• Q.

  상속부동산 형제간 증여 과세여부

  상속받은 부동산을 매각한 후 형제자매에게 매매대금을 분배하려고 하는데, 증여세 과세 대상인지 문의드립니다.
  
  1. 상속 및 등기 경위
  - 2006년 어머니 사망(이혼 후 사망)으로 상속받은 부동산입니다.
  - 2006년 3월 상속재산분할협의서를 작성했으며, 협의서에는 "공동상속인 중 000의 소유로 한다"고 기재되어 있습니다.
  - 2010년 7월 제 단독 명의로 소유권 이전 등기를 완료했습니다.
  - 당시 둘째는 성인으로 직접 날인했고, 셋째는 미성년자로 본인과 아버지가 함께 날인했습니다.
  
  2. 실제 가족 간 합의
  당시 제 단독 명의로 등기했지만, 실질적으로는 형제자매 공동의 상속재산이라는 인식이 있었습니다.
  추후 매각하면 형제자매끼리 나누기로 구두 합의했고, 제가 관리와 비용 부담을 맡는 대신 제 몫을 더 가져가기로 했습니다.
  보유 기간 동안 재산세, 상속 관련 세금, 수리비, 관리비 등은 제가 우선 부담하고 매각 시 정산하기로 했습니다.
  
  3. 현재 상황
  2026년 부동산을 매각했으며 주택 관련 비용 등을 공제한 후
  형제자매 간 합의한 비율(3:3:4)로 분배할 예정입니다.
  아직 분배 금액은 확정되지 않았고 송금 전입니다.
  
  4. 문의사항
  ① 단독 명의로 등기했더라도 실질적인 공동 상속재산 정산으로 인정받을 수 있을까요?
  ② 동생들에게 매매대금을 분배할 경우 증여세 과세 대상인지 궁금합니다.
  ③ 증여가 아닌 상속재산 정산으로 인정받으려면 어떤 증빙이 필요한가요?
  ④ 증여세 신고 없이 추후 소명하는 것이 가능한지, 송금 전에 필요한 절차가 있는지 궁금합니다.
  
  관련 협의서, 등기부등본, 매매계약서 및 비용 납부 내역은 보유하고 있습니다.
  전문가 의견 부탁드립니다.
  
  지*화 님
  조회 : 44건 답변 : 4건 5시간전 즐겨찾기
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  김영훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  5시간전

  안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.
  
  2006년 협의분할로 단독 상속받은 것 자체는 증여가 아닙니다. 다만 이렇게 상속분이 정해지고 등기까지 마친 뒤 매각대금을 형제자매에게 나눠 주면, 국세청은 받은 쪽에 증여세를 과세하는 입장입니다. 법이 재분할을 증여에서 빼 주는 경우는 상속세 신고기한(상속개시일이 속하는 달 말일부터 6개월) 안에 다시 나눴을 때와, 상속회복청구 소송의 확정판결처럼 시행령이 정한 사유뿐입니다. 구두 합의나 비용 정산은 여기에 들어가지 않고, 협의서에 나중에 매각대금을 나누기로 적어 둔 경우에도 협의분할이면 증여로 본 국세청 회신이 있습니다. 한편 분할 때 동생들이 지분을 넘기는 대가로 매각대금 몫을 받기로 한 것이면 증여가 아니라 상속지분 양도로 보아 양도소득세 대상이라는 해석도 있습니다.
  
  단독 명의가 실제로는 이름만 빌려 둔 명의신탁이었다고 인정되면, 동생들은 자기 몫의 매각대금을 받는 것이라 증여가 아닙니다. 그런데 협의서에 단독 소유로 적혀 있으면 등기대로 보는 것이 원칙이고, 명의신탁이라고 주장하는 쪽이 입증해야 합니다. 가족 사실확인서 같은 자료만으로는 입증이 안 된다고 본 결정이 있고, 인정된 사안에는 형제자매 앞으로 해 둔 지분 가등기나 매매계약서의 지분별 대금 특약처럼 객관적인 자료가 있었습니다. 명의신탁으로 인정되면 양도소득세도 각자 몫으로 나눠 판단하지만, 형제자매 사이 명의신탁은 부동산실명법 특례가 없어 이미 팔았어도 명의신탁자인 동생들에게 부동산 가액 30% 범위의 과징금이 부과될 수 있습니다.
  
  증여로 보면 형제자매 사이 증여재산공제는 10년 합산 1,000만원이고, 송금한 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 받은 사람이 신고해야 합니다. 신고 없이 두었다가 나중에 소명할 수는 있지만, 증여로 결정되면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세를 함께 내야 합니다. 동생들이 현금을 돌려줘도 증여가 없던 것으로 되지 않습니다.
  
  추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.

