9.7 부동산 대책 발표! '자금조달계획서', 이제 정말 깐깐하게 봅니다 (feat. 국세청장 발언)

9.7 부동산 대책 발표! '자금조달계획서', 이제 정말 깐깐하게 봅니다 (feat. 국세청장 발언)

1. 2025년 9월 7일, 폭등하는 부동산 시장을 안정시키기 위해 정부가 [주택시장 확대방안], 일명 '9.7 부동산 대책'을 발표했습니다.

○ 9.7 부동산대책은 수도권 내 주택 공급을 확대하고 이와 동시에 수요 관리, 거래 질서 확립까지 포괄하는 종합적인 대안을 구체적으로 내어 놓았는데요. 2026년부터 2030년까지 수도권에 연평균 27만 호, 총 135만 호를 공급하겠다는 목표를 제시했습니다.

○ 9.7 부동산대책 항목 중에는 거래 질서를 확립하기 위한 조치도 포함되었는데요. 국토교통부 내 특별사법경찰을 설치하고, 국토부와 금융위원회, 국세청, 금융감독원, 경찰이 공동 참여하는 합동 조사,수사 체계를 신설했습니다.

○ 토지거래허가구역 지정 권한도 확대하여 투기적 거래를 차단하고, 불법 거래와 편법 행위를 보다 철저히 관리할 수 있는 구조도 확립했습니다. 이는 공급 확대와 병행하여 시장의 투명성과 신뢰성을 확보하기 위한 장치였다고 판단됐습니다.

2. 이번 대책의 핵심 중 하나는 바로 부동산 관련 탈세 근절에 대한 강력한 의지입니다.

○ 대책 발표에 앞서 국세청장이 직접 나서서 "부동산 탈세가 뿌리 뽑힐 때까지 총력을 기울이겠다"고 밝히며, 사실상 '세무조사'와의 전쟁을 선포했습니다.

○ 특히 주목해야 할 부분은 '주택취득자금 조달 및 입주 계획서(이하 자금조달계획서)'에 대한 검증을 그 어느 때보다 철저히 하겠다는 점입니다. 물론 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’는 지방자치단체에 신고하고 지자체와 한국부동산원에서 검증을 하면서, 소명요구를 하게 되는 절차이지만 이것은 1차검증이라고 볼 수 있습니다.

○ 국세청이 밝힌 철저한 검증대상 방침 주요 내용은 다음과 같습니다.

- 30억 원 이상 초고가 주택 거래 전수검증

- 미성년자·사회초년생 등 30대 이하 연소자 거래 집중 점검

- 편법 증여·차명 자금 조달 등 탈세 의심 거래 즉시 세무조사

- 외국인 거래자 대상 2·3차 추가조사 가능

즉, 단순히 “부모님이 도와줬어요” 수준으로는 자금출처를 설명하기 어렵습니다.

이에 따라서 합법적이고 명확한 자금 흐름 증빙이 필수입니다.

○ 이 과정에서 문제가 있을 경우에는 계획서 하단에 [제출하신 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어, 신고내역 조사 및 관련 세법에 따른 조사 시 참고자료로 활용됩니다.]라고 국세청에도 통보한다고 분명하게 경고하고 있습니다.

○ 따라서, 오늘은 국세청장의 발언을 통해 앞으로 자금조달계획서 작성이 왜 중요해졌는지, 어떤 점을 특히 주의해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

3. 국세청의 '현미경 검증', 누가 타겟인가?

국세청장의 모두발언을 요약하면, "자금 출처가 의심되는 모든 거래는 예외 없이 들여다보겠다"는 것입니다. 이전에는 일부 고가 주택에 집중되었다면, 이제는 가격과 지역을 불문하고 촘촘한 검증을 예고한 셈입니다. 특히 아래 유형에 해당한다면 자금조달계획서 작성에 더욱 신중을 기해야 합니다.

① 30대 이하 연소자 (사회초년생, 미성년자)

- "미성년자, 사회초년생 등 고가 아파트 취득 30대 이하 연소자는 한층 강화된 기준을 적용하여 엄격하게 점검하겠습니다.“

- 소득이 없거나 적은 사회초년생, 심지어 미성년자가 고가의 주택을 취득하는 경우, 자금 형성 과정을 최우선으로 살펴보겠다는 의미입니다. 부모로부터 편법 증여를 받았을 가능성이 높다고 보기 때문입니다. 만약 부모에게 자금을 지원받았다면, 반드시 사전에 증여세 신고를 하고 증여세 신고접수한 서류를 명확히 구비해야 합니다.

② '현금부자' 부모를 둔 자녀

- "일부 ‘현금부자’들이 자녀에게 취득자금을 편법 지원하는 등 탈세시도도 늘어날 수 있습니다."

- 대출 규제가 강화된 상황을 이용해 부모가 현금으로 자금을 지원하는 '우회 증여'를 집중적으로 단속합니다. 차용증을 작성했더라도, 실제로 이자를 지급하고 원금을 상환하는지 등 실질적인 채무 관계로 볼 수 있는지를 끝까지 추적하여 증여세를 추징하겠다는 강력한 신호입니다.

③ 사업 소득이 있는 자

- "사업체로부터 탈루한 소득으로 취득자금을 마련한 것으로 의심되는 경우에는 관련 사업체까지 강도 높게 검증하겠습니다."

