빌라 매수 자금 부모님 증여 + 차용 관련 문의

Question

최영철 · Answer

답변드립니다.

1. 증여 1.5억 관련은 최근 10년이내 직계존속(부모님이나 조부모님)으로 부터 증여받은 금액이 없다면
증여재산공제 5천만원 차감하고 1억에 대해 신고세액공제 3% 적용하여 970만원 납부하시면 됩니다.
아울러, 2년 이내에 혼인신고 하시면 혼인공제 적용하여 경정청구로 970만원 환급 가능합니다.

2. 차용 5천만원 관련해서는 상환기간은 10년 이내로 하여 만기일까지 매월 원금을 전액 분할상환하는 조건으로
차용증을 작성하시고, 금융기관 이체를 통하여 정확하게 상환하셔야 증여추정 등의 리스크가 없습니다.
가족간 자금거래에서 가장 중요한 것은 차입자의 변제능력과 실제 변제 여부 입니다.

도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.

김현준 · Answer

안녕하세요.

다한세무회계 김현준 세무사 입니다.

문의에 답변드립니다.

1. 10년 이내에 직계존속(부모님,조부모님)에게 증여받은 이력이 없으시다면 5천만원 증여재산공제가 가능하여, 1.5억원을 증여받으신다면 증여세는 970만원 납부하시면 됩니다.
또한, 2년 이내에 혼인신고하시면 혼인공제(1억원)를 적용하여 경정청구하실 수 있습니다.

2. 가족간 차용에서 상환기간은 법적으로 정해져 있는 기간이 있지는 않지만 너무 장기간으로 하게 되면 증여로 추정할 리스크가 커지므로,
가급적 10년 이내로 주기적으로 원금분할상환하시는 것을 추천드립니다.

답변이 도움 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.

나민재 · Answer

증여세 970만 원은 맞게 계산하셨습니다. 1억 5천만 원에서 성인 자녀 기본공제 5천만 원을 빼면 과세표준이 1억 원이고, 1억 원 이하 구간 세율 10%를 곱하면 1천만 원입니다. 기한 안에 신고하시면 신고세액공제 3%가 빠져 970만 원이 됩니다. 기본공제 5천만 원은 부모님 두 분에게 받은 것을 합쳐 10년 동안 한 번 쓰는 한도라는 점만 기억해 두세요.

혼인공제는 혼인신고일 전후 2년 안에 받은 증여에 1억 원을 따로 빼 주는 제도입니다. 그래서 지금 증여받고 2년 안에 혼인신고를 하시면, 그때 경정청구로 혼인공제를 적용받는 방향입니다. 1억 5천만 원에서 기본공제 5천만 원과 혼인공제 1억 원을 빼면 과세표준이 0원이라, 계산상 내신 970만 원 전액을 돌려받게 됩니다. 경정청구는 증여세 신고기한이 지난 뒤 5년 안에 하시면 됩니다.

차용 5천만 원은 상환기간을 10년 안으로 정해야 한다는 규정은 없습니다. 다만 세무서는 차용증보다 실제로 갚고 있는지를 봅니다. 기간이 20년처럼 길고 부모님 연세에 비해 갚는 시점이 많이 늦거나, 소득에 비해 갚기 어려워 보이면 빌린 돈이 아니라 증여로 볼 수 있습니다. 무이자로 빌려도 적정 이자율 연 4.6%로 계산한 이익이 연 230만 원이라, 기준금액 1천만 원에 못 미쳐 이자 부분 증여세는 나오지 않습니다.

그래서 ① 매달 일정 금액을 계좌로 갚는 기록 ② 본인 소득으로 갚을 수 있는 상환 계획 ③ 차용증의 금액·기간·상환 방법을 함께 갖춰 두시는 것이 중요합니다.

증여 신고와 차용 계획을 함께 정리해 드립니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

박준 · Answer

안녕하세요.

1. 네, 맞습니다.
증여재산 1억 5천만원에서 성인 자녀의 증여재산공제 5천만원을 차감하면 과세표준은 1억원입니다.
증여세 산출세액 1,000만원에서 신고세액공제 3%를 적용하면 최종 납부세액은 970만원입니다.
나중에 혼인신고하면 경정청구를 통해 납부한 증여세 970만원 전액을 환급받을 수 있습니다.

2. 세법상 부모 자녀 간 차용기간을 반드시 10년 이내로 정해야 한다는 규정은 없습니다.
다만 20년간 원금을 상환하지 않는 방식보다는 매월 일정 금액을 실제 상환하고 계좌이체 내역을 남기는 것이 안전합니다.
참고로 5천만원은 현행 적정이자율 4.6%를 적용하더라도 연간 이자이익이 1,000만원 미만이므로 실제 차용으로 인정된다면 무이자 대여도 가능합니다.

부모님이 1965년생이라는 이유만으로 차용기간에 제한이 생기지는 않습니다.
다만 부모님의 연령과 실제 상환 가능성 등을 종합적으로 고려할 수 있으므로, 20년이라는 기간 자체보다 실제 상환능력과 상환내역을 입증하는 것이 중요합니다.

