세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
임대사업자 매도 순서 조언 구함
① 부부 공동명의 주택 3채
A 주택
성북구 거주주택
2017.4.11 전입 및 실제 거주 시작
2017.5.8 잔금 지급
2019.4.16 전출
2019.5.28부터 임대
현재 임대차계약 종료 예정일 2027.4.16
2027년 매도 계획
취득 당시 6.2억, 예상 매도가 16억
B 주택
남양주 임대주택
취득가 4.3억
장기일반민간임대주택 등록
5% 임대료 증액 제한 준수
2026.1.31 자동말소
말소 당시 시가 약 9억
현재 임차인 계약 만료 2028년 1월 예정
2028년 매도 계획
C 주택
성북구 임대주택
2018.2.24 매매계약
2018.9.6 임대 개시
취득가 6.3억
장기일반민간임대주택 등록
5% 임대료 증액 제한 준수
2026년 9월경 자동말소
말소 당시 시가 약 14억
임차인거주 2027.2.12까지 임대 예정
향후 직접 입주하여 2년 이상 거주하는 방안 검토 중
예상 매도가 16억
② 별도 보유 오피스텔 2채
두 원룸 오피스텔 모두 주거용으로 임대하고 있음.
본인 오피스텔의 임대개시 당시 기준시가는 8,500만 원.
남편오피스텔 2018년 취득.
본인 오피스텔은 분양권 취득일이 2020.7.21.
두 오피스텔 모두 장기일반 임대사업자 등록을 유지하고 5프로 상한 준수하고 있음.
현재 시행 법령 기준과 향후 개정안 적용 기준을 각각 구분하여 검토받고 싶습니다.
단순히 각 주택의 양도세만 계산하기보다는 가장절세되는 방향으로 상담원합니다.
답변보고 상담 및 신고업무 의뢰원합니다.
김*혜 님
조회 : 76건
답변 : 2건
1일전
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김영훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23시간전
안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.
적어 주신 날짜대로라면 A는 거주주택 비과세에 필요한 2년 거주를 채우지 못했을 가능성이 큽니다. 거주기간은 그 집을 취득한 날부터 세고, 취득일은 잔금일과 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날이어서 잔금 전에 전입한 2017년 4월 11일~5월 7일은 빠집니다. 잔금일 2017년 5월 8일부터 전출일 2019년 4월 16일까지는 2년에 3주쯤 모자랍니다. 등기를 잔금보다 먼저 했거나, 전출 뒤 다시 들어가 산 기간이 있거나, A의 임대차계약이 상생임대주택 요건을 갖췄다면 결론이 달라질 수 있습니다.
C가 임대주택으로 다주택 중과에서 제외되는 것은, 임대를 시작할 때 기준시가가 6억 원 이하였고 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 팔 때입니다. 성북구는 지금 조정대상지역이라 이 기한을 넘겨 팔면 중과 대상이 될 수 있습니다. A를 거주주택 비과세로 판 뒤 C에 들어가 살다가 팔면 비과세는 A 양도일 이후 오른 부분에만 적용되고, B를 남겨 둔 상태라면 B가 말소된 2026년 1월 31일부터 5년 안에 팔아야 합니다.
B가 있는 남양주시는 지금 조정대상지역이 아니어서 2028년에 팔 때까지 새로 지정되지 않으면 중과되지 않습니다.
구분해 달라고 하신 개정안 가운데 법률로 바꾸는 부분은 아직 국회 통과 전이라 확정되지 않았습니다. 위 2027년 12월 31일 기한은 2026년 10월 1일부터 시행 중인 개정 시행령에 따른 현행 기준입니다.
추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.
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김해솔 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
14시간전
안녕하세요. 담은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.
주택 3채와 주거용 오피스텔 2채를 보유하신 상태에서 매도 순서를 정하려는 상황이시네요. 순서보다 먼저 확인하실 요건 위주로 말씀드립니다.
