먼저, 조합원 입주권 양도시 비과세 여부를 확인 하기 위해서는 본인이 원조합원에 해당하는지 승계조합원에 해당하는지를 확인하셔야 합니다.
1) 원조합원
관리처분계획인가일전에 주택을 보유하고 있었다면 '원조합원'에 해당합니다.
(물론, 재건축 사업의 경우 과거 정비사업시기에 따라 사업시행계획인가일을 기준으로 '권리'로 변환되기도 하지만 현재 시점에서는 개정으로 정비사업 대부분이 관리처분계획인가일을 기준으로 '권리'로 변환되므로 관리처분계획인가일을 '권리변환일'로 하여 설명드리도록 하겠습니다.
【양도소득세 집행기준 89-156의2-2】 조합원입주권 전환시기 연혁
구 분
2003.06.29 이전
2003.06.30 ~2005.05.30
2005.05.31 이후
재건축
사업계획승인일
사업시행인가일
관리처분계획인가일
(도시 및 주거환경정비법)
재개발
관리처분계획인가일
관리처분계획인가일
2) 승계조합원
관리처분계획인가일 이후에 주택을 매수하였다면, 이는 주택을 매수하였더라도 조합원입주권인 권리를 매수한 것에 해당합니다.
따라서, 조합원입주권을 매매 등으로 취득하였다면 '승계조합원'에 해당합니다.
원칙적으로 1세대 1주택 비과세 특례 규정은 주택에 대해서 적용이 되는 규정입니다.
기존에 소유하던 주택은 관리처분계획인가일 이후 조합원 입주권에 해당하는"권리"로
전환 됩니다.
그렇다면 주택이 조합원 입주권인 "권리"로 전환되었다 해서 1세대 1주택 비과세 규정이 적용이 안되는 것일까요?
관리처분계획인가 후 주택은 "권리"에 해당하지만 소득세법 시행령에서는 따로 이에 대한 규정을 두어 "권리"임에도 일정요건을 충족한 경우 1세대 1주택 비과세 특례와 동일한 특례 규정을 적용하도록 하고 있습니다.
【소득세법시행령 제89조 제 ①항 4호 : 조합원 입주권 양도 비과세】
조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) '현재'제3호 가목에 해당하는 기존 주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않을것
[2022년 1월 1일 이후에 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우 양도 당시 조합원 입주권 외에 주택 또는 분양권(2022년 1월 1일 이후 취득한 분양권)을 보유하고 있지 않을것]
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함)
위의 조합원 입주권 양도시 비과세 특례 규정을 정리하면 아래와 같습니다.
그렇다면 조합원입주권으로 전환된 뒤, 또 다른 신규주택을 취득하여 조합원입주권을 양도하는 경우라면 해당 조합원 입주권에 대해서는 양도소득세 비과세 적용이 가능할까요?
아래의 요건을 충족한 경우 비과세 적용이 가능합니다.
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