혼인신고전 전세자금 대출 증여 관련

Question

이호길 · Answer

안녕하세요?

1. 혼인 전 지급(계약금 3,900만 원 및 1억 1,000만 원 대출상환): 임대인 직입금 여부와 무관하게 타인 채무 변제로 보아 전액 증여세 과세 대상입니다.
2. 사적 약정서의 효력: 보증금 반환채권이 단독 명의인 상태에서 작성한 내부 약정서만으로는 세법상 공동 부담으로 인정받기 어렵습니다.
3. 혼인신고와 배우자 공제: 혼인신고 후 이전하는 자금은 배우자 공제(6억 원)로 세금이 0원이지만, 혼인 전 지급한 계약금은 소급 적용되지 않습니다.
4. 가장 안전한 절세법:*1억 1,000만 원은 반드시 혼인신고(구청 접수)를 마친 후 이체해 대출을 상환하는게 좋을듯 합니다.
5. 계약금 3,900만 원 사후 조치: 현재 시점에 확정일자부 차용증(대여금)으로 정리해 둔 뒤, 혼인신고 완료 후 채무를 면제·정산하면 세금 없이 안전합니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

1. 혼인신고 전에는 세법상 배우자가 아니므로, 여자친구 명의 전세보증금으로 들어간 계약금 3,900만원은 증여로 볼 가능성이 높습니다. 임대인에게 직접 입금했더라도 결론은 같습니다.

2. 1억 1,000만원으로 여자친구 명의 대출을 상환해도 증여세 과세대상이며, 친족이 아니어서 증여재산공제도 없습니다.

3, 4. 분담 약정서만으로는 부족하고, 임대인 동의를 받아 임대차계약을 공동명의로 바꿔 보증금 지분을 본인 명의로 남기는 것이 가장 확실합니다. 차용으로 처리하신다면 차용증과 상환 기록이 필요합니다.

5. 배우자 증여재산공제 6억원은 혼인신고 이후 증여분부터 적용되고, 혼인 전 지급분에 소급되지 않습니다.

6. 따라서 1억 1,000만원은 혼인신고 후에 이체하시고, 계약금 3,900만원은 공동명의 변경이나 차용으로 정리하시는 것이 안전합니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

혼인신고 전에는 세법상 배우자도 친족도 아니어서 증여재산공제를 받을 수 없습니다. 계약금 3,900만원을 임대인에게 직접 보냈더라도, 나중에 보증금을 돌려받을 사람이 단독 명의자인 여자친구라면 여자친구가 증여받은 것으로 봅니다.

1억 1,000만원도 혼인신고 전에 보내서 여자친구 명의 대출을 갚으면 증여세 과세 대상입니다. 혼인신고 뒤에 보내는 돈에는 10년 동안 합쳐 6억원까지 배우자 증여재산공제가 적용되지만, 혼인신고 전에 낸 계약금까지 소급되지는 않습니다.

분담 약정서만 있으면 공동 부담으로 인정된다는 근거는 없습니다. 서류 이름보다 실제 내용으로 판단하는데, 보증금을 나중에 누가 돌려받는지, 빌려준 돈이라면 이자와 원금을 실제로 주고받았는지가 기준입니다. 차용증이 있어도 이자 지급과 원금 상환이 실제로 없었거나 세무조사가 시작된 뒤에야 이자를 낸 경우는 빌린 돈으로 보지 않은 사례가 있습니다.

증여로 보면 신고는 여자친구가 하고, 기한은 증여받은 달의 말일부터 3개월입니다. 기한을 넘기면 무신고가산세(부정행위가 없으면 20%)와 납부지연가산세를 함께 내야 합니다. 계약금이 증여가 되는지는 약정서를 언제 썼는지와 보증금을 돌려받을 때 누구 몫으로 정했는지에 따라 달라집니다. 1억 1,000만원도 혼인신고 전에 보내는지 뒤에 보내는지, 돌려받기로 한 돈인지에 따라 결과가 다릅니다.

추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.

박용운 · Answer

혼인신고를 먼저 하고 남은 자금을 보내시는 것이 답입니다.

1. 계약금 3,900만원 (질문 1번)
혼인신고 전이면 세법에서는 남으로 봅니다. 증여재산공제가 한 푼도 없어 전액이 과세됩니다. 10년 안에 받은 다른 증여가 없다면 세금은 390만원이고, 기한 안에 신고하면 3퍼센트를 깎아 약 378만원입니다. 임대인에게 직접 넣으셨어도 결론은 같습니다. 여자친구분이 전세보증금 반환채권을 얻으셨기 때문입니다. 신고기한은 지급일이 속하는 달 말일부터 3개월입니다. 이미 지났으면 늦게라도 신고하는 쪽이 가산세가 적습니다.