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  이성민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  4시간전

  안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
  협의서에 단독 소유로 적고 그대로 등기까지 하셨다면, 세법은 부동산을 질문자님이 상속받은 것으로 보고 매각대금을 동생분들께 보내는 것은 송금하는 날 동생분들이 증여받는 것으로 보는 것이 원칙입니다. 상속세 및 증여세법 제4조 제3항은 「등기등으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후」 다시 나눠 더 가져간 재산을 증여로 보고, 예외는 상속세 신고기한 안의 분할이나 무효·취소 같은 정당한 사유로 좁게 정하고 있습니다. 신고 없이 보냈다가 소명이 받아들여지지 않으면 본세에 무신고 가산세가 붙으니, 송금 전에 증여로 신고하고 보낼지를 먼저 정하시는 것이 순서입니다.
  
  [송금 전에 정할 것]
  ① 양도세 — 등기 명의대로 질문자님이 전체 매각분의 양도세를 냅니다. 나눌 금액은 양도세까지 뺀 뒤에 정하셔야 계산이 꼬이지 않습니다
  ② 증여가액 — 3:3:4 약정과 상관없이 동생분 각자가 실제로 받은 금액이고, 4촌 이내 혈족 등에게서 10년간 받은 금액을 합쳐 1천만 원을 공제합니다. 질문자님이 부담한 비용을 먼저 빼고 나누는 것은 금액을 줄일 뿐 증여라는 성격을 바꾸지는 않습니다
  ③ 신고 — 받은 동생분이 각자 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 합니다
  
  정산으로 인정받으려면 단독 명의가 이름만 빌린 것이었다는 점을 당시 작성된 객관적 문서로 보여야 하고, 가족 확인서나 비용을 내 온 기록만으로는 부족합니다. 그렇게 인정되더라도 양도세를 각자 몫으로 다시 따져야 하고 명의신탁 문제가 따라옵니다.
  
  상속재산분할협의서, 매매계약서, 분배 예정 금액을 채팅·전화상담으로 알려주시면 증여 신고 범위와 송금 순서를 함께 확인해 드리겠습니다.
  
  ※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

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  강대성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  2시간전

  안녕하세요.
  
  2006년 상속재산분할협의서에 본인 단독 소유로 명시되어 있고, 실제로 단독 명의로 등기까지 마쳤다면 해당 부동산은 본인의 재산으로 봅니다.
  
  따라서 부동산 매각대금을 동생들에게 나누어 주는 경우 증여세 과세 대상에 해당할 가능성이 매우 높습니다.
  
  당시 형제자매 간에 추후 매각대금을 나누기로 구두 합의했다고 하더라도, 이미 상속재산분할협의와 소유권 이전등기가 완료된 상황에서 이를 상속재산의 정산으로 인정받기는 현실적으로 어렵습니다.
  
  특히 상속재산분할협의서에 단독 소유로 명시되어 있어 현재 보유하고 계신 자료만으로는 증여가 아니라는 사실을 입증하기 어려워 보입니다.
  
  따라서 매각대금을 분배하기 전에 동생들에게 발생할 증여세를 검토하신 후 진행하시는 것을 권해드립니다.
  
  감사합니다.

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  나민재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  1시간전

  협의서에 질문자님 소유로 적고 단독 등기까지 마치셨다면, 세법상으로는 그때 상속분이 확정된 것으로 봅니다. 그래서 지금 매각대금을 동생분들께 나눠 드리면 원칙적으로 동생분들이 무상으로 받은 것, 즉 증여세 과세 대상이 될 가능성이 큽니다(상속세 및 증여세법 제4조).
  
  판단이 달라질 수 있는 부분이 세 가지 있습니다.
  
  첫째, 처음부터 공동 소유였다는 객관적 자료가 있는지입니다. 협의서 문구가 단독 소유로 되어 있어 구두 합의만으로는 인정받기 어렵고, 당시 작성한 서면이나 동생분들이 비용을 함께 낸 기록 등이 있어야 다툴 여지가 생깁니다.
  
  둘째, 공동 소유로 인정받는 쪽으로 가면 이번 매각의 양도소득세도 각자 몫대로 다시 따져야 해서, 두 세금을 함께 놓고 판단해야 합니다.
  
  셋째, 증여로 신고하는 경우 동생분 각자 기준으로 10년 동안 부모·자녀·배우자를 뺀 친족에게 받은 금액을 합해 1천만원까지 공제되고, 신고는 동생분들이 받은 날이 속하는 달 말일부터 3개월 안에 합니다. 신고 없이 나중에 소명하다 인정받지 못하면 무신고 가산세(일반적인 경우 납부할 세액의 20%)가 더해질 수 있어 송금 전에 판단하시는 것이 좋습니다.
  
  송금 전에 협의서·등기부·비용 내역을 보고 증여 신고 여부와 금액을 정리해 드릴 수 있고, 신고까지 맡기실 경우 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 검토해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요.
  세무회계 문경 나민재 세무사

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