• Q.
  절세방법
  기존 주택의 소유권 및 매각대금 귀속 문제로 법률 검토를 요청드립니다.
  
  최초 주택 구입 당시 누나가 1억 원, 동생이 1억 8천만 원을 부담했으나 동생 단독명의로 등기했습니다.
  
  이후 동생이 분가하면서 기존 주택을 담보로 1억 5천만 원을 대출받았고, 당시 누나가 해당 대출금을 부담하는 대신 기존 주택 전체를 누나에게 귀속시키기로 구두 합의했습니다.
  
  누나는 약 10년간 매월 50만~80만 원을 동생 계좌로 송금해 대출 원리금을 납부했고, 현재 대출잔액은 약 1억 1천만 원입니다.
  
  동생은 당시 합의와 현재 주택이 누나 소유라는 사실을 인정하고 있으며, 가족들도 합의 사실을 알고 있습니다.
  
  이 상황에서 당시 합의의 법적 효력, 소유권이전등기 청구 가능성, 매각대금 전액을 누나가 수령할 수 있는 방법, 명의이전과 매각 정산 중 세금이 유리한 방법을 검토해주세요
  남*라 님
  조회 : 43건 답변 : 2건 6시간전 즐겨찾기
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  김영훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5시간전

  안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.
  
  합의의 효력과 소유권이전등기 청구 가능성은 민사 판단이라 변호사 검토가 필요하고, 세금도 그 판단에 따라 달라집니다. 세법은 등기 명의보다 실제로 누구에게 귀속되는지를 기준으로 보기 때문입니다.
  
  동생 명의 그대로 매각하면, 실제 누나 소유로 인정되는 부분은 누나가 양도소득세를 내고 1세대 1주택 비과세 여부도 누나 세대를 기준으로 정해집니다. 인정되지 않는 부분은 동생이 양도소득세를 내고, 그 매각대금을 누나에게 대가 없이 넘기면 증여가 됩니다. 형제자매 사이 증여재산공제는 10년 합산 1,000만원입니다. 누나가 갚은 대출금도 동생 몫을 넘겨받은 대가라면 동생이 자기 몫을 양도한 것으로, 대가 없이 갚아 준 돈이라면 동생이 증여받은 것으로 볼 수 있습니다.
  
  누나 명의로 먼저 옮기면 실제 이전 원인에 따라 세금이 달라집니다. 처음 매수할 때부터 누나 몫이었다는 점이 객관적으로 입증되는 부분은 명의신탁 해지로 인정되어 양도나 증여로 보지 않지만 취득세는 과세됩니다. 동생이 매수 대금을 낸 부분은 여기에 해당하지 않습니다. 매매나 대물변제라면 동생의 양도소득세 과세 대상입니다. 형제자매 사이라 시가보다 일정 기준 이상 낮게 넘기면 동생의 양도가액을 시가로 다시 계산하고 차액 중 기준금액을 넘는 부분에는 누나에게 증여세가 과세될 수 있습니다. 대출을 함께 넘기는 부담부증여라면 넘긴 채무만큼은 동생의 양도소득세, 나머지는 누나의 증여세 과세 대상입니다.
  
  형제자매 사이의 부동산 명의신탁약정은 부동산실명법상 무효이고 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
  
  어느 방법이 유리한지는 대출금을 누가 썼는지, 처음 매수할 때 계약을 누구 이름으로 했는지, 합의 시점, 주택 시가와 조정대상지역 여부, 두 분 세대의 주택 수에 따라 달라집니다.
  
  추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.

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  이성민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  4시간전

  안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
  합의의 효력과 소유권이전등기 청구는 변호사 확인이 필요한 부분이고, 세금은 이 집을 처음부터 누나분 것으로 볼 수 있느냐, 아니면 동생분 집을 대출 인수 조건으로 넘겨받기로 한 것이냐로 갈립니다. 어느 쪽으로 정리하느냐에 따라 양도세를 내는 사람, 1세대 1주택 비과세를 판단하는 세대, 증여세 여부가 함께 바뀌니 명의이전이나 매매계약 전에 먼저 정하셔야 합니다.
  
  [정리 방식별로 볼 점]
  ① 동생 명의로 팔고 대금을 넘기는 경우
  - 세법: 원칙적으로 명의자인 동생분의 양도로 보고, 비과세도 동생분 세대의 주택 수로 판단합니다
  - 챙길 것: 대금을 넘기면 증여로 볼 여지가 있고, 반대로 실질 소유가 인정되면 양도인과 비과세 판단 세대가 누나분 쪽으로 옮겨갑니다
  ② 누나 명의로 먼저 옮기고 파는 경우
  - 세법: 대출을 떠안는 조건으로 넘겨받으면 대출액 부분은 동생분의 양도, 나머지는 누나분이 증여받은 것으로 보는 부담부증여가 될 수 있습니다. 이전 때 취득세, 매각 때 양도세를 각각 따집니다
  ③ 10년간 보낸 원리금
  - 소유가 정리되지 않으면 누나분이 동생분 대출을 대신 갚아 준 돈으로 보일 수 있습니다
  
  국세기본법 제14조 제1항은 「사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다」라고 정하고 있습니다. 다만 그 실질은 구두 합의와 가족 진술만으로는 인정받기 어렵고 금융 기록으로 받쳐야 합니다. 또 처음 부담하신 1억 원부터 동생분 명의로 등기된 만큼, 실제 소유자가 따로 있었다고 주장하면 그 자체가 명의신탁이 되어 부동산실명법 문제가 함께 생길 수 있습니다.
  
  최초 매수 자금 송금 기록, 대출 실행·상환 내역, 합의 내용을 적은 문서를 채팅·전화상담으로 알려주시면 어느 방식이 사실관계에 맞는지 함께 확인해 드리겠습니다.
  
  ※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

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