임대사업자 매도 순서 절세 방안

Question

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
A를 2027년에 거주주택 비과세로 먼저 파는 방향은 맞지만, 그 전에 A의 2년 거주부터 다시 세어 보셔야 합니다. 거주는 보유기간 중의 것만 세므로 잔금 2017년 5월 8일부터 전출 2019년 4월 16일까지는 2년에 몇 주 모자랍니다(등기접수가 잔금보다 빨랐다면 그날부터). 법은 거주주택 요건을 「보유기간 중 거주기간…이 2년 이상일 것」으로 정하고 있고(소득세법 시행령 제155조 제20항) 연속 거주를 요구하지 않아, 나뉜 기간을 합산해 보는 것이 실무입니다. 그래서 2027년 4월 임대가 끝난 뒤 다시 들어가 모자란 기간을 실제로 채우고 파는 길과, A의 임대차가 상생임대 요건을 갖춰 거주요건을 면제받는 길 중 하나를 먼저 확정하셔야 합니다.

[매도 순서별 확인할 점]
① A(2027년) — 2년 거주 또는 상생임대, 양도일에 오피스텔 두 채의 등록·5% 유지, 먼저 말소된 B의 말소일부터 5년 안. 12억 원 초과분은 과세
② B(2028년) — 자동말소 아파트의 중과배제 기한(원칙 2027년 12월 31일)을 넘기므로, 양도 당시 남양주가 조정대상지역이 아니어야 중과를 피합니다
③ C(입주 후) — A를 특례로 판 뒤 남는 임대 등록 주택이라, 2년을 살고 팔아도 A 양도일 이후 기간분 차익만 비과세됩니다
④ C 중과 — 오피스텔 두 채가 중과배제 임대주택 요건을 갖췄다면 C를 마지막에 팔 때는 일반주택으로 중과에서 빠질 수 있어, 2027년 기한은 다른 주택이 남은 채 C를 팔 때 의미가 있습니다

흔히 다주택 중과 유예가 지금도 시행 중이라고 안내되지만, 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났습니다. 그래서 B를 언제 파느냐와 오피스텔 요건이 C의 세금까지 가릅니다. 개편안 가운데 국회 통과가 필요한 부분은 아직 확정되지 않았습니다.

A의 잔금일·등기접수일과 임대차계약서 전부, B·C 말소 통지, 오피스텔 등록증을 채팅·전화상담으로 알려주시면 매도 순서와 기한을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

양도 순서는 각 주택의 세액을 비교해야 해서 개념만 말씀드립니다

1. A는 다른 주택들이 장기임대주택 요건을 갖추면 거주주택 특례로 비과세를 판단하는데, 보유기간 중 2년 거주가 필요합니다. 잔금일(2017.5.8)부터 전출일(2019.4.16)까지는 2년에 조금 모자라니 거주기간부터 다시 확인하시기 바랍니다. 자동말소된 임대주택이 있으면 최초 말소일(2026.1.31)부터 5년 안에 A를 팔아야 하고, 16억이라 12억 초과분은 과세됩니다
2. A를 특례로 판 뒤 C에 들어가 2년 이상 거주하고 팔더라도, C는 A 양도일 이후 기간분만 비과세 대상이 됩니다
3. 자동말소된 임대 아파트(B, C)가 다주택 중과에서 빠지려면 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. B를 2028년에 팔 때 조정대상지역이면 중과될 수 있으니 매도 시기를 함께 보셔야 합니다
4. 오피스텔 2채는 등록과 5% 상한을 계속 유지해야 A의 특례가 유지됩니다. 세제개편안은 확정 여부를 보고 현행 기준과 비교해야 하니 상담 후 확인하시기 바랍니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

주택 5채(아파트 3채, 주거용 오피스텔 2채)가 얽혀 있어 순서에 따라 세금 차이가 큰 사례입니다. 핵심만 정리해드리겠습니다.

