취득세 관련 문의합니다.

Question

김태형 · Answer

안녕하세요 택스윈 김태형 세무사입니다.

1. 세율 12%는 줄일 수 없습니다 (법무사가 맞는 부분)
수지구는 지금 조정대상지역입니다. 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이 모두 적용된 지역입니다.
조정대상지역 주택을 증여받으면 12% 중과세율이 붙습니다.
증여하는 사람이 1주택자이고 받는 사람이 배우자나 자녀일 때만 3.5%로 낮아지는데, 자매 사이는 여기에 해당하지 않습니다.
지방교육세와 농어촌특별세까지 합치면 실제 세율은 약 12.4~13.4%입니다. 14.7억이면 약 1.8억~1.97억원이 됩니다.

2. 과세표준은 감정가로 바꿀 수 있습니다 (세무사 맞는 부분)
2023년부터 증여 취득세의 기준은 공시가격이 아니라 '시가인정액'입니다.
매매사례가액, 감정가액, 경·공매가액 등 실질적인 시장가치를 기준으로 취득세가 산정됩니다.

그래서 해당 아파트를 직접 감정받으면 그 감정가가 과세 기준이 될 수 있습니다. 감정평가금액을 14,7억보다 낮게 받는다면
취득세는 낮아집니다.

감사합니다.

이동영 · Answer

안녕하세요 대표님
이동영 세무사입니다.

조정지역내 시가표준액이 3억원이 넘는 주택을 무상으로 취득(증여취득)하는 경우 취득세 중과세 대상입니다.

기존에 상담하셨던 세무사의 말이 틀린말은 아닙니다.
증여 물건이다보니 시가가 필요한데, 시가는 보통 이 경우 감정평가를 통해 정합니다.

다만, 아파트처럼 거래가 활발하고 표준화된 부동산은 실거래가와 감정가액이 큰 차이가 나지 않습니다.
10억 정도로 감정평가는 사실상 어렵고, 실거래가 15억원이라면 13억? 정도까지 가능한 것으로 감정평가사님들께 들었습니다.

자금이 부족하신게 아니라면 현재 본인이 가지고 계신 주택과 교환하는 방법이나 부담부증여 등의 방법이 취득세 절감을 위해 고려해볼만 합니다.

현재 문의주신 내용으로는 대표님의 상황이 확인되지 않아 제대로된 절세 컨설팅은 상담 문의를 주시면 성실히 안내드리겠습니다.

감사합니다
(읽고 도움이 되셨다면 글 채택 부탁드리겠습니다~!)

조연화 · Answer

안녕하세요 세무회계 선재 조연화 세무사입니다.

공시가액 3억원 이상의 조정대상지역 소재 주택을 증여하는경우 취득세율 12%적용되는것은 맞습니다.
다만, 예외요건으로 1세대1주택자가 배우자 혹은 직계존비속에게 증여한느 경우에는 조정대상지역에 해당한다 하더라도 무상취득 세율인 3.5%가 적용됩니다.

아파트 실거래가(14.7억)는 증여대상 아파트가아닌 해당 아파트 동일단지내 다른 아파트(이하 " 유사매매사례가")가액에 해당합니다. 이는 시가 우선판정(해당자산)에 따라 해당자산에 대해 감정평가액이 있으면 유사매매사례가액보다 우선할수있습니다.

즉, 이전 세무사님 상담대로 실거래가액보다 더 낮은금액의 감정평가액으로 취득세 신고를 할수 있는것입니다.
다만, 감정평가도 시가와 너무 동떨어진 금액으로 평가하게되면, 시가를 불인정할수있습니다. 제가 알고있기로는 실거래가가 14.7억원정도면 최대로 낮출수있는 평가액은 12억중후반정도가 될것입니다.

판단에 도움이되셨기를바라며, 추가적인문의가 있으신경우 프로필로 연락부탁드립니다.
감사합니다.

김영훈 · Answer

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

증여로 받으시는 경우라면 감정가액도 취득세 과세표준이 될 수 있습니다. 조정대상지역이라 12% 세율은 그대로지만, 감정가로 달라지는 것은 그 세율을 곱하는 금액입니다.

증여 취득세 과세표준은 취득일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 매매·감정가액(시가인정액)이고, 그 집 자체의 감정가액이 같은 단지 다른 집 거래가보다 먼저 쓰입니다.

