• Q.

  아파트 매수 공동명의

  혼인신고 안하고 같이 살고 있는 부부입니다.
  
  서울에 매매가13.85억 아파트를 매수할 예정입니다.
  남편명의로 주담대 5.6억을 받을 예정입니다.
  지분율 남편:아내 = 6:4 로 공동명의를 진행하려합니다.
  남편은 무주택자로 주민등록상 동거인으로 되어 있습니다.
  아내는 1주택자이면서 세대주 이고 현재보유중인 1주택은 매수 전에 매도(27.2월내)예정
  매도6억(대출2.6억) 매도잔금인 3.4억은 매수자금으로 사용예정
  아내 보유 현금은 35백만원입니다.
  
  이럴경우 매수시 자금계획서는 어떻게 작성해야할까요?
  
  
  박*진 님
  조회 : 34건 답변 : 5건 3시간전 즐겨찾기
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  나민재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  2시간전

  자금조달계획서는 매수인마다 각자 서명해 내는 서류라, 공동명의면 남편분과 아내분이 각자 '자기 지분만큼의 돈을 어디서 마련했는지'를 나눠 적는 것이 기본입니다(부동산 거래신고법 시행규칙 2조). 6억원 이상 주택이라 지역과 관계없이 계획서는 내셔야 합니다.
  
  13.85억원을 6:4로 나누면 남편분 몫은 8.31억원, 아내분 몫은 5.54억원입니다. 남편분은 주택담보대출 5.6억원을 남편분 칸에 적고 나머지 2.71억원의 출처가 필요합니다. 아내분은 종전 주택 매도 잔금 3.4억원과 현금 3,500만원을 합쳐 3.75억원이라, 지분 대비 약 1.79억원이 비게 됩니다.
  
  이 빈 부분을 남편분 돈이나 남편분 명의 대출로 채우면 세법상 증여로 볼 수 있습니다. 그런데 배우자 증여재산공제(6억원)는 혼인신고를 한 배우자에게만 적용되어 사실혼 관계에서는 받지 못하므로(상증법 53조), 공제 없이 증여세가 계산될 수 있다는 점을 먼저 보셔야 합니다.
  
  결과를 바꾸는 부분은 다음과 같습니다.
  1. 지분 비율을 각자 실제로 내는 돈에 맞출지, 6:4를 유지하고 부족분을 아내분 본인 대출이나 차용(차용증·이자 지급 기록)으로 정리할지
  2. 아내분 주택 매도 잔금이 새 아파트 잔금보다 먼저 들어오는지(증빙을 내야 하는 지역인데 매도 계약 전이라 매매계약서가 없으면 사유서를 함께 냅니다)
  3. 매수 아파트가 투기과열지구나 토지거래허가구역인지(해당하면 예금잔액증명서·매매계약서·대출 서류 같은 증빙도 함께 냅니다)
  
  혼인신고 시점에 따라 같은 돈의 세금이 크게 달라질 수 있어, 계약 전에 지분과 자금 흐름을 먼저 맞춰 보시는 것이 안전합니다. 구체적인 금액 정리는 상담에서 도와드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요.

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  박현욱 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  2시간전

  안녕하세요 더현욱택스 박현욱 대표세무사입니다.
  
  
  Q. 계획서는 어떻게 나눠 쓰는지
  
  두 분이 각자 따로 쓰고 합친 금액이 매매가와 맞아야 합니다.
  6:4라면 남편분 몫 8억 3,100만원과 아내분 몫 5억 5,400만원을 각자 계획서에서 채우게 됩니다.
  
  
  Q. 지금 자금으로 맞는지
  
  주담대를 남편분이 모두 갚는다는 전제라면
  아내분은 1억 7,900만원이 비고
  남편분도 대출 외에 2억 7,100만원의 출처가 더 필요합니다.
  
  
  Q. 부족액을 남편분이 채우면
  
  돌려받지 않는 지원이라면 주민등록상 동거인이어도 혼인신고 전이라 6억원 공제 없이 증여세가 계산됩니다.
  빌린 돈으로 적으시려면 실제로 갚아 나간 기록이 쟁점이 됩니다.
  
  
  어느 칸에 무엇을 적을지는 부족분을 어떻게 마련할지와 대출을 누가 갚을지를 혼인신고 시점과 함께 봐야 판단할 수 있습니다.
  
  
  답변이 도움이 되셨길 바랍니다.

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  이동영 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  2시간전

  안녕하세요 대표님
  이동영 세무사입니다.
  
  공동명의 주택의 자금조달계획서는 대표님과 남편분 각자 쓰셔야 합니다.
  이때 두 사람의 조달 금액 합이 예정매매가 13.85억과 일치하도록 작성하셔야 합니다.
  다만 말씀해주신 금액만으로는 보유자금(부부 합 9.35억)이 매매가(13.85억)에 미달하여 일부는 증여 등으로 기재하셔야 할 것으로 보입니다.
  
  아래는 예시입니다.
  
  [예시]
  6:4의 공동명의 → 남편분 8.31억 + 대표님 5.54억 = 13.85억
  남편분 : 차입금에(금융기관대출액) 5.6억을 기재하시고, 부족액 2.71억은 자기자본에서 본인예금 또는 증여 등으로 적절히 배분하시면 될 것 같습니다.
  대표님 : 자기자본에서 부동산매각대금 3.4억과 예금 0.35억을 기재하신 후, 마찬가지로 부족액 1.79억을 증여 등으로 기재하시면 될 것 같습니다.
  
  
  자세한 내용은 상담 문의를 주시면 성실히 안내드리겠습니다.
  
  감사합니다
  (읽고 도움이 되셨다면 글 채택 부탁드리겠습니다~!)

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  이청호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  2시간전

  안녕하세요, 이청호 세무사입니다.
  질문하신 내용에 답변드립니다.
  
  공동명의로 주택을 구입하는 경우 자금조달계획서는 공동명의자별로 각 1장씩, 총 2장을 제출하셔야 합니다.
  말씀하신 지분율에 따라 남편분 8.31억 원, 아내분 5.54억 원의 자금 조달 내용을 각각 기재하시면 됩니다.
  
  - 남편분 계획서: 주택담보대출 5.6억 원 + 그 외 본인 보유 자금
  - 아내분 계획서: 기존 주택 매도 잔금 3.4억 원 + 그 외 본인 보유 자금
  
  아내분의 자금이 부족한 경우에는 남편분으로부터 부족한 금액을 증여받아 활용하실 수 있습니다.
  부부 간 증여는 6억 원까지 증여세가 발생하지 않습니다.
  
  
  답변이 도움이 되었기를 바랍니다.
  추가로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 편하게 문의해 주세요. 감사합니다.

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  강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  1시간전

  공동명의시 각각 자금조달계획서 작성해야 합니다.

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