2. 1억 1,000만원 (질문 2번, 5번, 6번)
혼인신고 전에 보내 대출을 갚게 하면 그것도 증여입니다. 3,900만원과 합산해 과세표준이 1억 4,900만원이 되고 세금은 1,980만원이고 기한 안에 신고하면 약 1,920만원입니다. 혼인신고를 마친 뒤 이체하시면 배우자 증여재산공제 6억원이 적용되어 세금이 없습니다. 다만 이미 지급한 3,900만원에는 소급되지 않습니다. 증여일에 배우자가 아니었기 때문입니다. 3,900만원을 돌려받고 혼인신고 후 다시 주는 방법도 막혀 있습니다. 금전은 반환해도 증여가 없던 것으로 보지 않습니다.

3. 공동 부담 약정 (질문 3번, 4번)
세법은 보증금 반환채권을 누가 얼마나 갖는지로 봅니다. 채권이 단독 명의인데 두 분이 따로 쓴 약정서만으로는 공동 부담으로 인정받기 어렵습니다. 공동 부담으로 보려면 임대차계약과 보증금 반환채권이 두 분 공동으로 되어 있고 각자 낸 금액이 계좌로 확인되어야 합니다. 약정서 문구 자체는 변호사 영역이라 제가 말씀드릴 수 없습니다.

계약금을 넣은 날짜와 혼인신고 예정일을 채팅·전화상담으로 알려주시면 신고 대상과 이체 순서를 정리해 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제4조, 제47조, 제53조, 제56조, 제68조, 제69조, 서면-2022-상속증여-0088(2022.1.28.)

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
혼인신고 전에는 세법상 배우자도 친족도 아니어서 증여재산공제가 없습니다. 법은 증여를 「직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로」 재산이나 이익을 이전하는 것으로 정하고 있어, 임대인에게 직접 보낸 계약금도 보증금을 돌려받을 사람이 여자친구분이면 여자친구분이 증여받은 것으로 봅니다. 배우자 공제 6억원(상속세 및 증여세법 제53조 제1호)은 혼인신고로 배우자가 된 뒤의 증여에만 적용되므로 1억 1,000만원은 이체 시점이 결론을 가르고, 이미 낸 3,900만원에는 소급되지 않습니다. 임대차계약을 공동명의로 바꾸더라도 이미 지급한 3,900만원의 증여 판단이 거슬러 바뀐다고 보기는 어렵고, 단독 명의로 승인된 전세대출이면 계약 명의나 보증금 반환채권을 바꾸는 데 은행·보증기관 동의가 필요할 수 있어 대출 약정부터 보셔야 합니다.

[질문별 정리]
① 계약금 3,900만원 — 증여로 보면 신고는 여자친구분이 하고, 기한은 지급일이 속하는 달 말일부터 3개월입니다. 기한이 지났으면 기한후신고 대상이고 가산세가 붙습니다. 금전은 돌려받아도 증여가 없던 것으로 되지 않습니다
② 1억 1,000만원 대출 상환 — 혼인신고 전 이체는 증여세 과세대상이고, 혼인신고 뒤 이체는 배우자 증여로 10년 합산 6억원 한도에서 공제됩니다
③ 분담 약정서 — 서류 이름보다 보증금을 누가 돌려받는지가 기준입니다. 약정서만으로는 부족하고 임대차계약이나 반환채권에 본인 몫이 드러나야 합니다
④ 차용으로 정리 — 무이자여도 1년 단위로 적정 이자율을 곱해 계산한 이익이 1천만원 미만이면 그 이익은 과세대상이 아닙니다. 다만 상환 기한·방법을 정한 서류와 실제 상환 기록이 있어야 빌려준 돈으로 보고, 지급한 뒤에 쓴 차용증은 인정받기 어렵습니다. 갚을 의사 없이 차용 형식만 갖춘 뒤 혼인 후 면제하면 돈을 건넨 때의 증여로 보아 배우자 공제가 적용되지 않을 수 있습니다

계약금 이체일, 혼인신고 예정일, 전세대출 약정서를 채팅·전화상담으로 알려주시면 신고 대상과 이체 순서를 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

장희성 · Answer

* 계약금 3,900만 원, 기존 전세보증금 반환 및 회사대출 상환 후 남은 1.1억원
합산 약 1.5억원의 자금의 향방에 대해 고민이 많으실 것 같습니다

