상생임대 특례 인정이 되는지 궁금합니다.

Question

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

승계하셨거나 새 계약서를 쓰지 않으셨다는 이유만으로 상생임대가 안 되는 것은 아닙니다. 다만 취득하면서 승계받은 전세계약 자체는 상생임대 특례의 직전 임대차계약이 될 수 없습니다. 국세청 해석으로는 그 승계 계약이 만료된 뒤 새 계약서 없이 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 이어진 계약을 직전 임대차계약으로, 그다음 다시 갱신된 계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있습니다. 새 계약서가 없으면 갱신 시점과 보증금, 실제 임대기간이 확인돼야 합니다. 보증금을 한 번도 올리지 않으셨으니 5% 이내 요건은 맞습니다.

적용되려면 승계 계약 만료 뒤 갱신이 두 번 이상 있어야 하고, 직전 계약으로 1년 6개월 이상, 상생 계약으로 2년 이상 임대해야 합니다. 상생 계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결된 것이어야 합니다. 요건을 갖추면 2020년 조정대상지역 취득으로 생긴 거주 2년 요건이 면제됩니다. 양도일 현재 1세대1주택이어야 하고, 보유 2년 요건은 따로 채우셔야 합니다.

들으신 기한은 2026년 10월 1일부터 생긴 양도 기한입니다. 상생 계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 합니다. 그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 기한은 2027년 12월 31일입니다.

적용 여부는 승계 계약이 언제 끝났고 그 뒤 갱신이 언제 몇 번 있었는지, 계약마다 얼마 동안 임대했는지에 따라 달라집니다.

추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
새 계약서를 쓰지 않았다는 이유만으로 안 되는 것은 아니지만, 취득하면서 넘겨받은 전세계약은 출발점이 될 수 없습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 직전 임대차계약에 「해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며」라는 괄호를 두고 있어, 승계 계약이 끝난 뒤 갱신된 계약이 직전 계약, 그다음 갱신 계약이 상생 계약이 되어야 합니다. 2020년 1월 취득이라면 승계 계약 만료 뒤 갱신이 두 번 있었는지부터 보셔야 합니다.

[요건 체크]
① 직전 계약 — 승계 계약 만료 뒤 갱신(묵시적 갱신 포함)된 계약으로 실제 임대 1년 6개월 이상
② 상생 계약 — 그다음 갱신 계약으로 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 사이 체결, 보증금 증가율 5% 이내(동결이면 충족), 실제 임대 2년 이상
③ 양도기한 — 상생 계약의 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지, 그 뒤에 끝나면 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지
④ 양도일 현재 1세대 1주택, 보유 2년 이상

묵시적 갱신도 직전·상생 계약이 될 수 있다는 국세청 해석이 있지만, 같은 조항은 체결을 「계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다」는 괄호로 묶고 있습니다. 보증금 변동 없이 이어진 갱신이라면 확정일자, 임차인 확인서, 갱신 무렵 주고받은 문자처럼 날짜를 보여 줄 자료를 미리 모아 두셔야 합니다. 또 양도가액이 12억 원을 넘으면 이 특례로 장기보유특별공제의 1세대 1주택 우대 표는 적용되지만, 거주기간별 공제율은 실제 거주기간으로 따지므로 그 표의 보유기간별 공제율만 반영됩니다.

승계받은 전세계약서와 만료일, 이후 갱신 시점을 채팅·전화상담으로 알려주시면 어느 계약을 직전·상생 계약으로 볼지와 양도기한을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

박준 · Answer

안녕하세요. 박준 세무사입니다.

결론부터 말씀드리면, 전세계약서를 새로 작성하지 않고 기존 보증금을 그대로 유지했더라도 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있습니다.
다만 계약의 갱신 시점과 임대기간을 확인해야 합니다.
상생임대주택 특례를 적용받으려면 다음 요건을 충족해야 합니다.
① 주택 취득 후 체결한 직전 임대차계약에 따라 1년 6개월 이상 임대
② 직전 계약 대비 보증금 또는 임대료 인상률 5% 이하
③ 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약 체결 및 임대 개시
④ 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대

여기서 중요한 점은 주택 매수 당시 승계한 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않는다는 것입니다.

그러나 국세청 유권해석(서면-2024-법규재산-1914)에 따르면, 기존 임대차계약을 승계한 후 별도의 계약서 작성 없이 계약을 갱신하고, 이후 다시 갱신한 경우에도 요건을 충족하면 각각 직전 임대차계약과 상생임대차계약으로 인정할 수 있습니다.
예를 들어 2020년 주택 취득 후 기존 계약이 2022년에 갱신되고, 2024년에 다시 갱신되어 보증금 인상 없이 2년 이상 임대했다면 특례 적용이 가능합니다.