① 가장 먼저 확인할 것: 오피스텔 2채
A주택을 거주주택 특례로 비과세받으려면, A를 뺀 나머지 주택(B, C, 오피스텔 2채)이 모두 세법상 장기임대주택 요건을 갖춰야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제20항). 주거용 오피스텔도 주택 수에 들어갑니다.
오피스텔은 등록 시기, 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하, 5% 증액 제한 준수가 요건입니다(같은 영 제167조의3 제1항 제2호). 남편분 오피스텔의 임대개시 당시 기준시가와 두 오피스텔의 등록일을 꼭 확인해야 합니다. 한 채라도 요건이 빠지면 A 비과세가 막힙니다.

② A주택 (2027년 매도)
2017.4.11.부터 2019.4.16.까지 거주해 2년 거주요건은 갖춘 것으로 보입니다.
B가 2026.1.31. 자동말소됐으므로, 최초 말소일부터 5년 안(2031.1.31.까지)에 거주주택을 팔아야 특례가 유지됩니다(같은 영 제155조 제23항). 2027년 매도는 이 기간 안입니다.
예상 매도가 16억원은 고가주택이라 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다(소득세법 제89조).

③ C주택에 들어가 살다 마지막에 파는 경우
C는 임대주택으로 등록했던 주택이라, 나중에 거주주택으로 팔면 A를 판 날 이후에 생긴 양도차익만 비과세됩니다(같은 영 제155조 제20항 후단, 직전거주주택보유주택). 거주 2년도 임대사업자 등록 이후 거주기간으로 따집니다. 입주 전에 이 효과를 계산해 보셔야 합니다.

④ B주택 (2028년 매도)
말소 뒤 파는 B는 일반 과세 대상입니다. 부부 공동명의라 양도차익이 둘로 나뉘어 누진세율 부담이 줄어드는 점은 유리합니다.

⑤ 현행과 개정 구분
2026.9.30. 시행령 개정으로 제155조 제20항, 제23항 등이 바뀌었습니다. 양도일 기준으로 어느 조문이 적용되는지 주택별로 나눠 봐야 합니다.

정리하면 A 비과세를 먼저 확정하고, B는 과세로 정리한 뒤, C는 입주 여부를 계산해서 정하는 순서가 일반적입니다. 다만 오피스텔 요건 하나로 결과가 크게 바뀌니, 등록증과 취득가, 필요경비 자료를 놓고 주택별 세액 비교표를 만들어 결정하시길 권합니다.

나민재 · Answer

현재 시행 법령 기준으로는 A주택에 소득세법 시행령 155조 20항의 '거주주택 비과세 특례'를 적용할 수 있는지가 출발점입니다. B·C처럼 자동말소된 임대주택은 최초 말소일(B, 2026.1.31)부터 5년 안에 거주주택을 팔면 임대기간을 채운 것으로 보는 규정(같은 조 23항)이 있어, 2027년 매도는 이 기간 안에 들어갑니다.

다만 결과를 크게 바꾸는 확인 사항이 있습니다.

① A주택은 '보유기간 중' 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 잔금일 기준으로 세면 2017.5.8~2019.4.16로 2년에 약 3주 부족해, 취득일(등기일 포함)과 부족분을 채울 방법이 있는지부터 정확히 봐야 합니다.

② 오피스텔 2채도 주택 수에 들어가므로, A 양도일 현재 오피스텔 2채가 장기임대주택 요건(임대개시 당시 기준시가, 세무서 사업자등록, 임대료 5% 상한, 등록·임대 중)을 갖춰야 합니다. B·C는 23항으로 장기임대주택으로 봅니다. A를 임대할 때 임대주택으로 등록하셨는지도 확인이 필요합니다.

③ A를 특례로 판 뒤 C에 입주해 나중에 파시면, C는 A 양도일 이후 기간분만 비과세 대상이 됩니다(같은 조 20항 후단). B를 계속 갖고 C를 파실 때는 같은 5년(2031.1.31) 안이어야 합니다. 또 A·C 모두 양도가가 12억원을 넘어 비과세가 되더라도 12억원 초과분은 과세되고, B는 매도 시점에 따라 중과 여부를 함께 봐야 합니다.

향후 개정안은 확정·시행 전이라, 내용이 정해지는 대로 현행 기준과 따로 비교해 보셔야 합니다.

