세무 Q&A
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Q.
2019 4월 아산 구매 (공시지가1억 미만) 비조정지역
2020 혼인신고 전 여자친구 명의로 4월 인천 구매( 그당시 비조정지역)
2020/7월 혼인신고
2021 7월 제명의로 계룡(비조정) 취득
2021 9월 와이프명의로 경산(비조정) 분양권 취득
(1년뒤 전매해서 거래 할 예정)
2년 뒤 파는거 세금
처음에는 일시적 2주택으로 비과세 받을수 있는걸로 알고있습니다
추가 주택 구매가 있어서 앞으로
아산(비조정) 일반세율
2년뒤 계룡(비조정)일반세율
경산(비조정) 분양권 60프로
인천 2년 실거주 비과세
비조정이 3채여서 순서 상관없이 2년 간격으로
매도하면 중과대상 안되고 일반 세율로 팔고서
마지막 인천은 투과지 변경이 되어서
2년 실거주 하고 매도 하면
마지막 한채만 비과세 되는걸로 알고있는데 맞나요??
김*우 님
조회 : 76건
답변 : 1건
21.09.30
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이도화 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
21.09.30
몇가지 기본사항 먼저 말씀드립니다.
1. 혼인전 보유하고 있었던 배우자의 주택은 혼인신고 후 5년 이내 양수시에는 본인 소유 주택수에 계산하지 않습니다.
2. 양도 당시 비조정대상지역 주택 매도시에는 다주택자 중과세율은 적용되지 않습니다.
모두 다 매도 예정이고, 인천(현재 거주 주택) 주택을 마지막으로 매도하실 계획을 전제로 말씀드리면,
참고하실 사항들은,
- 아산주택은 2년 경과하여 이미 기본세율, 3년 경과시 조금이나마 장특공제 적용가능
- 계룡주택은 1년 이내 양도시 70%, 2년 이내 양도시 60%, 2년 경과시 기본세율
- 분양권은 1년 이내 양도시 70%, 1년 경과시 60%
이므로, 각 주택의 양도차익 및 세율을 기초로 매도 순서를 정하시는 게 필요해 보입니다.
기본세율 적용 주택은 해를 달리하여 매도하시는 것도 필요합니다.
또한 현재 비조정대상지역이라 하더라도, 부동산 가격 상승율이 높아 조정대상지역으로 지정될 위험이 있는 지역의 주택은
비조정일 때 매도하여 중과세 가능성을 피하는 것도 매도 순서에 고려하시면 좋을 것 같습니다.
3번째 주택까지 모두 매도하고 (인천주택 이때부터 2년 보유) 2년 경과 후에 인천주택을 매도하면 비과세가 가능합니다.
참고로, 혼인후 취득한 주택을 모두 매도하고 아산, 인천 보유 상태에서 2년이 지나는 시점이 혼인신고 후 5년 이내라면,
인천을 먼저 매도해도 아산을 부인분의 주택수에 넣지 않으므로 비과세가 가능합니다.
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