주택임대사업자 거주주택 비과세 문의

Question

이성민 · Accepted Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
C를 먼저 팔고 B를 말소된 채로 두어도 A의 거주주택 특례는 받을 수 있습니다. 법은 자동말소된 장기임대주택을 「최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여」 임대기간요건을 갖춘 것으로 보므로(소득세법 시행령 제155조 제23항), A의 기한은 C가 아니라 먼저 말소된 B의 말소일(2026년 1월 31일)부터 5년입니다. 같은 항은 2027년 12월 31일 양도기한 요건을 적용하지 않는다고 정하고 있어, 그 기한은 A의 특례가 아니라 C를 팔 때 중과에서 빠지는지에만 걸립니다.

[A 양도 전에 확인할 점]
① 거주 — 보유기간 중 거주만 세어 2년 이상이어야 합니다(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날 이후)
② 오피스텔 두 채 — A 양도일 현재 구청·세무서 등록을 유지하고 임대 중이며 5% 상한을 지켜야 합니다. 2020년 분양권으로 취득했어도 아파트가 아니고 단기에서 바꾼 등록이 아니면 장기임대주택에 들어갑니다
③ 12억 원 초과분 — 특례 주택도 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받는데, 보유기간분과 거주기간분을 따로 세어 거주가 짧으면 공제율이 낮게 붙습니다
④ C(2027년) — 비과세가 아닌 일반 과세 양도이고, 양도 당시 조정대상지역이면 2027년 12월 31일까지 팔아야 중과에서 빠집니다

흔히 자동말소 임대주택을 2027년까지 모두 정리해야 거주주택 특례가 유지된다고 안내되지만, 거주주택 특례의 기한은 최초 말소일부터 5년입니다. 그래서 C를 먼저 파는 순서는 A의 특례에 영향을 주지 않고, 남는 쟁점은 A의 거주기간 계산과 오피스텔 요건입니다.

A의 잔금일·등기접수일과 전입·전출일, 오피스텔 두 채의 등록증과 임대차계약서를 채팅·전화상담으로 알려주시면 특례 요건을 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

네, C를 먼저 팔고 B를 말소된 상태로 둔 채 A를 팔아도 거주주택 특례는 받을 수 있습니다. 장기임대주택이 여러 채면 가장 먼저 말소된 주택이 기준이라, A를 팔 기한은 B가 말소된 2026년 1월 31일부터 5년 안입니다. C를 먼저 팔아도 이 기한은 그대로입니다. 말씀하신 2027년 12월 31일 양도 기한은 거주주택 특례를 따질 때 말소된 임대주택에는 적용되지 않으므로, B를 그 뒤까지 갖고 계셔도 A의 특례에는 영향이 없습니다(소득세법 시행령 제155조 제23항). C처럼 말소된 임대주택을 직접 팔 때는 이 기한 안에 양도해야 다주택 중과가 적용되지 않습니다.

A를 파는 날 남아 있는 B와 오피스텔 두 채가 모두 장기임대주택 요건을 갖춰야 특례가 적용됩니다. B는 말소 뒤에는 임대를 이어 가지 않아도 되지만, 말소 전에 임대개시일 기준시가가 6억 원 이하였고 5% 증액 제한을 지켰어야 합니다. 공동명의라 부부 두 분 모두 임대등록과 사업자등록이 돼 있었어야 B가 장기임대주택으로 인정됩니다. 오피스텔은 말소된 주택이 아니어서 A를 파는 날에도 사업자등록과 임대등록을 유지한 채 임대 중이어야 합니다. A를 판 뒤 오피스텔이 의무임대기간을 채우지 못하면 그 사유가 생긴 달 말일부터 2개월 안에 A 양도 때 덜 낸 세금을 신고·납부해야 합니다.

말씀하신 A의 2년 거주는 보유기간 중에 사신 기간만 세므로, 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날) 전에 전입해 사신 기간은 빠집니다. 특례가 적용돼도 양도차익 가운데 양도가액에서 12억 원을 넘는 부분의 비율만큼은 과세됩니다.

추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.

오양욱 · Answer

안녕하세요 프라임택스 오양욱 세무사입니다.

C를 2027년에 먼저 팔고 B가 자동말소된 채로 남아 있어도, A를 B 말소일(2026. 1. 31.)부터 5년 안, 즉 2031년 1월 말까지 양도하면 시행령 제155조 제20항·제23항의 거주주택 특례가 적용가능합니다. 다만 고가주택이라 양도가액 12억 원 초과분은 과세됩니다.

경지현 · Answer

안녕하세요.

예다움세무회계의 경지현 세무사입니다.

B주택이 자동말소된 상태로 남아 있어도 A주택의 거주주택 비과세 특례는 적용받을 수 있습니다.

세법상 자동말소된 장기임대주택은 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보되, 임대주택이 2채 이상이면 가장 먼저 말소된 주택의 말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야 합니다.

말씀하신 경우 B주택이 2026.1.31 가장 먼저 말소되었으므로, 그날부터 5년 이내에 A주택을 양도하시면 됩니다.

