다가구주택 옥탑 주거용사용시 1세대 1가구 비과세요건

Question

나민재 · Accepted Answer

옥탑을 포함해 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고 건물 전체를 한 번에 파신다면, 다가구주택 전체를 1주택으로 보아 비과세를 받을 수 있는 방향입니다(소득령 155조 15항, 건축령 별표 1).

건축물대장에 없어도 세법은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거 구조를 갖춰 실제 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 보므로(소득법 88조 7호), 옥탑도 층수에 넣어 따져 보셔야 합니다. 2000년 취득이라 2년 보유 요건은 충족되고 거주 요건은 적용되지 않습니다.

다만 아래 사항에 따라 결과가 크게 달라집니다.

1. 지층: 건축법상 지하층(바닥에서 지표면까지 평균 높이가 층 높이의 2분의 1 이상)이면 층수에서 빠져 1·2층과 옥탑으로 3개 층입니다. 지하층이 아닌데 주택으로 쓰면 4개 층이 되어 다가구주택에서 벗어날 수 있고, 그러면 각 호를 별개 주택으로 보게 되어 건물 전체 비과세는 어렵고 일부 호만 비과세될 수 있습니다.

2. 옥탑 면적: 건축면적의 8분의 1 이하인 옥탑은 건축법상 층수에 넣지 않지만, 실제 주거용으로 쓰는 옥탑은 층수에 넣어 불리하게 판단될 수 있으니 지층이 지하층이 아니라면 주의하셔야 합니다.

3. 양도 방식: 호별로 나누어 파시면 전체를 1주택으로 보지 않습니다.

4. 양도가액: 전체 실거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다.

5. 다른 보유분: 세대원 명의의 다른 주택, 분양권, 조합원입주권이 있으면 판단이 달라집니다.

판단은 양도 당시 현황으로 하므로 계약 전에 층수부터 확인하시는 것이 좋습니다. 신고까지 맡기실 경우 비과세 판단부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

박준 · Answer

안녕하세요. 박준세무사입니다.

결론부터 말씀드리면 말씀하신 상황에서는 옥탑방을 주거용으로 사용하더라도 1세대 1주택 비과세가 가능할 것으로 판단됩니다.

소득세법 시행령 제155조 제15항에 따르면 일정 요건을 충족하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 전체를 1주택으로 봅니다.

2026년 11월 9일 현재 다가구주택의 요건은 다음과 같습니다.
① 주거용으로 사용하는 층수가 지하층을 제외하고 3개 층 이하일 것
② 주거용 바닥면적 합계가 660㎡ 이하일 것
③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

옥탑방은 건축물대장에 표시되지 않았더라도 실제 주거용으로 사용한다면 주거용 층수에 포함될 수 있습니다.

질문자님의 경우 지상 1,2층과 옥탑을 합해 총 3개 층이므로, 지하층을 제외하면 층수 요건을 충족할 가능성이 높습니다.
또한 2000년에 취득하여 현재까지 거주하셨으므로 보유,거주기간도 충분한 것으로 보입니다.

따라서 다른 주택 보유 여부 등 일반적인 비과세 요건을 충족한다면 비과세 적용이 가능할 것으로 판단됩니다.

다만 옥탑의 실제 면적과 구조, 독립된 주거공간 여부, 위반건축물 해당 여부 등은 확인이 필요합니다.
특히 매매계약 전에 건축물대장과 실제 건물 현황을 비교하여 다가구주택 요건을 충족하는지 검토하시는 것이 좋겠습니다.

감사합니다.

이철우 · Answer

네, 옥탑방을 포함하더라도 주택으로 사용하는 실질 층수가 총 3개 층 이하이고 연면적이 660㎡ 이하라면, 전체를 하나의 매매단위로 양도 시 단독주택 1채로 인정받아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. (매매금액이 12억 원 이하라면 양도소득세가 전액 면제(0원)됩니다.)
선생님의 경우 지하층은 층수에서 제외되고, 지상 1층 + 지상 2층 + 주거용 옥탑방을 합산하더라도 주택 층수가 지상 3개 층에 해당하므로 세법상 '다가구주택(단독주택)' 요건을 여전히 충족합니다.

다만, 만약 옥탑방 외에 공부상 근린생활시설(상가)을 주택으로 무단 변경하여 사용 중인 층이 있거나, 1층 필로티 주차장 외에 주택층이 추가되어 주택으로 쓰는 층수가 총 4개 층 이상이 되는 경우가 발생하면 세법상 다가구주택(3층 이하) 요건을 위반하게 되어 '다세대주택(각 가구별 개별 주택)'으로 강제 전환 판정됩니다 . 이렇게 되면 1채의 단독주택 비과세가 아니라 다주택자로 분류되어 고액의 양도소득세가 과세되는 중대한 리스크가 발생합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
옥탑방을 넣어 세어도 주택으로 쓰는 층이 지하층을 빼고 3개 층 이하이면 다가구주택 요건 안에 들고, 구획별로 나누지 않고 하나의 매매단위로 넘기면 전체를 1주택으로 보아 비과세를 따집니다. 법은 다가구주택을 「구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다」고 정하고 있습니다(소득세법 시행령 제155조 제15항). 다만 비과세는 땅 전부에 미치는 것이 아니라, 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 범위까지입니다. 오래된 다가구는 대지가 넓은 경우가 있어 이 부분을 먼저 확인하셔야 합니다.

[확인할 점]
① 지층 — 바닥에서 지표면까지 평균 높이가 그 층 높이의 2분의 1 이상인 건축법상 지하층이면 층수에서 빠집니다. 지하층이 아닌데 주거로 쓰면 옥탑까지 4개 층이 되어 각 호를 따로 주택으로 볼 수 있습니다
② 땅 면적 — 소재지와 용도지역에 따라 정착면적의 3배(수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역), 5배, 10배까지가 주택에 딸린 땅이고, 넘는 부분은 과세됩니다
③ 양도가액 — 건물과 땅을 합한 실거래가가 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼 과세됩니다
④ 다른 주택 — 양도일에 세대원 명의의 다른 주택·입주권·분양권(2021년 이후 취득분)이 없어야 합니다

옥탑은 건축물대장에 없어도 독립된 주거 구조로 실제 쓰고 있으면 세법상 주택으로 봅니다. 세법은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용인지로 보기 때문에, 층수를 셀 때 빼지 말고 넣어서 보시는 편이 안전합니다. 2000년에는 조정대상지역 제도가 없었으므로 2년 보유 요건만 보면 되고 거주 요건은 걸리지 않습니다.

건축물대장, 토지대장과 토지이용계획(용도지역), 지층의 실제 구조를 채팅·전화상담으로 알려주시면 층수와 비과세 땅의 범위를 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

김금민 · Answer

안녕하세요. 옥탑을 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 포함하여 다가구주택의 층수·면적 등 요건을 확인해야 합니다.
다만 지하층은 주거용 층수에서 제외되므로, 말씀하신 구조에서 옥탑이 있다는 이유만으로 비과세가 불가능하다고 단정할 수는 없습니다.

정확한 판단은 실제 건물 현황과 다른 주택 보유 여부 등을 함께 확인해야 하므로, 매도 전에 건축물대장과 현장 사진 등을 준비하여 세무사에게 구체적으로 상담받아 보시기 바랍니다.

세무 Q&A

다가구주택 옥탑 주거용사용시 1세대 1가구 비과세요건

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