매도순서를 고민중입니다. 가장 절세할수 있는방법은 무엇인가요?

Question

강태훈 · Answer

매도금액이 가장 작은것부터 입니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
A를 거주주택 비과세로 먼저 파는 방향은 유지할 수 있지만, 기한 두 개를 먼저 맞춰 보셔야 합니다. 하나는 A입니다. 자동말소된 장기임대주택이 있으면 「최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후」 5년 안에 거주주택을 팔아야 특례가 유지됩니다(소득세법 시행령 제155조 제23항). B가 C보다 먼저 말소됐다면 C의 2026년 1월이 아니라 B의 말소일부터 셉니다. 다른 하나는 B입니다. 자동말소된 매입임대 아파트의 다주택 중과배제는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 판 것으로 좁혀졌습니다(임대의무기간이 2027년 이후 끝나면 말소일부터 1년과 비교).

[계획별로 확인할 점]
① A(거주주택) — 2년 거주, 양도일에 나머지 주택이 장기임대주택 요건을 유지할 것(말소된 B·C는 위 5년 안)
② B(마지막 거주 예정) — 임대 등록했던 주택이 A의 거주주택 특례 뒤에 남은 경우라, 마지막 1주택으로 팔아도 A 양도일 이후 기간분 차익만 비과세됩니다
③ C·D·E — 등록 시기·유형과 의무임대기간 충족 여부에 따라 중과배제·감면·장기보유특별공제 특례가 따로 갈립니다
④ 개편안 — 국회 통과가 필요한 후속 단계(2028년 이후 중과 완화 등)는 아직 확정되지 않았습니다

흔히 B를 「마지막에 비과세로 팔면 된다」고 보지만, ② 때문에 A를 팔기 전까지 B에 쌓인 차익은 과세 대상으로 남습니다. 그래서 B를 2027년 안에 중과배제로 파는 길과, 거주한 뒤 마지막에 파는 길의 세 부담을 견줘 봐야 순서가 정해집니다. 오피스텔 두 채가 주거용인지도 주택 수에 영향을 줍니다.

B·C의 말소일, D·E의 등록증과 임대 개시일을 채팅·전화상담으로 알려주시면 매도 순서와 기한을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

나민재 · Answer

안녕하세요. 세무회계 문경 나민재 세무사입니다.

A를 먼저 거주주택 비과세로 파는 방향은 가능하지만, 그 뒤 B를 팔 때는 비과세 범위가 줄어드는 점을 같이 보셔야 합니다(소득세법 시행령 155조).

1. A 양도 때 확인할 점
A에서 2년 이상 거주하셨고, A를 파는 날 현재 등록이 남아 있는 D·E는 사업자등록·임대 등록을 유지하고 임대료를 5% 넘게 올리지 않아야 합니다.
A를 판 뒤라도 D·E가 세법이 정한 임대기간을 채우지 못하면 비과세로 안 낸 세금을 다시 내야 하니, D·E 등록 유지 계획도 함께 보셔야 합니다.
B·C처럼 임대의무기간이 끝나 등록이 말소된 집이 있으면, 그 가운데 먼저 말소된 날부터 5년 안에 거주주택을 팔아야 그 집을 장기임대주택으로 봐 줍니다.

2. B 양도 때 확인할 점
B는 임대로 등록했던 집이라, A를 거주주택 비과세로 판 뒤 B를 팔면 A를 판 날 이후에 오른 부분만 비과세 대상이 됩니다.
B의 2년 거주도 임대사업자 등록일 이후 거주한 기간으로 따집니다.
B를 팔 때도 위 5년 기준이 적용되므로, B에서 2년을 채우고 파는 날이 그 안에 들어오는지 봐야 합니다.