1,2. 증여로 보게 됩니다. 결국 부동산 전세자금에 대한 지원이기 때문입니다
3. 계약자가 여자친구이고 공동으로 전세보증금을 부담하는 계약, 즉 임차인이 2인이 아니라 성립이 어려울 것으로 보입니다
4. 세법상 인정이라는 개념이 어떤 개념인지 불분명하지만 증여세 과세대상이 아니기 위해서는 금전차입을 하여 다달이 원리금을 상환하는 방법이 적절할 것 같습니다
5,6. 혼인신고 전이라면은 증여가 맞으나, 혼인신고에 따라 절세 전략을 마련할 수 있을 것 같습니다

성공적인 주거 마련이 되시길 바라겠습니다
감사합니다

*AI를 통한 자동화 답변이 아니며, AI는 많이 활용되지만 개별화된 상담에는 한계가 있사오니 참조만 하실 것을 추천드립니다
큰 금전이 오고가니 만큼 의사결정 전 반드시 세무사님들을 통해 개별적 상담을 받으실 것을 추천드립니다

나민재 · Answer

질문 여섯 가지가 결국 한 가지로 모입니다. 혼인신고 전에는 두 분이 세법상 '배우자'가 아니어서, 질문자님 돈이 여자친구분 명의 보증금이나 대출 상환에 쓰이면 증여로 볼 여지가 큽니다. 이때는 받을 수 있는 공제가 없어 받은 금액 전체에 세금이 계산됩니다. 배우자 증여재산공제 6억원은 혼인신고 뒤 법률상 배우자에게서 받은 증여에만 적용되고, 신고 전에 넘어간 돈에 거슬러 적용되지는 않습니다(상속세 및 증여세법 제53조).

1. 계약금 3,900만원을 임대인에게 직접 보내셨더라도 계약이 여자친구분 단독 명의라면 보증금을 돌려받을 권리는 여자친구분에게 있어 증여로 볼 수 있습니다. 돈이 지나간 길보다 '누구의 권리가 됐는지'를 봅니다.

2. 1억 1,000만원은 혼인신고 뒤에 옮기시면 배우자공제(10년 합산 6억원) 안에서 정리할 수 있습니다. 혼인신고 전에 꼭 상환해야 한다면 분담 약정서만으로는 약하고, 임대인 동의를 받아 임대차계약에 공동 임차인으로 이름을 올리는 방법을 먼저 검토해 보실 만합니다. 이때 전세대출 은행의 조건부터 확인하셔야 합니다.

3. 빌려주는 형식이라면 차용증과 실제로 갚고 있다는 기록이 중요하고, 서류만 있고 갚은 기록이 없으면 증여로 보는 일이 많습니다.

증여로 보는 금액이 있으면 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 받은 분이 신고해야 합니다(같은 법 제68조).

혼인신고 시점과 계약금 정리 방법에 따라 결과가 달라집니다. 신고까지 맡기실 경우 자금 흐름 정리부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

1. 계약금 3900만원은 여자친구 명의 보증금에 들어가므로 임대인에게 직접 보냈어도 증여로 볼 수 있습니다
2. 1억1000만원을 혼인신고 전에 이체해 여자친구 대출을 갚으면 마찬가지로 증여세 대상이 될 수 있습니다
3. 약정서만으로 증여가 아니라고 인정되는 것은 아닙니다. 실제로 본인 몫의 보증금 권리가 있는지가 중요합니다
4. 임대차계약을 공동명의로 바꾸시거나(전세대출 은행 조건 먼저 확인), 여자친구에게 빌려주는 차용증을 쓰시고 이체목적과 상환 기록을 남기시면 됩니다
5. 혼인신고 후 이전하는 돈은 배우자공제 6억원이 적용됩니다. 다만 혼인신고 전에 준 계약금에 소급 적용되지는 않습니다
6. 그러니 1억1000만원은 혼인신고 후 이체하고 증여세신고를 하시는게 안전합니다. 계약금은 이미 지급했으니 차용증과 실제 상환 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정받을 수 있고, 그렇지 않으면 증여받은 달 말일부터 3개월 안에 증여세신고를 하셔야 합니다. 혼인신고 후 남은 채무를 면제하면 배우자 증여로 신고하시면 됩니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

박준 · Answer

문의하신 내용은 자금 지급 당시 혼인신고 여부와 전세보증금의 실질적인 소유관계가 중요합니다.