노성진 · Answer

안녕하세요!
노택스 세무회계 노성진 세무사입니다.

▶ 증여세 계산 및 혼인공제 환급
성인 자녀가 부모님으로부터 1억 5천만 원을 증여받는 경우, 최근 10년간 증여받은 재산이 없다면 기본공제 5천만 원 차감 후 최종 납부세액은 970만 원입니다.
또한 「상속세 및 증여세법」 제53조의2에 따라 증여일로부터 2년 이내에 혼인신고를 한다면 혼인 증여재산공제 1억 원을 추가로 적용받을 수 있습니다.

따라서 현재 증여세를 납부하더라도 추후 혼인신고를 통해 요건을 충족하면 경정청구로 납부한 970만 원 전액을 환급받을 수 있습니다.

▶ 부모님께 5천만 원 차용
가족 간 차용기간을 반드시 10년 이내로 정해야 한다는 법적 규정은 없습니다.
따라서 20년으로 설정하는 것도 가능합니다.
다만, 부모님의 연령과 자녀의 상환능력을 고려했을 때 20년이라는 장기간의 차용은 실제 금전대차 여부에 대한 소명 부담이 커질 수 있습니다.

특히 부모님이 1965년생이시라면 20년 후에는 80세 전후가 되므로 5년 ~ 10년 이내의 상환기간으로 설정하는 것을 권장드립니다.

5천만 원은 무이자 차용 시 이자이익에 대한 증여세 과세기준 (연 1천만 원)에 미달하지만
이것이 차용금 자체를 인정한다는 의미는 아닙니다.

따라서 차용증 작성뿐 아니라 실제 원금 상환 내역과 계좌이체 증빙을 반드시 확보하시길 바랍니다.

감사합니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

970만원이 맞습니다. 1억5천만원에서 5천만원을 공제한 과세표준 1억원에 세율 10%를 적용하면 1,000만원이고, 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 신고세액공제 3%가 적용됩니다.

증여일부터 2년 안에 혼인신고를 하시면 혼인공제 1억원을 더 받아 과세표준이 0원이 되므로, 이미 낸 970만원을 경정청구로 모두 돌려받을 수 있습니다. 경정청구 기한은 증여세 신고기한이 지난 뒤 5년입니다.

상환 기간을 꼭 10년 안으로 정할 필요는 없지만, 기간·이자·담보 같은 조건이 통상 거래와 크게 다르면 증여로 볼 사정이 되고 갚을 능력도 따집니다. 부모님께 빌린 돈은 원칙적으로 차용으로 보지 않으며, 차용증, 이자 지급·원금 상환의 금융거래 기록 같은 자료로 실제로 빌린 돈임이 확인될 때만 차용으로 인정됩니다. 그렇지 않으면 5천만원에도 증여세가 과세됩니다.

부모님 나이는 법에서 정한 요건이 아닙니다. 다만 다 갚기 전에 부모님이 돌아가시면 아직 갚지 않은 금액은 부모님 상속재산에 들어갑니다.

추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
1. 기본공제 5천만 원을 뺀 1억 원에 10% 세율을 적용하고, 기한 안에 신고해 3% 공제를 받는 계산 구조는 맞습니다. 혼인공제도 뒤에 반영할 수 있습니다. 법은 「혼인일 … 전후 2년 이내에 증여를 받는 경우」 1억 원을 따로 공제하며(상속세 및 증여세법 제53조의2 제1항), 이때 혼인일은 결혼식 날이 아니라 혼인관계증명서상 신고일입니다. 증여일부터 2년 안에 혼인신고를 하면 증여세 신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 반영할 수 있고, 2년이 지나 신고하면 이 공제는 적용되지 않습니다.
2. 차용 5천만 원은 상환기간을 10년 안으로 정하라는 규정이 없고, 부모님 나이도 법이 정한 요건은 아닙니다. 다만 부모와 자녀 사이 돈거래는 실제로 빌리고 갚는다는 점을 받는 쪽이 보여야 차용으로 인정되고, 기간이 길수록 그 입증을 오래 이어 가야 합니다.

[받을 때 챙길 것]
① 이체 나누기 — 증여분과 차용분을 한 번에 2억 원으로 받으면 어느 돈이 빌린 돈인지 갈리지 않습니다. 차용증을 먼저 쓰고, 이체를 나눠 메모를 남겨 두는 편이 안전합니다
② 이자 — 적정이자율(연 4.6%)로 계산한 이익이 1년에 1천만 원 미만이면 무이자라도 이자 이익에는 증여세가 붙지 않습니다. 원금이 차용으로 인정되는지는 별개입니다
③ 상환 — 정한 날 본인 계좌에서 부모님 계좌로 보내고, 그 돈이 본인 소득에서 나온다는 흐름이 보여야 합니다. 남은 돈을 면제받으면 면제받은 금액이 그날 증여재산이 됩니다
④ 부모님 나이가 영향을 주는 곳 — 상속입니다. 다 갚기 전에 부모님이 돌아가시면 남은 차용금은 상속재산이 되고, 상속개시 전 10년 안에 받은 증여 1억 5천만 원도 상속세 과세가액에 다시 더해집니다. 상속세가 나올 규모라면 이 점까지 보고 기간을 정하시는 것이 좋습니다

빌라 계약일과 잔금일, 본인 소득, 이체 계획을 채팅·전화상담으로 알려주시면 증여와 차용을 나누는 순서와 차용증 조건을 함께 검토해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

박용운 · Answer

증여세 970만 원은 맞게 계산하셨습니다.