3. 바뀐 제도
다주택 중과를 잠시 빼 주던 규정은 2026년 5월 9일 양도분까지였고, 그날까지 계약한 경우의 연장분도 지금은 모두 끝났습니다.
2026년 10월 1일부터 장기일반임대 아파트를 중과 없이 팔 수 있는 기한이 2027년 12월 31일(임대의무기간이 2027년 이후 끝나는 집은 말소일부터 1년 되는 날 중 늦은 날)로 정해졌고, 임대 당시 기준시가 등 다른 요건도 갖춰야 합니다.
그래서 B·C를 언제 파느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

결과를 바꾸는 사실관계는 각 집의 임대 등록일·말소일, 임대료 증액 이력, 실제 거주기간, 파는 시점의 조정대상지역 여부입니다.
이 자료로 순서별 세액을 비교해 드릴 수 있으니 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요.

이청호 · Answer

안녕하세요, 이청호 세무사입니다.
질문하신 내용에 답변드립니다.

2026년 발표된 세제개편안에 따라, 기존 장기임대주택의 중과배제는 2027.12.31.까지 양도하는 경우에만 적용되도록 개정이 추진 중입니다.

A를 양도한 뒤 남은 주택 중에서는 의무임대기간 종료로 자동말소된 B, C주택을 우선 고려해야 합니다.
이 주택들은 2027.12.31. 이전에 양도해야 중과배제를 적용받을 수 있습니다.
B주택은 거주 예정이라고 하셨으니 C주택을 먼저 양도해 중과배제를 적용받으시는 것이 좋겠습니다.

이후 D, E주택이 남습니다. 이 중 E주택은 1주택 상태에서 조정대상지역 소재 주택을 취득한 것이므로,
임대기간을 채워도 중과배제 적용은 어려울 것으로 판단됩니다.
따라서 D주택을 먼저 양도해 주택 수를 줄인 뒤 E주택을 양도하셔야 더 낮은 중과세율을 적용받을 수 있습니다.

주신 내용만으로는 더 자세한 상담이 어려운 점 양해 부탁드립니다.

답변이 도움이 되었기를 바랍니다.
추가로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 편하게 문의해 주세요.
감사합니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

A를 2027년에 거주주택 비과세로 먼저 파는 계획은 아래 요건과 5년 기한을 갖추면 유지할 수 있지만, B를 마지막에 파는 계획은 비과세 범위가 좁고 다주택 중과 제외에도 기한이 있어 시점을 다시 따져 보셔야 합니다.

A가 비과세되려면 2년 거주에 더해 파는 날 나머지 네 채가 모두 장기임대주택이어야 합니다. 공동명의인 B·C는 말소 전에 부부 두 분 모두 임대등록·사업자등록을 했어야 하고, 두 집 가운데 먼저 자동말소된 날부터 5년 안에 A를 팔아야 합니다. 이 기간에는 말소된 B에 들어가 사셔도 됩니다. D·E 오피스텔은 자동말소 대상이 아니어서 A를 판 뒤 임대기간 요건을 못 채우면, 그 사유가 생긴 달 말일부터 2개월 안에 A에서 비과세받았던 세금을 신고·납부해야 합니다.

B는 임대등록했던 주택이라 나중에 팔면 A를 판 날 이후 오른 부분만 비과세됩니다. 다른 임대주택을 남긴 채 B를 팔면 등록 뒤 2년 거주 요건과 위 5년 기한도 지켜야 합니다. 또 2026년 10월 1일 시행된 개정 시행령에 따르면 자동말소된 임대아파트는 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 팔아야 임대주택 자격으로 다주택 중과에서 제외됩니다. B가 있는 성북구는 지금 조정대상지역이고, C가 있는 남양주시는 아닙니다.

말씀하신 개편안 가운데 시행령으로 바뀐 위 기한은 이미 시행됐고, 다주택 중과 완화 같은 법률 개정은 아직 국회 심사 중이라 확정되지 않았습니다.

어떤 순서가 나은지는 B·C의 말소일, B를 파는 날 남아 있는 주택 수, B의 차익이 A 양도일 전후로 어떻게 나뉘는지에 따라 달라집니다.

추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.

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