- 개인사업자나 법인 대표가 회사 자금을 유용하거나 매출을 누락하여 주택 자금을 마련한 혐의가 포착되면, 단순히 개인의 자금 출처만 보는 것이 아니라 관련 사업체까지 동시에 세무조사를 하겠다고 경고했습니다.

④ 외국인

- 최근 시장 교란의 주범 중 하나로 지목된 외국인의 부동산 거래 역시 예외는 아닙니다. 이미 진행 중인 세무조사에 더해 2차, 3차 추가 조사를 지속 실시하여 투명성을 확보하겠다고 밝혔습니다.

4. '세무조사' 피하는 자금조달계획서 작성 Tip

○ 국세청의 강화된 검증 시스템 앞에서 가장 중요한 것은 '투명하고 명확한 자금 출처 소명'입니다. 자금조달계획서의 모든 항목은 객관적인 증빙자료로 뒷받침되어야 합니다. 구청이나 한국부동산원에서 소명 요구하는 부동산거래 소명요구시 잘 소명하여 추가적인 자금출처 세무조사로 이어지지 않도록 유의하셔야 합니다.

① 자기자금 : 항목별로 잘 분류하고 증빙을 준비하세요.

- 금융기관 예금액: 단순히 '예금'이라고만 쓰지 말고, 해당 자금이 급여소득, 사업소득, 상속/증여(신고 완료) 등 어떤 과정을 통해 형성되었는지 증명할 수 있어야 합니다. 관련 소득금액증명원, 원천징수영수증, 증여세 신고서 등을 미리 준비해두는 것이 좋습니다.

- 부동산 처분대금: 기존에 보유하던 주택이나 부동산을 매도한 자금이라면, 매매계약서를 통해 거래 사실과 금액을 명확히 증명해야 합니다.

- 주식/채권 매각대금: 주식 매도를 통해 자금을 마련했다면, 주식거래내역서 등을 통해 실제 수익 금액을 증명할 수 있어야 합니다.

② 차입금: '진짜 빚'임을 증명하세요.

- 금융기관 대출: 은행 등 금융기관 대출은 부채증명서나 대출신청서 등으로 소명이 비교적 간단합니다.

- 부모/지인 간 차용: 가장 문제가 많이 되는 부분입니다. '증여'가 아닌 '차용'으로 인정받기 위해서는 아래 요건을 갖추는 것이 안전합니다.

5. 소명요청을 받은 경우 아래와 같이 작성해 주세요.(소명원칙)

- 아래 소명원칙은 최초 작성시에도 이에 준하여 작성하시면 좋겠습니다.)

① 계수의 정확성 검증 → 취득가액에 대한 숫자는 모자라면 안됩니다. 특히 부부공동 취득시에는 각각 작성해야 하며 자금출처도 각각 있어야 합니다.

② 향후 관계기관 등의 통보에 대비한 소명을 하셔야 합니다. 이과정에서 불필요한 언급(TMI)은 하지 않는게 좋습니다.

③ 입증서류 없이 자금출처로 소명하시면 안됩니다. 예를 들어, ‘지인에게 융통’등은 쓰시면 향후 소명이 어려울 수 있습니다.

④ 가급적 사인간 거래(차용증 등)은 줄이는게 좋겠습니다. 부득이 하다면 위 차용증 작성 기준을 지켜주시면 좋겠습니다.

⑤ 부득이한 경우등은 적극 어필 하는게 좋겠습니다. 예를들면, 사실상 혼인관계인 상태에서 금전차용은 관계를 어필 하는게 좋겠습니다.

⑥ 관계 공무원이 이해가능하도록 소명하되, 가급적 정성을 다하는 소명이 필요합니다.

6. 꼼꼼한 준비가 최고의 절세입니다.

○ 9.7 부동산 대책과 함께 발표된 국세청의 강력한 경고는 부동산 시장의 투명성을 높이겠다는 정부의 확고한 의지를 보여줍니다. 이제 '자금조달계획서'는 단순히 형식적으로 제출하는 서류가 아니라, 나의 자산을 지키는 첫 번째 관문이 되었습니다.

○ 내 집 마련을 앞두고 있다면, 자금 계획 단계부터 전문가와 상담하며 증빙 서류를 철저히 준비하시기 바랍니다. 성실하고 투명한 자금 출처 소명이야말로 복잡한 세무조사를 피하고 소중한 내 집을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법입니다.

7. 세무법인 이화 삼성지점 박잠득 세무사는 [주택취득자금조달 및 입주계획서] 전문 세무사입니다. 

- 국세청 부동산거래관리과 출신 세무사이며, [주택취득자금조달 및 입주계획서] 전문 세무사입니다.

- 국세청 내부 자금출처조사 관련 책자 '재산제세 테마별 직무교육교재' 집필자입니다.

- 많은 상담경험과 소명대행이 있었으며, 요즘은 상담이 폭주하고 있는 실정입니다.

- 상담후기는 매우 만족하십니다. (2025.10.12. 찾아줘 세무사 기준 220명 평가 중 220명 전부 100점)

- 자금조달계획서 관련 도움은 아래와 같이 3가지로 나누어 도움드리고 있습니다.

자금조달계획서 작성이나 소명요청, 자금출처 세무조사와 관련하여 도움이 필요하신 경우 세무법인 이화 삼성지점(02-538-1278)로 연락주시면 경험을 공유하여 친절하고 적극적으로 도움을 드리겠습니다. 

감사합니다.