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  [재개발/양도세] 상계뉴타운 무허가건물+시유지 불하 매물 안분계산(감정평가) 문의

  [정보]
  물건지: 서울 노원구 상계5구역(사업시행인가 전)
  
  건물(뚜껑): 2015년 취득 (8.2대책 이전 취득으로 거주요건 없음, 1세대 1주택 비과세 요건 충족)
  
  토지 : 2026년 9월 노원구청으로부터 시유지 불하 완료 (1.6억 원 유상 취득)
  취득 당시 조정대상지역이나 실거주가 불가능하여 토지분은 일반과세 대상입니다.
  
  매도 계획: 토지 취득 2년 경과 후 단기세율을 벗어나는 2028년 10월경 매도 예정 (예상 매매가 약 4.5억 원)
  
  [질문사항]
  감정평가를 통한 건물/토지 안분계산 실무 통과 여부
  
  기재부 및 국세청 유권해석을 참고하여 제 상황에는 건물은 비과세, 토지는 일반과세 대상으로 확인했습니다.
  매매 시 기준시가로 안분하면 무허가건물 가액이 0원에 수렴하여 양도세가 과도하게 발생할 것으로 예상됩니다.
  따라서 매도 전 감정평가사를 통해 건물 가액을 전체 매매대금의 약 10% 수준으로 안분평가 받아 양도세 신고를 진행하고자 합니다.
  
  이 정도 비율(10%)로 감평을 받아 신고했을 때, 실무적으로 세무서에서 무난하게 통과될 확률이 높은지 세무사님의 현장 경험과 의견이 궁금합니다.
  
  이런 케이스를 경험해보신 세무사님이 계시면 꼭 댓글부탁드리며 바쁘신 중에도 고견 나눠주시면 진심으로 감사하겠습니다.
  조*희 님
  조회 : 33건 답변 : 2건 3시간전 즐겨찾기
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  이동영 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  2시간전

  안녕하세요 대표님
  이동영 세무사입니다.
  
  통상 감정받은 금액이 있다면, 그 금액으로 안분한 금액에 대해 세무서에서 크게 태클 걸지 않습니다.
  기준시가로 안분하는 방법은 감정평가액이 없는 경우 후순위로 사용되는 방법으로, 세무서에서 임의로 감정평가액이 있음에도 불구하고 후순위 방법을 사용할 수는 없습니다.
  
  제 경험으로 감정평가기관이 불인정으로 지정되거나 감정평가 시점이 너무 떨어져 있는 등 특별한 사정이 없다면 감정평가서를 제출했을 때 별 말씀 없이 넘어가셨습니다.
  
  
  추가 내용은 상담 문의를 주시면 성실히 안내드리겠습니다.
  
  감사합니다
  (읽고 도움이 되셨다면 글 채택 부탁드리겠습니다~!)

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  나민재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  1시간전

  감정가액으로 토지와 건물을 나누는 방법 자체는 법에 있는 방법입니다. 토지와 건물을 함께 팔면서 가액 구분이 불분명하면 부가가치세법 시행령 64조를 따르는데, 법정 기간 안에 감정평가법인등이 평가한 감정가액이 있으면 그 감정가액 비율로 나눕니다(소득세법 100조, 소득령 166조 6항).
  
  다만 몇 퍼센트면 세무서에서 인정된다는 기준은 없고, 결과를 미리 말씀드리기는 어렵습니다. 10%라는 숫자보다 그 감정이 어떤 근거로 나왔는지가 더 중요합니다.
  
  결과를 바꾸는 부분은 다음과 같습니다.
  1. 감정 시점과 기관: 잔금일(양도 시기)이 속한 과세기간과 그 직전 과세기간 안에 감정평가법인등이 평가한 감정인지
  2. 매매계약서의 가액 구분: 계약서에 토지·건물 가액을 따로 적었는데 법에 따라 나눈 금액과 30% 이상 차이가 나면 구분이 불분명한 것으로 보고 다시 나눕니다(소득세법 100조 3항)
  3. 건물 가액의 근거: 감정서에 무허가건물 가액을 어떤 방법으로 매겼는지가 분명하게 남아 있는지
  
  또 건물분 비과세는 2028년 양도일 현재 세대 기준으로 다시 판정하므로, 그 사이 세대 안에 다른 주택이 생기지 않는지도 함께 보셔야 합니다.
  
  감정 의뢰 전에 계약서 가액 구분과 감정 시점을 먼저 맞춰 보시는 것이 안전합니다. 구체적인 계산은 상담에서 도와드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요.

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