또한 2026년 10월 1일부터 양도기한이 신설되었습니다.
상생임대차계약에 따른 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 종료되었다면 2027년 12월 31일까지 양도해야 하며,
그 이후 종료된다면 임대기간 종료일부터 1년 이내와 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다.

따라서 질문자님도 상생임대 특례를 적용받을 가능성이 충분합니다.

다만 정확한 판단을 위해서는 최초 승계한 전세계약의 만료일과 이후 갱신 시점, 실제 임대기간을 확인해야 합니다.
계약서를 새로 작성하지 않았으므로 갱신 사실을 입증할 수 있는 자료도 준비하는 것이 좋겠습니다.

추가적으로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 문의해주세요.
감사합니다~

나민재 · Answer

말씀하신 상황 그대로라면 지금 바로 파실 경우 상생임대 특례를 받기는 어렵습니다. 소득세법 시행령 제155조의3은 주택을 사면서 승계받은 임대차계약을 '직전임대차계약'에서 빼고 있고, 특례를 받으려면 직전임대차계약 뒤에 보증금 인상률 5% 이하인 '상생임대차계약'을 2026년 12월 31일까지 체결하고 그 계약으로 2년 이상 임대해야 하기 때문입니다.

결과를 바꾸는 부분은 세 가지입니다.

첫째, 취득 뒤 계약기간이 끝나 갱신된 적이 있는지입니다. 승계받은 계약 자체는 직전임대차계약이 될 수 없지만, 취득 뒤 갱신된 계약을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지는 갱신 경위와 시점을 보고 확인해야 합니다.

둘째, 직전임대차계약으로 인정되는 계약이 있다면 그 계약으로 1년 6개월 이상 임대했는지, 그리고 2026년 12월 31일까지 계약금을 받은 증빙이 남는 방식으로 새 계약을 체결할 수 있는지입니다. 보증금을 올리지 않더라도 계약서와 계약금 증빙이 필요합니다. 양도소득세 신고 때 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 내야 합니다.

셋째, 파는 시점입니다. 상생임대차계약으로 2년 이상 임대한 뒤 그 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 가운데 빠른 날까지 팔아야 특례가 적용됩니다. 이 요건을 다 채우지 못하고 파시면 조정대상지역에서 취득한 주택이라 2년 거주 요건까지 채워야 비과세가 됩니다. 특례를 받더라도 파는 날 현재 1세대 1주택이고 2년 이상 보유했어야 한다는 점은 같습니다.

계약서와 갱신 경위를 보고 특례를 받을 수 있는 일정으로 정리해 드릴 수 있습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요.
세무회계 문경 나민재 세무사

김현진 · Answer

안녕하세요, 에이치 세무회계 김현진 세무사입니다. 양도 전에 미리 확인해 두시면 좋은 부분이라, 핵심부터 정리해 드리겠습니다.

1. 결론
-넘겨받은 뒤 같은 조건으로 두 번 이상 갱신됐다면, 갱신된 계약 가운데 앞의 계약을 직전 계약으로, 바로 뒤의 계약을 상생 계약으로 볼 수 있다는 국세청 해석이 있습니다. 아래 요건과 양도 기한을 모두 갖추셨다면 상생임대주택 특례 대상이 됩니다.
- 다만, 갱신이 여러 번이면 어느 두 계약을 보느냐에 따라 양도 기한도 달라질 수 있어, 갱신 날짜를 함께 확인하셔야 합니다.
- 최근 개정으로 '양도 기한'이 새로 생겼습니다. 요건을 갖추셨더라도 이 기한 안에 양도하셔야 거주요건을 면제받습니다.

2. 말씀해주신 사실관계정리
- 2020년 1월 조정대상지역 주택을 취득하시면서 전 주인의 전세계약을 넘겨받으셨습니다.
- 그 뒤 계약서를 새로 쓰지 않으셨고, 보증금은 한 번도 올리지 않으셨습니다.

3. 판단
[판단가정]
아래는 ① 양도하시는 날 세대 전체가 이 집 한 채만 가지고 있고(세대원 명의 주택, 분양권·조합원입주권 포함), ② 세입자가 지금까지 계속 살고 있으며, ③ 원래 계약이 끝난 뒤 계약서 없이(묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권으로) 두 번 이상 갱신됐다고 가정한 판단입니다. 하나라도 다르면 판단이 달라집니다.

(1) 넘겨받은 계약은 직전 계약에서 빠집니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호).

