분양권 취득 후 실거주 아파트 매도시 양도세와 취득세가 궁금합니다.

Question

나민재 · Answer

질문자님, 지금 상태 그대로라면 A아파트를 파실 때 1세대 1주택 비과세를 받기 어려운 쪽입니다. 분양권도 주택 수에 들어가고(소득세법 제89조 제2항), 분양권이 있을 때의 특례(소득세법 시행령 제156조의3)는 '1주택 + 1분양권'인 경우를 전제로 하는데 B아파트가 함께 있기 때문입니다.

결과를 바꾸는 점은 세 가지입니다.
1. B아파트 명의와 세대: 질문자님 세대 소유인지, 따로 사시는 부모님 명의인지에 따라 주택 수가 달라집니다.
2. B아파트 소재지: 인구감소지역 주택 특례는 B를 살 때 세대가 집을 1채만 갖고 있어야 해서, 24년 1월에 A·C를 함께 갖고 계셨다면 적용이 어렵습니다. 읍·면 등 농어촌주택 특례는 소재지와 취득 당시 기준시가 3억원 이하 요건을 따로 봐야 합니다.
3. A아파트 양도 시점: 분양권 취득일부터 3년 안인지, 새 아파트 완공 전후인지에 따라 특례 요건이 갈립니다.

1주택으로 인정되면 양도가액 12억원 이하라 양도세가 없을 수 있지만, 인정되지 않으면 4억원 안팎의 차익에 세금이 붙어 차이가 큽니다. 취득세는 입주 때 내지만 주택 수는 분양 계약일(26년 8월) 기준으로 세기 때문에, A를 먼저 파셔도 그때 3주택이었고 조정대상지역이었다면 중과세율이 될 수 있어 꼭 확인이 필요합니다.

신고까지 맡기실 경우 비과세 판단부터 신고까지 대표세무사가 직접 진행합니다. 자료를 보고 정확히 계산해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.
말씀하신 순서대로 진행하시면 A아파트 매도 때 비과세가 어려울 수 있어 이 부분부터 짚어 드리겠습니다.

① 분양권도 주택 수에 들어갑니다
2021년 이후 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세 판단 때 주택 수에 포함됩니다(소득세법 제89조 제2항). A를 팔 때 A, 지방 B아파트, 수원 분양권을 함께 갖고 계시면 '1주택+1분양권' 특례(소득세법 시행령 제156조의3)도 적용되지 않습니다. 이 특례는 1주택과 1분양권만 가진 경우에 적용되기 때문입니다.

② B를 먼저 정리하면 비과세 가능성이 생깁니다
A를 팔기 전에 B를 처분해 1주택+1분양권 상태가 되면, 분양권 계약일(2026년 8월)부터 3년 안(2029년 8월까지)에 A를 팔 경우 1세대 1주택으로 봅니다(시행령 제156조의3 제2항). A는 9년 보유·거주하셨고 양도가액이 12억원 이하라 전액 비과세 대상이 됩니다.
다만 B를 부모님께 증여하면 부모님께 증여세(자녀에게서 받는 증여는 5천만원 공제, 상증법 제53조)와 취득세가 생기고, 매매로 넘기면 B 양도세가 생깁니다. 어느 쪽이 나은지 비교가 필요합니다.

③ B를 그대로 두면 세금이 크게 늘 수 있습니다
수원 장안구는 조정대상지역이고, 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다(시행령 제167조의11 제1항 제12호). B는 지방 기준시가 3억원 이하라 중과 주택 수에서는 빠지지만(같은 조 제2항), A가 '조정대상지역 주택+분양권' 중과 대상이 되어 기본세율에 20%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다(소득세법 제104조 제7항 제2호, 제95조 제2항).
9억 5천만원에 판다고 가정하면(취득 부대비용 제외)
- 양도차익: 4억 8,000만원
- 과세표준: 약 4억 7,750만원(기본공제 250만원)
- 양도세: 약 2억 6,000만원, 여기에 지방소득세 10% 별도
비과세와 비교하면 차이가 매우 큽니다.

④ 분양 아파트 취득세
분양 아파트의 취득세 주택 수는 분양계약일 기준으로 셉니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항). 수도권 밖 시가표준액 2억원 이하 주택은 주택 수에서 빠지므로(같은 조 제6항, 제28조의2 제1호) B는 제외되고, A와 새 아파트 2주택으로 봅니다. 둘 다 조정대상지역이라 새 아파트 취득일부터 2년 안에 A를 처분하면 일시적 2주택으로 중과 없이 일반세율(9억원 초과분 3%, 지방교육세 등 별도)이 적용됩니다(시행령 제28조의5). 입주 전에 A를 파시면 이 요건은 충족됩니다. 분양계약일 당시 B의 시가표준액이 2억원 이하였는지는 확인해 두세요.