다만 A주택 양도일 현재 등록을 유지 중인 오피스텔 2채는 사업자등록과 임대사업자 등록, 임대료 5% 증액 제한 요건을 계속 갖추고 있어야 합니다.

따라서 C주택을 먼저 양도하시더라도 A주택 양도 기한을 B주택 말소일 기준으로 관리하시고, 양도 전에 오피스텔 임대차계약서와 증액 내역을 함께 점검하시는 것이 안전합니다.

답변 채택 부탁드립니다.

감사합니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다

1. 자동말소된 장기임대주택은 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 특례를 적용합니다. 임대주택이 2채 이상이면 최초로 말소된 날(B, 2026.1.31)부터 5년 안에 A를 양도해야 하니, 기한은 C 말소일이 아니라 B 말소일 기준입니다
2. C를 먼저 양도해도 A 양도일 현재 B(자동말소)와 오피스텔 2채가 남아 있으면 같은 구조로 판단하므로, C를 먼저 판다는 이유만으로 A 특례가 막히지는 않는 방향입니다
3. 오피스텔 2채는 A 양도일 현재 등록과 5% 상한을 유지하고 있어야 합니다. 본인 오피스텔은 등록 신청일이 2020.7.11 이후라면 적용 요건이 달라지니 등록일을 함께 확인하셔야 합니다
4. 지난번 말씀드린 것처럼 A의 보유기간 중 2년 거주 요건부터 다시 확인하시기 바랍니다. 16억이라 12억 초과분은 과세됩니다
5. C는 2027년 12월 31일까지 양도하면 중과에서 빠지는 대상이고, C 자체는 과세되니 세액은 따로 보셔야 합니다

비과세 특례는 개별 사실관계 확인이 필요하니 매도 전에 상담 후 확인하시기 바랍니다

문의사항 있으시면 연락주시기 바랍니다
감사합니다

최준위 · Answer

안녕하세요, 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.

결론부터 말씀드리면, C를 먼저 양도한 뒤 A를 양도하는 순서라면 B가 자동말소된 상태로 남아 있어도 A의 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는 구조입니다. 다만 기한이 핵심이라 아래를 꼭 챙기셔야 합니다.

① A 양도 기한은 "최초 말소일부터 5년"입니다
소득세법 시행령 제155조 제23항은 자동말소된 임대주택을 임대기간 요건을 갖춘 장기임대주택으로 보되, 임대주택이 2채 이상이면 "최초로 등록이 말소된 날" 이후 5년 이내에 거주주택을 양도한 경우로 한정합니다. 지금 사실관계로는 C가 아니라 B의 말소일(2026.1.31)이 기준이 되어 2031.1.30까지 A를 양도하셔야 합니다. 오피스텔 중 이미 말소된 것이 있다면 그 날짜가 더 앞설 수 있으니 등록 현황을 한 번 확인해 보세요.

② 2027.12.31 양도기한은 C에는 적용되고, A 특례 판단 때 B에는 적용되지 않습니다
2026.9.30 신설된 시행령 제167조의3 제11항으로, 말소된 아파트 장기일반임대주택은 2027.12.31까지 양도해야 장기임대주택 혜택(중과배제 등)을 유지합니다. 그래서 C를 2027년 중 먼저 파시는 계획은 맞는 방향입니다. 반면 제155조 제23항 괄호에서 이 양도기한 요건(제167조의3 제1항 제2호 가목2) 등)은 적용하지 않는다고 정하고 있어, B를 2027년까지 팔지 않았다는 이유로 A 특례가 막히지는 않습니다.

③ 오피스텔 2채는 A 양도일 현재 요건을 유지해야 합니다
말소되지 않은 오피스텔은 A 양도일 현재 사업자등록과 임대사업자 등록 상태로 임대 중이고, 임대료 증가율 5% 이내여야 합니다(제155조 제20항 제2호). 본인 오피스텔이 조정대상지역에서 새로 취득한 것이어도 거주주택 특례에서는 장기임대주택에 포함됩니다(같은 항 괄호).

추가로 확인할 점
가. A 예상 매도가 16억원은 고가주택 기준 12억원을 넘으므로 12억 초과 부분의 양도차익은 과세됩니다(소득세법 시행령 제160조). 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간(2년)을 나눠 계산합니다.
나. C에 직접 들어가 사시는 방안은 C가 나중에 거주주택이 되는 구조라 "직전거주주택보유주택" 규정(제155조 제20항 후단)과 맞물려 계산이 복잡해집니다. 지금 계획대로 C 먼저 양도가 단순합니다.
다. 특례 적용 시 신고서와 임대차계약서 사본 등을 함께 내야 합니다(같은 조 제24항).

취득일과 각 주택 등록 시기에 따라 결과가 달라질 수 있으니 매도 계약 전에 세무사와 한 번 검토받으시길 권합니다.

김해솔 · Answer

안녕하세요. 담은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.
자동말소된 임대주택(B, C)과 등록을 유지 중인 오피스텔 2채가 있는 상태에서 C를 먼저 양도한 뒤 거주주택 A의 비과세 특례가 유지되는지 궁금하신 상황으로 이해했습니다.

