1가구 2주택 매도시기 간격과 비과세 문의

Question

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

양주 아파트를 먼저 파시고 송파 빌라를 나중에 파시면, 송파 빌라는 처분기간을 두지 않고 바로 팔아도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

현행 세법상 보유기간은 다른 주택을 처분한 날이 아니라 취득일부터 계산하므로, 1988년에 취득한 송파 빌라는 보유기간 요건을 충족합니다.

다만 먼저 파는 양주 아파트는 2주택 상태에서 양도하는 것이라 비과세가 아니며, 양도차익 약 4천만원에 대해 장기보유특별공제 30%를 적용한 뒤 양도소득세를 신고하셔야 합니다.

물론 양도차익이 작은 양주를 먼저 파시는 지금 계획이 세금을 줄이는 순서입니다.

따라서 양주 아파트 잔금일이 송파 빌라 잔금일보다 앞서도록만 하시고, 양주 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하시는 것이 안전합니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

김도경 · Answer

안녕하세요

2주택 먼저 처분하고 나면 1주택자가 되기에 1주택 양도시 1세대1주택 비과세 검토 가능하십니다.
처분기간은 2주택 양주 아파트 잔금일이 1주택 송파 빌라잔금일보다 먼저이면 됩니다.

추가로 상담이 필요하시면 세무회계 도경으로 편하게 연락주시길 바랍니다.

나민재 · Answer

송파구 빌라를 마지막에 파시는 순서라면, 양주시 아파트 매도와 사이에 기간을 따로 두지 않아도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 방향입니다(소득령 154조).

비과세는 '양도일 현재' 1세대가 국내에 1주택이고 보유기간이 2년 이상인지로 판단합니다. 양주시 아파트를 판 뒤 다시 2년을 더 보유해야 한다는 규정은 현행 조문에 없습니다. 1988년 취득 당시에는 조정대상지역이 아니었으므로 거주요건도 적용되지 않습니다.

다만 아래 사항에 따라 결과가 달라집니다.

1. 순서: 양도일은 원칙적으로 잔금일(잔금 전에 등기하면 등기접수일)입니다. 양주시 아파트의 잔금이 먼저 끝나야 하고, 같은 날이면 선택한 순서로 봅니다.

2. 세대: 명의가 달라도 같은 세대면 합쳐서 봅니다. 세대가 따로이면 양주시 아파트도 과세 여부를 다시 봐야 합니다.

3. 다른 보유분: 다른 주택이나 분양권, 조합원입주권이 있으면 판단이 달라질 수 있습니다. 빌라가 재건축·재개발 등으로 관리처분계획인가나 사업시행계획인가를 받은 경우, 빌라 잔금 전에 이사할 집을 먼저 사시는 경우도 따로 봐야 합니다.

4. 양주시 아파트: 2주택 상태의 양도여서 상속, 동거봉양, 혼인, 장기임대주택 등 특례에 해당하지 않으면 과세 대상이고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하셔야 합니다.

5. 임대 등록: 빌라를 임대주택으로 등록한 적이 있으면, 요건에 따라 양주시 아파트가 비과세될 수 있고 그 경우 빌라는 양주시 아파트 양도일 후의 기간분만 비과세됩니다.

신고까지 맡기실 경우 비과세 판단부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

김태형 · Answer

안녕하세요 택스윈 김태형 세무사입니다

양주시 아파트 양도 후

송파구 빌라 양도시 양도당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 별도의 처분기간없이
비과세 가능합니다

감사합니다.

이철우 · Answer

송파 빌라 양도소득세 100% 전액 비과세 가능: 2026년 12월에 양주 아파트를 먼저 과세 또는 정상 신고(예상세액 282만원)로 처분하여 최종 1주택 상태를 만든 뒤 2027년 1\~3월에 송파 빌라를 매도하시면, 송파 빌라는 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용됩니다].

별도의 처분 대기기간(보유기간 재기산) 불필요: 양주 아파트를 처분한 후 송파 빌라를 매도하기까지 별도의 대기기간을 둘 필요가 전혀 없습니다. 양주 아파트의 잔금 및 등기이전이 완결된 직후(단 며칠 뒤라도) 송파 빌라를 매도하더라도 비과세 자격이 유지됩니다

박준 · Answer

안녕하세요. 박준 세무사입니다.

결론부터 말씀드리면 별도의 처분기간은 필요하지 않습니다.

과거에는 다주택자가 다른 주택을 처분하고 최종 1주택이 된 경우 그 시점부터 보유기간을 다시 계산하는 규정이 있었지만 현재는 폐지된 상태입니다.
따라서 양주시 아파트를 먼저 처분하고 송파구 빌라만 남았다면 별도로 2년을 기다리지 않고 바로 매도하더라도 비과세 적용이 가능합니다.

양주시는 현재 조정대상지역이 아니므로 다주택자 중과 대상이 아니며, 15년이상 보유에 따른 장기보유특별공제 30% 적용이 가능합니다.

결론적으로 질문주신대로 양주시 아파트를 먼저 매도하고 송파구 빌라를 나중에 매도하는 현재 계획이 세금 측면에서 적절해 보입니다.

감사합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
양주 아파트 잔금이 송파 빌라 잔금보다 먼저 끝나면, 두 매도 사이에 기간을 따로 두지 않아도 송파 빌라는 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 법은 비과세 요건을 「1세대가 양도일 … 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 … 이상인 것」으로 정하고 있어(소득세법 시행령 제154조 제1항), 송파 빌라를 파는 날 1주택이면 되고 보유기간은 1988년 취득일부터 셉니다. 순서를 가르는 날은 계약일이 아니라 잔금일이고, 잔금 전에 등기를 먼저 넘기면 등기접수일입니다. 한 가지 더, 양주 아파트를 판 뒤 송파 잔금 전에 이사할 집을 먼저 사시면 다시 2주택이 되므로 아래 ③의 기한을 지켜야 합니다.

[일정 정리]
① 2026년 12월 양주 아파트 잔금 — 2주택 상태의 양도라 과세되며, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안(2027년 2월 말)에 예정신고합니다
② 2027년 1~3월 송파 빌라 잔금 — 양도가액 12억 원 이하이고 그날 세대 전체가 1주택이면 비과세 요건에 듭니다
③ 이사할 집을 먼저 사는 경우 — 새 집 취득일부터 정해진 기간 안에 송파 빌라를 팔아야 합니다. 2026년 9월 30일 개정 조문은 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 새 집을 사면 2년, 그 밖에는 3년으로 정하고 있고, 송파구는 현재 조정대상지역입니다

흔히 「여러 채를 정리하고 남은 1주택은 그때부터 2년을 다시 채워야 한다」고 알려져 있지만, 그 규정은 2022년 시행령 개정으로 없어졌고 지금은 보유기간을 취득일부터 셉니다. 세대가 같은지(두 집 명의자가 한 세대인지)와 송파 빌라가 재건축·재개발 구역에 들어 있는지는 결론을 바꾸니 함께 보셔야 합니다.

두 주택의 등기부, 매매 예정 잔금일, 이사 계획을 채팅·전화상담으로 알려주시면 잔금 순서와 신고 일정을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

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