B를 정리하는 방식과 시기, 그리고 2027년 양도 당시의 조정대상지역·중과 규정에 따라 결과가 크게 달라집니다. 계약 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

B가 질문자님 세대 주택으로 남아 있으면 A는 비과세가 어렵고 중과세율까지 적용될 수 있습니다. 분양권도 비과세 판단 주택 수에 들어가는데, 분양권 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 비과세되는 특례는 1주택과 분양권 1개만 가진 세대에만 적용됩니다. 지방 저가 주택이라는 것만으로는 B가 빠지지 않고, 농어촌주택·고향주택(취득 당시 기준시가 3억원 이하, 소재지 요건, 3년 이상 보유)에 해당해야 B를 빼고 볼 수 있습니다. B가 따로 세대를 이룬 부모님 명의라면 분양권 특례 대상이 될 수 있고, 요건을 갖추면 매도 예정가 9억~10억원은 12억원 이하라 전액 비과세입니다.

비과세가 안 되고 양도일에도 장안구가 조정대상지역이면 기본세율에 20%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 다주택 중과를 한시로 빼 주던 기한은 2026년 5월 9일로 이미 끝났습니다. B가 광역시(군 제외)·세종시(읍·면 제외)에 있거나 양도 당시 기준시가가 3억원을 넘으면 30%p가 더해집니다.

새 아파트 취득세는 분양계약일(2026년 8월) 기준으로 주택 수를 세므로, 입주 전에 A를 파셔도 A는 들어갑니다. B가 세대 주택이면 B도 들어갈 수 있습니다. 수도권 밖 시가표준액 2억원 이하 주택을 빼 주는 기준은 2025년 1월 2일 이후 취득하는 주택부터 적용되고, 2024년 1월에 산 B는 시가표준액이 그 전 기준인 1억원을 넘기 때문입니다. 그러면 새 아파트는 세 번째 주택이라 권선구는 8%, 장안·팔달·영통구는 12%입니다. B가 빠진다고 보면 두 번째 주택이라 권선구는 일반세율, 나머지 세 구는 8%가 원칙입니다. 일시적 2주택 특례는 주택 등을 1개만 가진 세대가 받을 수 있어, B를 가진 상태에서도 적용되는지는 명확하지 않습니다. 세 구의 12%·8%는 새 아파트 취득일에도 조정대상지역일 때 세율입니다.

추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
지금 구성 그대로 2027년에 A를 파시면 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵습니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어가고, 분양권 특례는 「국내에 1주택을 소유한 1세대가 … 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우」로 정해져 있는데(소득세법 시행령 제156조의3 제2항), 분양권을 계약한 2026년 8월에 이미 A와 B 두 채가 있었기 때문입니다. 그래서 A 잔금 전에 B를 언제, 어떻게 정리하느냐가 결론을 가릅니다.

[B 정리 방식별 확인할 점]
① 부모님께 파는 경우 — 직계존속에게 양도한 재산은 증여로 추정되므로, 부모님이 실제로 대금을 치른 계좌 기록이 있어야 매매로 인정됩니다. 시가보다 낮게 넘기면 그 차이도 따로 문제가 됩니다
② 부모님께 증여하는 경우 — 부모님 쪽에 증여세와 취득세가 생기고, 부모님이 따로 세대를 이루고 계셔야 질문자님 세대 주택에서 빠집니다
③ 그대로 두는 경우 — 농어촌주택 같은 별도 특례 요건에 맞지 않으면 A는 과세되고, 양도 당시 장안구가 조정대상지역이면 중과 여부까지 보셔야 합니다
④ A 양도 시한 — 분양권 계약일부터 3년 안, 또는 3년이 지났다면 새 아파트 완공 후 3년 안에 팔고 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주

흔히 B만 먼저 팔면 바로 이 특례가 된다고 안내되지만, 문언은 분양권을 취득할 때 1주택이던 세대를 전제로 합니다. 다른 주택을 나중에 정리한 경우까지 넓혀 보는지는 해석 사례를 확인한 뒤 B의 처분 시점을 정하셔야 합니다. 새 아파트 취득세는 분양계약일 당시 A·B를 몇 채로 세느냐로 세율이 정해집니다. B가 그날 기준 시가표준액 요건을 충족하는 저가주택이면 주택 수에서 빠지고, 아니면 새 아파트가 세 번째 주택이 되므로 그것부터 확인하셔야 합니다.

