증여관련문의

Question

박용운 · Answer

매매 뒤 어머니가 대신 반환한 보증금은 채무자였던 사람에 대한 증여로 봅니다.

1. 증여 당시 자산가치 반영 (1번)
증여세 과세가액에서 빼는 것은 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액뿐입니다. 어머니가 보증금을 먼저 반환한 뒤 증여하셨다면 아들이 인수한 채무가 없으므로 평가액 전액이 과세가액입니다. 다만 1억 9,200만 원이 시가로 산정된 값인지는 확인해 봐야 합니다.

2. 승계 특약과 실제 반환자 (2번)
세법은 계약서 문구가 아니라 실제 돈의 흐름으로 봅니다. 승계 특약이 있으면 그 보증금은 매수인이 인수한 채무로서 매매대금에 포함됩니다.

3. 딸에 대한 증여인지 (3번)
제3자가 채무를 대신 변제하면 그 이익이 증여재산가액이 됩니다. 딸이 승계한 보증금 채무를 어머니가 대신 반환하셨다면 딸에 대한 증여입니다. 10년 내 다른 증여가 없으면 5천만 원을 공제합니다.

4. 추가 지급 의무 (4번)
약정을 지킬 의무가 있는지는 민사 문제라 세법으로 답할 수 없습니다. 변호사와 상의하실 일입니다.

5. 정산 방법과 추가 세금 (5번)
딸이 아들에게 대가 없이 현금을 주면 형제간 증여로 보아 받는 쪽에 증여세가 나오고, 공제는 1천만 원입니다. 매매대금을 더 주는 것이면 증여가 아니라 아들의 양도가액이 늘어납니다. 두 분은 특수관계인이라 매매가격이 시가보다 많이 낮으면 양도세를 시가로 다시 계산하거나 저가양수 증여로 볼 수 있습니다. 아들이 증여받은 아파트를 일정 기간 안에 팔았다면 취득가액을 어머니의 취득가액으로 보아 계산합니다. 2023년 전에 받은 증여면 5년입니다.

증여일과 매도일, 매매대금 지급 내역, 보증금 반환 이체 내역을 채팅·전화상담으로 알려주시면 누구에게 어떤 세금이 생기는지 정리해 드리겠습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제36조 제1항, 제35조, 제47조 제1항, 제53조, 소득세법 제97조의2 제1항, 제101조 제1항, 서면-2018-상속증여-3662(2020.4.21.)

나민재 · Answer

딸이 매매계약에서 보증금 9,000만 원을 떠안기로 했는데 그 보증금을 어머니가 대신 돌려주셨다면, 세법상 어머니가 딸의 채무를 갚아 준 것이 되어 딸이 어머니께 갚거나 보상하지 않은 금액만큼 딸의 증여로 볼 수 있습니다(상증법 채무 변제에 따른 증여). 반면 딸이 아들에게 9,000만 원을 더 줘야 하는지는 가족 사이 약속의 문제라 세법이 정해 주는 의무는 아닙니다. 다만 실제로 돈을 보내면 그 돈을 매매대금으로 볼지, 남매 사이 증여로 볼지에 따라 아들의 양도소득세가 달라지거나 아들이 내는 증여세가 새로 생길 수 있습니다.

나머지는 아래 사실관계에 따라 갈립니다.
① 아들이 증여받기 전에 어머니가 보증금을 먼저 돌려주셨다면, 아들은 채무 없이 아파트를 받은 것이라 증여재산가액은 평가액 1억 9,200만 원 전체이고 보증금을 빼지 않습니다.
② 어머니가 보증금을 증여 전에 한 번만 돌려주신 것이라면 매매 때 딸이 승계할 보증금이 실제로는 없었던 것이라, 위 채무 변제가 아니라 매매가격이 시가보다 낮았는지의 문제로 보게 됩니다.
③ 아들이 딸에게 판 값이 시가보다 낮았다면, 남매도 세법상 특수관계인이라 시가와의 차이가 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 그 차이에서 기준금액을 뺀 부분이 딸의 증여가 됩니다. 딸이 아들에게 실제로 얼마를 보냈는지 계좌 기록이 핵심입니다.
④ 딸이 어머니께 받은 증여는 10년 안에 부모님께 받은 다른 증여와 합쳐 5천만 원을 공제한 뒤 계산합니다. 신고기한은 증여받은 달 말일부터 3개월이고, 신고하지 않으셨다면 세무서가 결정하기 전까지 기한 후 신고를 할 수 있습니다.

표의 금액은 위 ①~③을 계약서와 송금 기록으로 먼저 확정한 뒤 정산표를 다시 짜는 것이 순서입니다. 자료를 보고 추가 세금이 나오는지 함께 정리해 드리겠습니다. 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요. 세무회계 문경 나민재 세무사

김해솔 · Answer

안녕하세요. 담은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.

어머니가 보증금을 부담하신 아파트가 아들에게 증여된 뒤 딸에게 매도되어 남매 간 정산이 문제 되는 상황이시네요. 사실관계가 복잡해 원칙 위주로 말씀드립니다.

1. 증여 당시(질문 1)
증여세에서 빼 주는 채무는 수증자가 실제 인수한 채무뿐입니다. 어머니가 보증금을 먼저 반환하고 증여하셨다면 아들은 채무 없이 받은 것이라 평가액 전액이 증여재산가액으로 보입니다.

2. 승계 특약과 실제 부담(질문 2, 3)
세법은 실질로 판단합니다. 특약대로라면 보증금은 딸이 인수한 채무로서 매매대금의 일부가 됩니다. 그 보증금을 어머니가 대신 반환하셨다면 제3자에게 채무 변제를 받은 것이어서(상속세 및 증여세법 제36조) 딸에 대한 증여로 볼 가능성이 높습니다.

3. 추가 지급 의무(질문 4)
50:50 약속에 따라 딸이 아들에게 돈을 줘야 하는지는 가족 간 약정 문제라 세법으로 판단하기 어렵고 변호사 상담이 필요합니다.

4. 정산 시 세금(질문 5)
딸이 대가 없이 현금을 주면 형제간 증여로 받는 쪽에 증여세가 생길 수 있습니다(기타친족 공제 1천만원). 매매대금을 더 주는 성격이면 아들의 양도가액이 달라집니다. 또 직계존속에게 증여받은 자산을 일정 기간 내 양도하면 취득가액을 증여자 기준으로 보는 이월과세(소득세법 제97조의2, 증여 시기에 따라 5년 또는 10년)와 특수관계인 간 저가 거래 문제도 함께 봐야 합니다.

표의 금액만으로는 증여일, 매매일, 자금 흐름을 확정할 수 없어 추가 세금을 단정하기 어렵습니다. 계약서와 이체 내역을 갖고 세무사·변호사 상담을 함께 받아 보시길 권해드립니다.

감사합니다^^

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