상속 주택 매도 시 1주택자 세금으로 가능할까요?

Question

이철우 · Accepted Answer

1세대 1주택 특례(상속주택 특례) 적용 가능: : B 아파트를 양도할 때 다주택자 중과세율이 적용되지 않으며, 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에 따른 '상속주택 비과세 특례'가 적용되어 1세대 1주택자로 판정됩니다 .
* 매도가액 28억 원은 12억 원을 초과하는 고가주택**에 해당하므로 12억 원 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다 . 이 과세대상 양도차익에 대해 1세대 1주택 우대 장기보유특별공제율 최고 80%(보유 40% + 거주 40%)가 적용되어, 다주택 중과 시 발생할 수 있는 10억\~11억 원대의 세금 대신 약 1억 970만 원 수준(지방세 포함)으로 세부담이 획기적으로 줄어듭니다 .

** 조합설립인가 시점 관리 : 강남 3구 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합설립인가 이후 양도 시 매수인의 조합원 지위 양도가 제한(현금청산 대상) 되므로, 세금 이슈와 별개로 반드시 조합설립인가가 나기 전에 매매계약 및 잔금 이전을 완료하셔야 합니다.

김태형 · Answer

안녕하세요 택스윈 김태형 세무사입니다.

1. 상속주택 특례 비과세
네상속주택 특례로 1세대 1주택 비과세가 가능할 것으로 보입니다.
[소득세법 시행령 제155조 제2항]
내용: 상속주택 1채와 일반주택 1채를 가진 세대가 일반주택(B)을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다.

2. 상속주택 요건
상속 당시 상속인(아버지)과 피상속인(할아버지)이 다른 세대였을 것
일반주택(B)을 상속 전부터 보유했을 것 (1987년 취득)
피상속인이 상속 당시 1주택이었을 것
상속주택(A)이 아니라 일반주택(B)을 양도할 것

3. 절세 효과

1세대 1주택 비과세: 양도가 12억 원까지 비과세이고, 28억 원 중 12억 원 초과분만 과세됩니다.
장기보유특별공제 최대 80%: 보유 10년 이상 40% + 거주 10년 이상 40%
(28년 이후에는 보유공제율 축소, 거주 공제율 확대)

감사합니다.

김민현 · Answer

안녕하세요. 세무사 김민현입니다.

우선, 해당 상속 주택은 공동 상속주택의 상속지분이 가장 큰 아버님의 소유 주택으로 보아 주택 수를 계산합니다.
상속받은 주택과 그밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내 1개 주택 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용합니다.

장특공제 표2가 적용될 것으로 보입니다.

감사합니다.

세무 Q&A

상속 주택 매도 시 1주택자 세금으로 가능할까요?