1. 혼인신고 전 지급한 계약금은 여자친구에 대한 증여로 판단될 가능성이 있습니다.
임대인에게 직접 송금했더라도 여자친구 명의의 보증금을 대신 부담한 것이라면 증여 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 혼인신고 전에 여자친구 명의의 전세대출을 대신 상환한다면 상속세 및 증여세법 제36조 채무면제에 따른 증여 규정에 따라 증여세가 과세될 수 있습니다.

3. 약정서만 작성한다고 증여세 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
실제로 각자의 보증금 반환청구권이 인정되는지, 자금 부담과 반환 관계가 명확한지가 중요합니다.

4. 임대차계약과 전세대출이 여자친구 단독 명의라면, 공동 부담 약정서를 작성하더라도 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.
임대차계약이 여자친구 단독 명의로 유지된다면, 두 사람 사이의 약정서만으로 공동 소유관계가 인정된다고 단정하기 어렵습니다.
또한 여자친구 명의의 전세대출을 대신 상환하는 것은 별도의 증여 문제가 발생할 수 있으므로, 추가 자금을 이전하기 전에 임대차계약과 대출약정 내용을 함께 검토하는 것이 안전합니다.

5. 현행 세법상 혼인신고 이후 배우자에게 증여하는 경우에는 10년간 6억 원의 증여재산공제가 적용됩니다.
다만 혼인신고 전에 이미 증여한 3,900만원에는 배우자 공제를 소급 적용할 수 없습니다.

6. 추가 1억 1,000만원은 가능하다면 혼인신고 이후 이전하는 것이 세무상 안전합니다.
이미 지급한 3,900만 원은 실제 증여인지, 반환받을 금전인지, 공동으로 부담한 보증금인지 별도 검토가 필요합니다.
특히 기존 임대차계약서와 대출약정서를 확인한 후 자금 이전 방법을 결정하시기를 권합니다.

추가 상담이 필요하시면 편하게 문의주세요.
감사합니다.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

핵심은 '혼인신고 날짜'와 '전세계약 명의'입니다.

① 혼인신고 전에는 배우자 공제(6억원)를 받을 수 없습니다
- 증여재산공제의 배우자는 법률상 배우자만 해당하고, 사실혼이나 예비배우자는 포함되지 않습니다(상증법 제53조 제1호, 『상속세 및 증여세법 해석과 쟁점』 2026년판 568쪽).
- 남남 사이 증여로 보아 공제액이 0원이고, 공제 여부는 증여일 당시 관계로 판단하므로 나중에 혼인신고를 해도 소급되지 않습니다.

② 계약금 3,900만원
- 전세계약이 여자친구 단독 명의라 보증금을 돌려받을 권리도 여자친구에게 있습니다. 임대인에게 직접 보냈더라도 '여자친구 대신 내준 것'으로 보아 증여로 볼 여지가 큽니다.
- 증여로 보면(신고기한 내 신고 시)
과세표준 3,900만원 × 10% = 390만원
신고세액공제 3% = 11만7천원
납부세액 약 378만3천원

③ 혼인신고 전에 1억1,000만원을 더 보내 대출을 갚으면
- 같은 사람에게 10년 안에 받은 증여는 합산하므로 1억4,900만원 기준으로 계산합니다.
1억원 × 10% + 4,900만원 × 20% = 1,980만원
신고세액공제 3% 차감 후 약 1,920만원(앞서 낸 세액은 차감)

④ 분담 약정서만으로는 부족합니다
- 명의가 단독인데 약정서만 써서는 '공동 부담'으로 인정받기 어렵습니다. 인정받으려면 실제 권리가 질문자님에게 있어야 합니다.
- 방법 1: 임대인 동의를 받아 공동임차인으로 추가하고 보증금 지분을 계약서에 적기(전세대출 조건상 가능한지 은행 확인 필요)
- 방법 2: 3,900만원을 빌려준 돈으로 정리(차용증, 상환 조건). 혼인신고 후 갚을 돈을 면제해 주면 그때 배우자 증여가 되어 6억원 공제를 받을 수 있습니다. 다만 실제로 갚을 계획이 없는 형식뿐인 차용은 인정되지 않을 수 있습니다.

⑤ 가장 안전한 방법
- 1억1,000만원은 혼인신고 뒤에 보내거나, 혼인신고를 앞당긴 뒤 보내세요. 혼인신고 후 배우자 증여는 10년간 6억원까지 공제되어 세금이 없습니다.
- 참고로 양가 부모님이 자녀에게 주는 돈은 혼인신고일 전후 2년 안이면 기본 5천만원에 혼인공제 1억원을 더 받을 수 있습니다(상증법 제53조의2).