1. 증여세와 혼인공제 (질문 1번)
1억 5천만 원에서 성인 자녀 기본공제 5천만 원을 빼면 과세표준이 1억 원입니다. 세율 10%로 산출세액 1천만 원, 기한 안에 신고하시면 신고세액공제 3%를 빼 970만 원입니다. 기본공제 5천만 원은 두 분께 받은 것을 합쳐 10년간 한 번 쓰는 한도입니다.

혼인공제 1억 원은 혼인신고일 전후 2년 이내에 직계존속에게 받은 증여에 적용됩니다. 지금 받고 2년 안에 혼인신고를 하시면 요건을 채웁니다. 두 공제를 빼면 과세표준이 0원이 되어 납부한 970만 원을 전액 돌려받을 수 있습니다. 경정청구는 신고기한이 지난 날부터 5년 안에 하시면 됩니다.

나중에 부모님이 차용금 5천만 원을 면제해 주시는 식으로 정리하면 그 채무면제액에는 혼인공제를 쓸 수 없습니다.

2. 차용 5천만 원 (질문 2번)
상환기간을 몇 년 안으로 하라는 세법 규정은 없습니다. 20년이어도 세법이 막지는 않습니다. 세무서가 보는 것은 기간이 아니라 실제로 갚고 있는지, 본인 소득으로 갚을 수 있는지입니다. 5천만 원을 무이자로 빌리면 적정이자율 연 4.6%로 계산한 연간 이익이 230만 원이라 기준금액 1천만 원에 못 미쳐 이자에 대한 증여세는 나오지 않습니다.

부모님이 1965년생이라는 이유로 기간이 제한되지는 않습니다. 다만 상환이 끝나기 전에 부모님이 돌아가시면 남은 대여금 채권이 상속재산에 들어갑니다. 차용증에 쓰는 문구 자체는 변호사 영역이라 세법 쪽만 말씀드립니다.

증여 시기와 이체 내역, 본인 소득 자료를 채팅·전화상담으로 알려주시면 신고서 구성과 상환 계획을 함께 점검해 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제41조의4, 제45조 제2항, 제53조, 제53조의2 제1항·제4항, 제69조 제2항, 같은 법 시행령 제31조의4 제2항, 국세기본법 제45조의2 제1항, 서면-2024-상속증여-1717(2025.7.23.)

김해솔 · Answer

안녕하세요. 담은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.

빌라 매수 자금 2억 중 1.5억은 증여, 5천만원은 차용으로 나누려는 상황이시네요.

1. 증여세 계산
10년 내 직계존속(부모님 두 분 합산)에게 받은 증여가 없다면 1.5억에서 증여재산공제 5천만원을 빼 과세표준 1억원, 세율 10%로 산출세액 1천만원, 기한 내 신고 시 신고세액공제 3%를 빼면 970만원으로 계산하신 것이 맞습니다.

2. 혼인공제 경정청구
상속세 및 증여세법 제53조의2는 혼인관계증명서상 신고일 전후 2년 이내에 직계존속에게 받은 증여에 1억원을 따로 공제합니다. 증여일부터 2년 안에 혼인신고를 하시면 경정청구(법정신고기한 경과 후 5년 이내)로 970만원을 돌려받으실 수 있을 것으로 보입니다. 다만 혼인신고가 2년을 넘기면 적용되지 않고, 나중에 차용금을 면제받거나 증여로 추정되는 금액에는 혼인공제가 적용되지 않습니다.

3. 차용 5천만원
상환기간을 10년 이내로 해야 한다는 규정은 없고, 부모님 연세도 법정 요건은 아닙니다. 다만 부모님과의 금전거래는 실제 차용임을 본인이 보여야 하므로 차용증, 정기적인 상환 기록, 본인 소득으로 갚을 수 있는 능력이 중요합니다. 20년처럼 길면 그만큼 오래 상환 기록을 유지해야 하고, 다 갚기 전 상속이 개시되면 남은 금액은 상속재산에 포함됩니다. 무이자여도 5천만원 x 4.6% = 연 230만원으로 기준금액 1천만원 미만이라 이자 부분 증여세는 원칙적으로 없습니다.

상환 기간과 금액은 소득 자료를 보고 전문가와 함께 정하시길 권해드립니다.

감사합니다^^

세무 Q&A

빌라 매수 자금 부모님 증여 + 차용 관련 문의

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