원칙적으로 A가 거주주택 비과세를 받으려면 ① 보유기간 중 2년 이상 거주 ② 양도일 현재 나머지 주택의 장기임대주택 요건 유지 ③ 자동말소된 임대주택이 있으면 최초 말소일부터 5년 이내 양도가 필요합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항, 제23항).
실무적으로는 아래 세 가지가 결과를 가를 가능성이 높습니다.
1. A의 거주기간: 전입일이 아니라 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 셉니다. 적어 주신 날짜로는 2년에 조금 못 미쳐 보여, 다시 거주해 채우는 방법과 상생임대 특례(같은 영 제155조의3) 적용 가능성을 비교해 보셔야 합니다.
2. B·C의 양도 시기: 개정 시행령상 자동말소된 임대 아파트는 원칙적으로 2027.12.31.까지 팔아야 다주택 중과배제 대상입니다(같은 영 제167조의3 제11항). 그 뒤에 팔면 당시 조정대상지역 여부에 따라 중과 여부가 달라질 수 있습니다.
3. C 입주 후 양도: 임대등록했던 주택이라 A 양도일 이후 오른 부분만 비과세 대상이 됩니다(같은 영 제155조 제20항 후단).
국회 심사가 필요한 개정안은 아직 확정되지 않아 확정 내용을 보고 다시 비교하시는 것이 안전합니다. 오피스텔 등록일과 유형, A 등기접수일, 계약서를 준비하셔서 순서별 세액 비교를 상담받아 보시길 권해드립니다.
감사합니다^^
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
현행 세법 기준 가장 절세 효과가 큰 매도 순서는 'A주택 → B주택 → C주택' 순서입니다.
1. A주택(성북구 거주주택) 매도
A주택은 2년 거주 요건을 충족하여 '거주주택 비과세 특례' 대상이며, 최초로 자동말소되는 B주택의 말소일(2026.1.31)로부터 5년 이내에 양도해야 하므로 2027년 매도 시 12억 원까지 비과세가 적용되고 12억 원 초과분에 대해서만 과세됩니다. 특례 적용을 위해 B, C주택과 오피스텔 2채는 매도 시점까지 임대사업자 요건(임대료 5% 증액 제한 등)을 유지해야 합니다.
2. B주택(남양주 임대주택) 매도
A주택 매도 후, 장기일반민간임대주택으로서 자동말소된 B주택을 매도하면 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 특례(8년 또는 10년 요건 충족 시 50% 또는 70%)가 적용되어 일반세율로 과세됩니다.
3. C주택(성북구 임대주택) 매도
A, B주택 매도 후 C주택에 직접 2년 이상 거주하여 1세대 1주택 비과세를 적용받더라도, 현행 법령(소득세법 시행령 제155조 제20항)상 직전 거주주택(A주택) 양도일 이후에 발생한 양도차익에 대해서만 비과세가 적용되며, C주택 취득일부터 A주택 양도일까지 발생한 차익은 과세됩니다. 직접 거주하지 않고 임대주택 상태로 매도할 경우에는 B주택과 동일하게 장기보유특별공제 특례와 중과 배제를 적용받아 일반세율로 과세됩니다.
4. 오피스텔 2채의 영향
주거용 오피스텔 2채는 주택 수에 포함되나, 장기일반민간임대주택으로 등록하고 5% 상한을 준수하고 있으므로 A주택의 거주주택 비과세 특례 적용에 지장을 주지 않습니다.
5. 향후 개정안 적용 검토 기준
정부안대로 다주택자 중과세 영구 폐지 법안이 통과될 경우, 임대사업자 요건 유지 여부와 무관하게 일반세율이 적용되어 매도 시점과 순서의 제약이 크게 줄어듭니다. 또한, 과거 '최종 1주택' 규정 폐지의 연장선에서 현재 적용되는 '거주주택 비과세 특례 후 남은 임대주택을 거주주택으로 전환 시 직전 거주주택 양도일 이후 차익만 비과세'하는 규정이 향후 세법 개정으로 완화되거나 폐지될 경우, C주택 실거주 후 양도 시 전체 양도차익에 대한 1세대 1주택 비과세 적용이 가능해집니다.
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