건물 매수시 부가세 문의

Question

찾아줘세무사 · Answer

1. 포괄양수도가 파기되어 부가가치세 납세의무가 발생하는 경우 납세의무자는 매도인이 됩니다.

다만 포괄양수도 파기시 부가가치세를 누가 부담할 것인지 매매계약상 합의내용에 따라 매수인이 매도인에게 부가가치세 상당액을 배상하여야 할 수 있습니다.

2. 계약서상 내용이 없는 상태에서 판단하기는 어려우나, 통상적으로 포괄양수도에 해당하지 않는 경우 매수자에게 부가가치세에 대한 책임을 묻기 위해 매매계약이 부가가치세 별도 금액임을 명시하는 편입니다.

3. 이 역시 당사자간 합의내용이 우선하므로, 계약서상 내용을 확인하여야 판단이 가능한 점 양해를 부탁드립니다.

이도화 · Answer

포괄사업양수도 계약이 아닌 단순 상가건물 매매계약이라면 매도인이 일반과세자인 경우 상가건물 양도시 건물분 양도가액에 대한 부가가치세에 대하여 세금계산서를 발행하였어야 합니다.
세금계산서를 서로 주고받았다면, 매도인은 부가가치세를 납부하고, 매수인은 해당 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.(매수인이 일반과세자로 등록하셨을 경우)
그런데, 세금계산서를 발급하지 않았으므로 매도인은 향후 해당 부가가치세와 세금계산서 미발급 가산세 등을 추징받을 가능성이 높습니다.
매수자인 고객분은 세금계산서를 수취하지 않으셔서 매입세액을 공제받지 못하는 불이익을 이미 받고 있습니다.
만약 사후적으로라도 매입세액 공제를 받고자 하는 경우, 매수인과 협의하셔서 세금계산서 사후발급을 받으시고(수기 세금계산서) 부가가치세 경정청구하는 것이 가능하나,
이 경우 매도자는 부가가치세 납부와 더불어 과소신고 가산세 등이 있으므로 부담이 커지게 됩니다만,
향후 추징세액의 리스크를 말씀드리면서 미리 협의해서 세금계산서를 발급/수취하는 것이 가능할 수도 있습니다.

매도인이 간이과세자이거나 사업자가 아닐 경우에는 세금계산서 발급이 불가능하므로, 매수인도 매입세액 공제를 받을 수 없고, 현재 상태에서 변경은 어렵습니다.

참고로, 부동산을 일괄하여 매매하였을 경우(계약서에 토지, 건물 구분하여 금액 기재하지 않았을 것으로 추정됩니다) 
토지와 건물가액은 부가법 29조 9항 단서규정에 따라, 감정평가액 / 기준시가 / 장부가액 순으로 안분하게 됩니다만, 
일반적으로 감정평가액이 없으므로 매매당시 기준시가(토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장 산정가액)에 따라 평가하여 토지와 건물가액을 구분합니다.

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