B의 명의와 부모님 세대 구성, 2026년 8월 당시 B의 공시가격, 분양계약서를 채팅·전화상담으로 알려주시면 B 정리 순서와 A 양도 시한을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

김해솔 · Answer

안녕하세요. 담은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.

9년 거주하신 수원 A아파트를 분양 아파트 입주 전에 파실 계획인데, 지방 B아파트와 분양권이 함께 있어 걱정되시는 상황이시군요. 금액은 아래 판단에 따라 차이가 매우 커서 구조 위주로 말씀드리겠습니다.

1. A아파트 양도세
원칙적으로 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 분양권 취득 후 3년 안에 종전주택을 팔면 1세대 1주택으로 보는 특례(소득세법 시행령 제156조의3)가 있지만, 1주택과 1분양권만 가진 경우가 전제여서 B아파트가 질문자님 세대 주택으로 남아 있으면 적용이 어려울 가능성이 높습니다.
- B아파트가 주택 수에서 빠지는 별도 특례에 해당하거나 A 양도 전에 B를 정리하면, 양도가액 12억원 이하로 비과세 가능성이 있습니다.
- 비과세가 안 되고 양도 당시 장안구가 조정대상지역이면, 다주택 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝나 중과세율과 장기보유특별공제 배제로 세 부담이 크게 늘 수 있습니다.

2. 분양 아파트 취득세
분양권으로 취득하는 주택은 분양계약일(2026년 8월) 기준으로 주택 수를 셉니다. 입주 전에 A를 파셔도 A는 포함되고, B가 지방 저가주택(수도권 외 시가표준액 2억원 이하)으로 빠지는지에 따라 2주택 또는 3주택으로 보아 세율이 크게 달라집니다. 일시적 2주택 요건도 함께 따져야 합니다.

B아파트 명의, 세대 구성, 시가표준액 자료를 가지고 매도 전에 전문가와 상담받아 보시길 권해드립니다.

감사합니다^^

박용운 · Answer

A의 양도세와 새 아파트 취득세는 분양권을 계약한 2026년 8월에 B가 질문자님 세대의 주택이었는지부터 확인해야 계산할 수 있습니다.

1. A 양도세. 1주택 세대가 그 집을 산 뒤 1년 이상 지나 분양권을 취득하고, 분양권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 파는 경우 특례를 적용할 수 있습니다. B가 별도 세대인 부모님 소유로 주택 수에 들어가지 않고 A의 보유·거주 요건도 충족한다면, 9억~10억원은 고가주택 기준 12억원 이하여서 비과세가 가능합니다. B가 당시 같은 세대의 주택이었다면 지방 저가라는 이유만으로 이 특례에서 제외되지 않습니다. 별도 농어촌주택 특례 등이 있는지 따져야 합니다.

2. A의 단순 차익은 취득가 4억 7천만원만 뺀 경우 4억 3천만~5억 3천만원입니다. 실제 양도세는 필요경비, 양도일의 조정대상지역 여부, 중과 주택 수와 배제 요건에 따라 달라집니다. 비과세용 주택 수와 중과용 주택 수는 기준이 다르므로 같은 결론으로 계산하면 안 됩니다.

3. 분양권으로 취득하는 주택의 취득세는 일반적으로 분양권 취득 당시의 세대 주택 수를 출발점으로 봅니다. 분양가 11억 1,780만원에 일반세율 3%가 적용되는 경우 본세는 약 3,353만원입니다. 옵션 등 과세표준에 들어가는 비용과 부가세목은 별도입니다. B의 공시가 1억 1,400만원은 비수도권 2억원 기준 이내입니다. B가 비수도권에 있고 판정일 시가표준액도 2억원 이하이며 정비구역 등 제외사유가 없다면 취득세 주택 수에서 뺄 수 있습니다. 일시적 2주택 요건도 따로 봅니다.

B의 등기 명의와 소재지, 두 세대 구성, 분양계약서를 채팅·전화상담으로 알려주시면 양도세와 취득세를 각각 계산해 드리겠습니다.

근거: 소득세법 제89조·제104조, 같은 법 시행령 제156조의3, 지방세법 제11조·제13조의2, 같은 법 시행령 제28조의2·제28조의4·제28조의5

세무 Q&A

분양권 취득 후 실거주 아파트 매도시 양도세와 취득세가 궁금합니다.

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