(2) 직전 계약은 넘겨받은 계약이 끝난 뒤의 계약부터 새롭게 시작됩니다. 예를 들어 그 뒤 두 번 갱신된 경우, 아래 요건을 갖추면 첫 갱신을 직전 계약, 두 번째 갱신을 상생 계약으로 봅니다.
- 직전 계약: 실제로 1년 6개월 이상 임대
- 상생 계약: 2021.12.20.~2026.12.31. 사이에 맺고 임대 시작, 보증금 인상률 5% 이하(그대로 두셨다면 0%), 실제로 2년 이상 임대
계약서 없이 갱신한 경우(서면-2024-법규재산-1914)와 계약갱신요구권으로 갱신한 경우(서면-2022-법규재산-2849)도 이와 같이 본 국세청 해석이 있습니다. 계약서 없는 묵시적 갱신을 상생 계약으로 인정한 해석도 있습니다(서면-2024-법규재산-1507).

(3) 최근 개정(2026.10.1. 시행)으로 양도 기한이 생겼습니다. 상생 계약 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029.12.31. 중 빠른 날까지이고, 임대기간이 2026.12.31. 이전에 끝났다면 2027.12.31.까지입니다(같은 조 제1항).

(4) 이 특례는 비과세를 판단할 때와 장기보유특별공제를 1세대 1주택 기준으로 받을 때의 '거주 2년' 요건을 면제해 줍니다. 다만 장기보유특별공제 가운데 거주기간에 따라 붙는 공제율은 실제 거주하신 기간으로 계산하므로 별도로 판단해야 합니다(소득세법 제95조 제2항).

4. 추가 문의
전세계약서를 새로 쓰지 않으셨다고 하셨으니, 먼저 주택을 취득하실 때의 매매계약서를 확인해 주세요.
특약에 넘겨받은 전세계약의 보증금과 기간이 적혀 있다면, 원래 계약이 끝난 날을 확인할 수 있습니다.

- 준비서류안내 -
아래의 준비자료를 확인하시고 찾아줘세무사 채팅 상담으로 편하게 연락주시면 자세히 상담 도와드리겠습니다.

[취득당시 계약서 확인]
① 주택 매매계약서 (넘겨받은 전세계약의 보증금·기간이 작성되어있는지 확인필요)
② 주택취득당시 매도인에게 지급한 정산 내역 (매매대금에서 전세보증금을 제외한 금액으로 대가를 지급하였는지 확인용도)
[갱신·임대 사실 확인]
- 세입자 전입 기록(전입세대 열람 내역)
- 갱신 시점을 알 수 있는 문자·메시지
[세대 확인]
- 세대원 명의 주택, 분양권·조합원입주권이 있는지 여부

감사합니다
김현진 세무사(010-7664-7105) 드림.

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

결론부터 말씀드리면, 말씀하신 사실관계로는 상생임대주택 특례를 받기 어렵습니다.

① 상생임대 특례 요건 (소득세법 시행령 제155조의3 제1항)
1. 주택 취득 후 임차인과 새로 맺은 '직전임대차계약'이 있어야 하고, 그 계약으로 1년 6개월 이상 임대했을 것
2. 직전임대차계약보다 보증금이나 월세를 5% 이내로만 올린 '상생임대차계약'을 2021.12.20.부터 2026.12.31.까지 체결하고 계약금을 받았을 것
3. 상생임대차계약으로 2년 이상 임대했을 것

② 안 되는 이유
조문에 '주택 취득으로 임대인 지위가 승계된 임대차계약은 직전임대차계약에서 제외한다'고 명시돼 있습니다. 전 소유자와 세입자가 맺은 계약을 승계한 경우 직전임대차계약에 해당하지 않는다는 기획재정부 해석도 같습니다.
취득 후 새 계약서 없이 승계 계약이 그대로 이어졌다면 직전임대차계약이 없는 상태입니다. 지금부터 새로 갖추려 해도 직전계약 1년 6개월과 상생계약 체결 기한(2026.12.31.)을 함께 맞출 수 없습니다.

③ 들으신 '적용 기한'
2026.9.30. 시행령 개정으로, 상생임대주택은 상생계약 임대기간이 끝난 날부터 1년과 2029.12.31. 중 빠른 날까지 팔아야 합니다(임대기간이 2026.12.31. 전에 끝나면 2027.12.31.까지). 이 기한은 특례 요건을 갖춘 주택에만 의미가 있습니다.