계약금 3,900만원 정리 방법은 사실관계에 따라 달라지니, 신고 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

박경훈 · Answer

현재 임대차계약과 전세대출이 여자친구 단독 명의이므로, 남자친구가 부담한 계약금 3,900만 원과 추가 대출상환금 1억 1,000만 원은 여자친구에 대한 증여로 판단될 가능성이 있습니다.

임대인에게 직접 송금했더라도 증여 판단이 달라지는 것은 아닙니다.

공동 주거자금 부담 약정서를 작성하는 것만으로 증여를 피하기는 어렵고, 실제 부담한 금액에 상응하는 보증금 반환청구권 등 재산상 권리가 인정되어야 합니다.

대여로 처리하려면 차용증뿐 아니라 이자 지급과 원금 상환 등 실제 채무관계가 확인되어야 합니다.

혼인신고 이후 증여하는 자금은 배우자 증여재산공제 6억 원을 적용할 수 있지만, 혼인신고 전에 지급한 3,900만 원에 소급 적용하기는 어렵습니다.

따라서 추가 1억 1,000만 원을 이체하기 전에 임대차계약 변경이나 실질적인 대여관계 성립 여부를 먼저 검토하는 것이 좋겠습니다.

김해솔 · Answer

안녕하세요. 담은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.

혼인신고 전에 여자친구분 단독 명의의 전세보증금과 대출에 자금을 보태시는 상황이라 고민이 많으실 것 같습니다.

1. 계약금 3,900만원과 1억 1,000만원
원칙적으로 혼인신고 전에는 세법상 배우자가 아니어서 증여재산공제를 받을 수 없습니다(상속세 및 증여세법 제53조). 계약금을 임대인에게 직접 보내셨더라도 보증금을 돌려받을 권리가 여자친구분에게 있다면 여자친구분이 증여받은 것으로 볼 가능성이 높습니다. 혼인신고 전에 1억 1,000만원으로 대출을 갚아 주시는 것도 마찬가지로 보입니다.

2. 분담 약정서
두 분 사이의 약정서만으로 공동 부담을 인정받기는 어려워 보입니다. 세법은 서류 이름보다 실제로 누가 보증금 반환 권리를 갖는지를 보기 때문에, 임대인 동의를 받아 공동 임차인으로 본인 지분을 남기는 방법 등을 검토해 볼 수 있습니다. 다만 전세대출 조건상 가능한지 은행 확인이 먼저입니다.

3. 배우자공제 6억원
혼인신고 이후 증여분부터 10년 합산 6억원까지 공제되고, 혼인신고 전에 지급한 계약금에는 소급되지 않습니다. 그래서 1억 1,000만원은 혼인신고를 마친 뒤 보내시는 것이 안전합니다.

4. 계약금 정리
빌려준 돈으로 정리하려면 차용증과 실제 상환 기록이 있어야 하고, 형식만 갖춘 경우에는 인정받기 어렵습니다. 증여로 본다면 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 여자친구분이 신고해야 하므로, 이체일과 계약서를 가지고 전문가와 상담받아 보시길 권해드립니다.

감사합니다^^

권혁우 · Answer

안녕하세요.

세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.

혼인신고 전에는 세법상 배우자가 아니어서 증여재산공제가 없으므로, 계약금 3천900만원은 임대인에게 직접 입금하셨더라도 보증금 반환채권이 여자친구분 단독 명의라면 증여로 볼 가능성이 높고, 1억1천만원도 혼인신고 전에 이체해 대출을 상환하면 증여세 과세 대상이며, 증여로 보면 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 여자친구분이 신고하셔야 합니다.

분담 약정서만으로는 공동 부담으로 인정받기 어렵고, 임대인 동의를 받아 공동 임차인으로 본인 지분을 계약서에 남기는 방법이나 차용증과 실제 상환 기록을 갖춘 대여로 정리하는 방법이 제시되었으며, 전세대출 은행의 조건을 먼저 확인하셔야 하고 갚을 의사 없이 형식만 갖춘 차용은 인정받지 못할 수 있습니다.

배우자 증여재산공제 6억원은 혼인신고 후 증여분부터 10년 합산으로 적용되고 이미 지급한 계약금 3천900만원에는 소급되지 않으므로, 1억1천만원은 혼인신고를 마친 뒤 이체하시는 것이 가장 안전합니다.

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