1. 원칙
소득세법 시행령 제155조 제23항은 자동말소된 장기임대주택을 임대기간요건을 갖춘 것으로 보되, 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소된 주택의 말소일 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우로 한정하고 있습니다. 말씀하신 내용이라면 기준일은 C가 아니라 먼저 말소된 B의 말소일(2026.1.31)로 보입니다.

2. 2027.12.31 양도기한
현행 같은 항 괄호에서 제167조의3 제1항 제2호 가목2), 라목8), 마목4)의 요건은 적용하지 않는다고 정하고 있어, B를 그 기한 이후까지 보유하시더라도 A의 특례 판단에는 영향이 없을 가능성이 높습니다. 다만 이 기한은 말소된 아파트 임대주택 자체를 양도할 때 중과배제 여부에는 적용되므로, C를 2027년 중 양도하시려는 계획은 그 점에서 의미가 있습니다.

3. 함께 확인하실 점
- A: 보유기간 중 거주기간 2년 이상(같은 조 제20항 제1호)
- 오피스텔 2채: A 양도일 현재 사업자등록과 임대등록 유지, 임대료 증가율 5% 이내(같은 항 제2호)
- A는 고가주택이므로 양도가액 12억원 초과분 해당 양도차익은 과세됩니다.

다만 부부 각자의 등록 여부, 각 주택의 실제 등록일과 말소일, 오피스텔 등록 시기 등에 따라 결론이 달라질 수 있으니 매도 전에 등록증과 임대차계약서를 가지고 전문가와 한 번 상담받아 보시길 권해드립니다.
감사합니다^^

박용운 · Answer

C를 먼저 팔고 자동말소된 B가 남아도 A의 거주주택 특례를 적용할 수 있습니다. A의 보유 중 거주기간과 B·오피스텔 두 채의 임대주택 요건을 각각 충족해야 합니다.

1. B의 자동말소와 5년
국세청은 자동말소된 장기임대주택 중 일부를 먼저 팔았어도, 남은 장기임대주택을 보유하면서 최초 말소일부터 5년 이내에 거주주택을 양도하면 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다. B의 2026년 1월 31일이 해당 임대주택의 최초 말소일이라면 B를 남겨 둔 채 C를 먼저 팔아도 그 날짜를 기준으로 5년을 셉니다. C를 판 날부터 새로 세지 않습니다.

2. A의 거주 이력과 오피스텔
A는 잔금일 등 세법상 취득일과 전입·전출일을 대조해 보유 중 거주가 2년 이상인지 확인합니다. 앞서 다른 거주주택을 특례로 양도한 적이 있다면 A의 임대등록일과 그 양도일에 따라 거주기간과 비과세 범위가 달라질 수 있습니다. A를 16억 원에 팔면 특례가 적용돼도 고가주택 계산이 남습니다.

본인 명의 오피스텔 분양권 취득일인 2020년 7월 21일은 종전 등록분에 적용되는 7월 10일 기준보다 늦습니다. 이후 등록한 비아파트 장기임대 유형에 해당하는지는 등록신청일, 취득 당시 조정대상지역 여부와 임대조건으로 따로 판단합니다. C 자체의 중과배제 양도기한과 A의 최초 말소일부터 5년 기한도 각각 확인하세요.

주택별 등록·말소 이력과 A의 거주 이력을 채팅·전화상담으로 알려주시면 남겨 둘 주택별 요건과 양도 순서를 확인해 드리겠습니다.

근거: 소득세법 시행령 제155조 제20항·제23항, 제160조, 제167조의3, 사전-2021-법령해석재산-0710(2021.6.30.)

박경훈 · Answer

현재 사실관계만으로는 A주택의 거주주택 비과세 특례 적용 여부를 확정하기 어렵습니다.

B주택이 2026년 1월 31일 자동말소되었으므로, 말소일로부터 5년 이내인 2027년에 A주택을 양도한다면 시행령상 특례 적용 가능성을 검토할 수 있습니다.

C주택을 먼저 양도하고 A주택을 양도하는 순서 자체가 특례 적용을 배제하는 것은 아닙니다.

다만 B와 C주택의 임대기간, 임대료 증액 제한 준수 여부 및 자동말소 요건을 각각 확인해야 합니다.

또한 주거용 오피스텔 2채도 세법상 주택 수 및 장기임대주택 특례 적용 여부를 별도로 검토해야 합니다.

A주택은 2년 거주요건 충족 여부와 고가주택 양도차익 계산도 필요합니다.

따라서 임대사업자 등록 및 말소 내역, 임대차계약서 등을 확인한 후 최종적인 비과세 적용 여부와 양도 순서를 판단하는 것이 안전하겠습니다.

세무 Q&A

주택임대사업자 거주주택 비과세 문의

추천 채팅 상품

개업을 앞두고 있거나 사업 중인 개인사업자의 장부와 세금 신고를 상담합니다. 기장을 맡길 시기와 장부 종류(간편장부·복식부기) 사업자등록과 과세유형(일반과세자·간이과세자) 경비로 ...