④ 다른 방법
2020년 1월 조정대상지역에서 취득하셨으므로 1세대1주택 비과세에는 2년 이상 거주가 필요합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 전세 만기 뒤 직접 들어가 2년 거주한 다음 파는 방법을 검토해 보시고, 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세된다는 점도 같이 보셔야 합니다(소득세법 제89조).
다른 주택 보유 여부와 세대 구성에 따라 결과가 달라지니, 매도 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

김경태 · Answer

새로운 계약부터 새롭게 시작되십니다 .
보다 자세한 상담이 필요하실것으로 보입니다 . 자문을 얻을곳이 어려우시면 저희 세무법인성우 양재지점으로 전화 문의주시면 보다 자세한 상담 및 기장 안내도 도와드리겠습니다!
1:1 담당자 배정후 세액감면을 위해
성실하게 도움 드리도록하겠습니다! 감사합니다

박용운 · Answer

새 계약서가 없어도 됩니다. 다만 취득할 때 넘겨받은 그 전세계약 자체는 직전 임대차계약이 되지 못합니다.

1. 출발점은 승계 계약 다음입니다
소득세법 시행령은 직전 임대차계약에서 주택 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약을 제외합니다. 국세청은 승계 계약이 끝난 뒤 계약서 없이 갱신된 계약을 직전 임대차계약으로, 그다음 갱신 계약을 상생임대차계약으로 인정했습니다. 2020년 1월 취득이면 승계 계약 만료 뒤 갱신이 두 번 있었는지부터 보셔야 합니다.

2. 채워야 하는 기간
직전 계약으로 1년 6개월 이상, 상생 계약으로 2년 이상 실제 임대해야 합니다. 보증금을 한 번도 올리지 않으셨으니 5% 이내 요건은 맞습니다. 상생 계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결된 것이어야 합니다. 갱신이 아직 한 번뿐이라면 올해 안에 다음 갱신 계약을 맺고 임대를 개시해야 합니다. 지난 갱신은 확정일자나 임차인 확인서로 시점과 임대기간을 밝히시면 되고, 올해 맺는 계약은 계약서를 써 두시는 쪽이 확실합니다.

3. 들으신 양도기한
2026년 10월 1일부터 생긴 규정입니다. 상생 계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 파셔야 합니다. 그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지입니다.

4. 효과
요건을 갖추면 2020년 조정대상지역 취득으로 생긴 거주 2년 요건이 면제됩니다. 양도일 현재 1세대 1주택이어야 하고 보유 2년은 따로 채우셔야 합니다.

승계받은 전세계약의 만료일과 그 뒤 갱신 시점, 계약별 실제 임대기간을 채팅·전화상담으로 알려주시면 어느 계약이 직전 계약과 상생 계약이 되는지, 언제까지 파셔야 하는지 정리해 드리겠습니다.

근거: 소득세법 시행령 제155조의3 제1항, 제154조 제1항, 서면-2024-법규재산-1914(2024.12.18), 서면-2024-법규재산-0648(2025.3.4)

김해솔 · Answer

안녕하세요. 담은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.
2020년 1월 조정대상지역에서 전세 낀 주택을 사서 기존 계약을 승계하고, 보증금을 한 번도 올리지 않으신 상황이네요.

1. 원칙
상생임대 특례는 직전임대차계약 대비 5% 이내로 정한 상생임대차계약을 2021.12.20.~2026.12.31. 사이에 체결하고, 직전 계약으로 1년 6개월 이상, 상생 계약으로 2년 이상 임대하면 거주 2년 요건을 면제해 줍니다(소득세법 시행령 제155조의3 제1항). 다만 주택 취득으로 승계된 계약은 직전임대차계약에서 제외됩니다.

2. 실무적인 판단
승계 계약이 끝난 뒤 계약서 없이 같은 조건으로 갱신되고 다시 갱신되었다면, 각각을 직전 계약과 상생 계약으로 볼 수 있다는 국세청 해석(서면-2024-법규재산-1914)이 있습니다. 새 계약서가 없다는 이유만으로 안 되는 것은 아닐 가능성이 높습니다. 다만 승계 계약 만료일, 이후 갱신 시점과 실제 임대기간이 확인되어야 하므로 매매계약서 특약, 확정일자, 임차인 전입 기록, 갱신 무렵 문자 등을 모아 두시는 것이 안전합니다.

3. 양도 기한
2026.9.30. 개정으로 상생 계약 임대기간 종료일부터 1년과 2029.12.31. 중 빠른 날까지 양도해야 하고, 그 임대기간이 2026.12.31. 이전에 끝나면 2027.12.31.까지입니다. 양도일 현재 1세대 1주택과 2년 보유 요건은 따로 갖추셔야 합니다.

갱신 횟수와 시점에 따라 결론이 달라지니 자료를 확인해 전문가와 상담받아 보시길 권해드립니다.
감사합니다^^

세무 Q&A

상생임대 특례 인정이 되는지 궁금합니다.

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