신고를 맡기실 경우 비과세 판단부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

김해솔 · Answer

안녕하세요. 담은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.
A를 거주주택 비과세로 먼저 팔고 B, C, 오피스텔을 정리하려는 상황으로 이해했습니다. 원칙 위주로 핵심만 정리해 드립니다.

1. A주택
거주주택 특례의 2년 거주는 보유기간 중 거주만 셉니다(소득세법 시행령 제155조 제20항). 취득일은 원칙적으로 잔금일이라 2017.5.8.부터 2019.4.16.까지는 2년에 약 3주 부족해 보입니다. 일부 답변에서 2년 거주를 갖춘 것으로 안내되었는데, 현행 규정상 전입일이 아닌 취득일부터 따지므로 등기접수일과 함께 다시 확인해 보셔야 합니다. 재입주로 채우거나 상생임대 특례(같은 영 제155조의3) 해당 여부를 검토하실 수 있습니다. 또 최초 자동말소일(B, 2026.1.31.)부터 5년 안에 팔아야 하고(같은 영 제155조 제23항), 양도일에 오피스텔 2채가 장기임대주택 요건을 유지해야 합니다.

2. B·C주택
2026.9.30. 개정 시행령으로 자동말소된 임대 아파트의 중과배제는 원칙적으로 2027.12.31.까지 양도분에 적용됩니다(같은 영 제167조의3 제11항). 이후 양도분은 양도 당시 조정대상지역 여부를 함께 보셔야 합니다.

3. C 입주 후 양도
A를 특례로 판 뒤 C에서 2년 거주 후 팔더라도 A 양도일 이후 기간분만 비과세될 가능성이 높습니다(같은 영 제155조 제20항 후단).

다주택 중과 한시 배제는 2026.5.9. 양도분까지로 끝났고, 법률 개정안은 확정 전이라 경과규정을 보고 비교해야 합니다. 오피스텔 등록 시기와 계약서를 놓고 순서별 세액을 비교하는 상담을 받아 보시길 권해드립니다.
감사합니다^^

박용운 · Answer

현재 자료로는 A→B→C 순서가 가장 절세된다고 확정할 수 없습니다. 우선 2027년에 A의 거주주택 특례가 성립하는지와 B를 2028년에 팔 때 중과가 배제되는지를 각각 확인해야 합니다.

1. A. 실제 전입일부터 전출일까지는 2년을 넘지만, 2017년 5월 8일 잔금일부터 2019년 4월 16일까지는 708일로 보유 중 거주 2년에 못 미칩니다. 잔금 전 거주기간을 이 사례에 합산할 수 있는지부터 확인하세요. 특례가 성립하더라도 예상 양도가 16억원이면 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익을 따로 계산합니다.

2. B. 등록이 자동말소됐다는 이유만으로 중과 배제나 장기보유특별공제 우대가 확정되지는 않습니다. 등록 유형·임대기간·증액 제한과 별도의 양도기한을 각각 충족해야 합니다. 현행 규정에서 양도기한이 2027년 12월 31일인 등록임대 아파트 유형이라면, 2028년 양도 계획은 그 기한을 넘깁니다. 임대차 만료일과 함께 확인할 부분입니다.

3. C와 오피스텔. C에 2년 거주한다는 사실만으로 전체 양도차익이 비과세되는 것은 아닙니다. 앞서 A에 거주주택 특례를 적용했는지, 이후 거주주택에 적용하는 경과규정과 기간 제한, 두 오피스텔이 양도 시 장기임대 요건을 충족하는지에 따라 달라집니다. 등록증, 임대개시 당시 기준시가와 말소일을 주택별로 맞춰야 합니다.

4. 개정안은 공포된 내용과 시행일이 확정된 뒤 현재 법과 나눠 계산해야 합니다. 임차인과 매도 일정을 정하기 전에, A 특례 성립 여부와 B의 양도기한을 확인한 뒤 A 우선과 B 우선의 세액을 비교하는 것이 좋습니다.

A의 매매·거주 자료와 각 임대등록증, 임대차계약을 채팅·전화상담으로 알려주시면 순서별 세액과 계약 일정의 차이를 정리해 드리겠습니다.

근거: 소득세법 제89조, 같은 법 시행령 제154조·제155조·제167조의3, 조세특례제한법 제97조의3

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