다만 감정가가 같은 단지 비슷한 집의 최근 거래가보다 크게 낮으면 지자체가 다른 감정기관에 재감정을 맡기거나 부적정하다고 보고 그 감정가를 쓰지 않을 수 있습니다. 행정안전부 기준으로는 감정가가 최근 신고된 거래가의 90%에 못 미치면 심의, 거래가의 80%나 시가표준액의 130%에 못 미치면 재감정 대상입니다. 14.7억원이 그런 거래가라면 10억원은 그 70%에도 못 미칩니다.

취득세와 별도로 질문자님께 증여세가 부과되고, 형제자매 사이 증여재산공제는 10년간 1천만원입니다.

추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.

이성민 · Answer

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다.
증여로 받는 한 12% 세율은 줄일 수 없고, 감정가로 달라지는 것은 그 세율을 곱하는 과세표준입니다. 법은 조정대상지역 주택의 무상취득을 중과하면서 예외를 「1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등」으로 정하고 있어(지방세법 제13조의2 제2항), 자매 사이는 여기에 들어가지 않습니다. 법무사는 세율을, 이전 세무사는 과세표준을 말한 것이라 두 말이 함께 맞습니다. 세율 자체를 바꾸는 것은 취득 원인입니다. 증여가 아니라 매매나 부담부증여로 넘겨받으면 대금이나 채무에 해당하는 부분에는 무상취득 중과가 붙지 않습니다.

[넘겨받는 방법별로 볼 점]
① 증여 + 감정 — 과세표준은 취득일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 감정가액 등 시가인정액입니다. 감정가가 부적정하다고 보면 지방세심의위원회 심의를 거쳐 지자체가 다른 감정기관에 다시 맡길 수 있어, 같은 단지 거래가와 크게 벌어진 감정가는 그대로 인정받기 어렵습니다. 증여세도 같은 시가로 계산되고, 형제자매 사이 증여재산공제는 10년간 1천만 원입니다
② 매매 — 배우자·직계존비속과 달리 자매 사이 거래는 증여로 의제되지 않아, 질문자분 자금으로 대금을 실제로 치르면 유상취득으로 보고 질문자분 세대의 주택 수에 따른 세율이 적용됩니다. 언니분에게는 양도소득세가 생기고, 시가보다 낮게 사면 취득세 과세표준이 시가인정액으로 잡힐 수 있는 데다 차액에 대한 증여세와 언니분 양도세 재계산 문제도 따라옵니다
③ 부담부증여 — 언니분의 대출이나 전세보증금을 함께 넘겨받으면 그 채무액 부분은 유상취득으로 보고 나머지만 증여 취득입니다. 넘겨받은 채무는 질문자분이 실제로 갚아야 합니다

질문자분 세대의 주택 수, 언니분의 보유 주택 수와 대출·전세보증금 내역을 채팅·전화상담으로 알려주시면 증여·매매·부담부증여 가운데 어느 방식이 맞는지 함께 확인해 드리겠습니다.

※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

나민재 · Answer

정*경님, 감정가액을 과세표준으로 신고하는 방법은 법에 있습니다. 다만 형제자매 사이 증여라면 세율 12%는 줄이기 어렵고, 감정가가 시세보다 크게 낮으면 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.

1. 증여(무상취득)라면 과세표준
증여로 받는 아파트는 시가인정액이 과세표준이고, 그 아파트의 감정가액도 여기에 들어갑니다(지방세법). 시가표준액이 10억원을 넘으면 감정기관 두 곳의 평균액이어야 합니다.

2. 10억 감정이 어려운 이유
감정가가 부적정하다고 지방세심의위원회가 보면, 지자체가 다른 감정기관에 의뢰해 감정한 가액으로 과세할 수 있습니다. 같은 단지 시세가 14.7억원 안팎이라면 10억원 감정은 이 심의 대상이 될 수 있습니다. 낸 감정가가 재감정가의 80%에 못 미치면 그 감정기관이 시가불인정 감정기관으로 지정될 수도 있습니다.

3. 12% 세율
조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 12%입니다. 대표 예외는 1세대 1주택자의 주택을 배우자나 직계존비속이 받는 경우인데, 언니에게 받는 경우는 해당하지 않습니다. 법무사님 말씀은 세율로는 맞습니다.

4. 매매로 넘기는 경우
대금을 실제로 주고 사면 세율은 정*경님 세대의 주택 수로 정해집니다. 다만 형제자매는 특수관계인이라 시가인정액보다 3억원 이상 또는 5% 이상 낮게 사면 시가인정액으로 과세될 수 있고, 언니분 양도소득세도 따져야 합니다.

