. 해석이 갈릴 수 있는 사안이라 잔금 전에 세무서 확인이나 서면질의로 정리하시는 편이 안전합니다. A의 취득일과 취득 당시 대구의 조정대상지역 여부도 함께 봐야 합니다.

B 계약서와 A 취득일을 채팅·전화상담으로 알려주시면 어느 조문으로 가는지 정리해 드리겠습니다.

근거: 소득세법 제88조, 소득세법 시행령 제155조, 제156조의3, 제162조, 서면-2024-법규재산-3770(2024.12.18)

나민재 · Answer

분양권 취득(23년 9월)부터 3년이 지난 뒤 A를 양도하시므로 시행령 제156조의3 제2항이 아닌 제3항을 따지게 되며, 제1호 거주 요건(완성 후 3년 안에 세대 전원 이사, 1년 이상 계속 거주)은 갖추신 것으로 보입니다.

다만 제2호의 '완성'을 언제로 보느냐에 따라 결론이 갈립니다.

① 질의회신처럼 대금을 청산한 날(23년 11월 7일)로 보면 기한은 26년 11월 7일까지여서 26년 11월 5일 양도는 기한 안입니다.

② 시행령 제162조 제1항 제8호처럼 건물 완성일을 사용승인일(23년 8월 30일)로 보면 기한은 26년 8월 30일이어서 제3항 적용이 어려울 수 있습니다.

질의회신이 제3항의 '완성'에도 그대로 적용되는지는 사실관계와 함께 확인이 필요합니다.

함께 보셔야 할 점은 아래와 같습니다.

- 사용승인 뒤에 매수하신 지위를 분양권이 아닌 주택 취득으로 보면 일시적 2주택 특례(시행령 제155조 제1항)로 판단하며, 이때는 B 취득일(잔금일)부터 3년(그날 A와 B가 모두 조정대상지역이었다면 2년) 안에 양도해야 합니다.

- 원칙적으로 A를 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 B(분양권 또는 주택)를 취득해야 하고, A를 2년 이상 보유해야 하며 A 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 필요합니다.

- 양도시기는 원칙적으로 잔금일이지만 잔금 전에 등기하면 등기접수일이 되고, 잔금일 기준으로 보더라도 여유가 이틀뿐이라 일정이 밀리지 않아야 합니다.

- A의 양도가액이 12억원을 넘으면 비과세가 되더라도 양도가액 중 12억원을 넘는 부분의 비율만큼은 양도차익에 과세됩니다.

제156조의3 특례로 신고하신다면 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서와 주택 공급계약서를 내도록 되어 있습니다.

계약서와 등기부를 함께 보고 적용 조문을 짚어 드리려면 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요.

조연화 · Answer

안녕하세요. 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

1. B 주택 취득일
사용승인일(23.08.30) 이후인 23년 9월에 매수 계약을 체결하고 23년 11월 7일에 잔금을 치렀으므로, 세법상 분양권이 아닌 '주택'을 23년 11월 7일에 취득한 것으로 봅니다.

2. 종전 주택(A) 요건
일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용받으려면 반드시 A 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 B 주택(23.11.07)을 취득했어야 합니다. A 주택 매수 시점과 B 주택 취득일 간격이 1년 미만이라면 비과세 적용이 불가능합니다. 더불어 2년이상 보유 하셨어야 됐고, 취득당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건도 갖추셔야 합니다.

3. 양도 기한 요건 판단
위의 1년 간격 요건과 A 주택의 기본 요건(2년 이상 보유 등)을 충족하셨다면, 신규 주택(B) 취득일로부터 3년 이내(26.11.07)에 A 주택을 양도해야 합니다. 예정하신 A 주택 잔금일이 26년 11월 5일이므로 양도 기한 요건은 충족하여 비과세가 가능합니다.

종전주택 요건 충족여부 검토가 선행되어야 하며, 사용승인 이후에 취득하셨으므로 분양권이 아닌 주택 취득으로 보아야 하며 그럴 경우 소득령 제156조의3이 아닌 소득령 제155조를 참고하셔야 합니다.
답변이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

곽진순 · Answer

제시하신 국세청 예규를 근거로 잔금일인 2023년 11월 7일을 완성일로 간주하여 비과세를 적용하는 것은 권하기 어렵습니다.

예규가 인정한 것은 취득시기이지, 이미 사용승인된 건축물의 완성일을 뒤로 미루는 것은 아니기 때문입니다.

강태훈 · Answer

분양권 취득시도 1세대 2주택 가능합니다.

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분양권 취득시 일시적 1가구 2주택 적용가능 여부