5. 결론을 바꾸는 사실
증여인지 매매인지, 정*경님 세대의 주택 수, 14.7억원이 이 아파트 자체의 최근 거래가인지, 대출이나 전세보증금을 떠안는지에 따라 방법이 달라집니다. 매매라도 싸게 사면 증여세 문제가 생길 수 있습니다.

① 증여로 가면 과세표준을 얼마나 인정받을지가 핵심이고, ② 매매로 가면 대금 지급 능력과 언니분 양도세를 함께 봐야 합니다. 자세한 비교가 필요하시면 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요.

김해솔 · Answer

안녕하세요. 담은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.
큰언니분 명의 아파트를 증여로 받으시면서 감정가로 취득세를 줄일 수 있는지 궁금하신 상황이시네요.
결론적으로 법무사님은 세율을, 이전 세무사님은 과세표준을 말씀하신 것으로 보여 두 말씀이 서로 다른 부분을 짚은 것으로 보입니다.

1. 세율(12%)
조정대상지역 안의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여로 취득하면 중과세율이 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제2항). 예외는 1세대 1주택자의 주택을 배우자나 직계존비속이 받는 경우 등이라 자매 사이는 해당하지 않습니다.
참고로 일부 답변에서 수지구가 조정대상지역에서 해제되었다고 안내되었는데, 수지구는 2025.10.16 다시 지정되었고 2026.7.1 공고에서도 유지되어 현재 조정대상지역입니다.

2. 과세표준(감정가)
증여 취득세 과세표준은 시가인정액이고, 그 아파트 자체의 감정가액이 있으면 같은 단지 다른 집 거래가보다 먼저 적용됩니다(지방세법 제10조의2, 시행령 제14조). 그래서 감정가로 신고하는 방법 자체는 가능합니다.
다만 감정가액은 원칙적으로 둘 이상 감정기관의 평균으로 하고, 부적정하다고 인정되면 지방세심의위원회 심의를 거쳐 지자체가 다른 기관에 재감정을 맡길 수 있습니다. 실거래가 14.7억원 아파트를 10억원 수준으로 평가받는 것은 실무상 쉽지 않아 보입니다.

3. 다른 방법
매매나 부담부증여로 넘겨받으면 대금·채무 부분은 유상취득 세율이 적용되지만, 질문자님 주택 수와 언니분 양도소득세까지 함께 비교해야 합니다.

예상 감정가와 방법별 세액은 자료를 보고 판단해야 하니 감정 의뢰 전에 전문가와 상담받아 보시길 권해드립니다.
감사합니다^^

박용운 · Answer

세율 12%는 못 줄이고, 그 세율을 곱하는 금액은 감정가로 줄일 수 있습니다. 두 말씀이 어긋난 것이 아닙니다.

1. 세율
조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여로 받으면 12%입니다. 빠지는 경우는 1세대 1주택자가 가진 주택을 배우자나 직계존비속이 받을 때 등으로 한정돼 있어, 자매 사이는 들어가지 않습니다.

2. 과세표준
증여 취득세 과세표준은 취득일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 시가인정액입니다. 그 집 자체의 감정가액이 있으면 같은 단지 다른 집 거래가보다 먼저 쓰입니다. 다만 시가표준액이 10억원을 넘으면 감정기관 두 곳에 의뢰해 그 평균액을 써야 합니다. 또 지방세심의위원회 심의를 거쳐 감정가가 부적정하다고 보면 지자체가 다른 기관에 다시 감정을 맡길 수 있습니다. 14.7억원짜리를 10억원으로 낮추는 것은 어렵다고 보셔야 합니다.

3. 먼저 보실 것은 증여세입니다
자매 사이 증여재산공제는 10년간 1천만원뿐입니다. 14.7억원으로 신고하면 증여세만 4억원이 넘습니다. 안내받으신 취득세 1.9억원과 합치면 6억원 가까이 됩니다. 감정가를 낮추면 증여세와 취득세가 함께 줄지만, 증여로 받는 한 부담의 크기가 이 선을 크게 벗어나지는 않습니다. 대금을 실제로 치르는 매매나 부담부증여는 세금의 구성 자체가 달라집니다.

언니분의 보유 주택 수와 그 집의 공시가격, 질문자님이 마련할 수 있는 자금을 채팅·전화상담으로 알려주시면 증여와 매매, 부담부증여의 총부담을 비교해 드리겠습니다.

근거: 지방세법 제10조의2, 제13조의2 제2항, 지방세법 시행령 제14조, 제14조의3, 제28조의6, 상속세 및 증여세법 제26조, 제53조, 제56조

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