양도소득세와 1세대 1주택 비과세

⚫ 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우

⚫ 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우

⚫ 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등

⚫ 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

⚫ 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유 특별공제

⚫ 과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득 기본공제

⚫ 산출세액 = 과세표준 ✕ 세율

⚫ 같은 연도에 2회 이상 양도한 경우

⚫ 예정신고를 하지 않은 경우

⚫ 예정신고 후 경정 또는 수정이 필요한 경우

⚫ 국외주식, 파생상품 등 예정신고가 없는 경우

⚫ 2천만원 이하: 1천만원 초과분

⚫ 2천만원 초과: 세액의 50% 이하

⚫ 1세대가 1주택을 보유

⚫ 주택의 취득일로부터 2년 이상 보유 (조정대상지역 내 주택: 실 거주기간 2년 필요)

⚫ 양도가액이 12억원 이하 (12억원 초과: 초과분에 대해서만 과세)

① 관리처분계획 인가일 전: 재건축 전 아파트

     ⇒ 일반 아파트와 동일하게 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택 가능

② 관리처분계획 인가일 후: 아파트에서 입주권으로 전환

     ⇒ 관리처분인가일 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 비과세 혜택 가능

    ⇒ 입주권 보유기간에 신규 주택을 취득한다면 신규주택을 취득한 날부터 3년 내에 입주권을 판매하는 경우 비과세 혜택 가능

③ 신축 아파트 준공: 입주권에서 아파트로 전환

     ⇒ 준공 후 사용 승인이 되며 다시 주택이 되며 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택 가능

          다만, 보유기간은 재건축 전 아파트의 취득시점부터 계산

⚫ 1세대 1주택자 ( 다른 주택 보유 없음 )

⚫ 주택 취득 후 임대차 계약 체결

⚫ 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 최소 1년 6개월 이상

     상생임대차계약(2021.2.20.~2026.12.31.)에 따라 임대한 기간이 2년 이상

⚫ 상생임대차계약 시 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율 5%이하

⚫ 의무임대기간 충족

    ① 2020.07.10. 이전 등록: 5년

    ② 2020.07.10. ~ 2020.08.17. 등록: 8년

    ③ 2020.08.18. 이후 등록: 10년

⚫ 임대개시시점 기준시가: 수도권 6억이하, 비수도권 3억 이하

⚫ 직전 임대차계약 대비 임대료 증가율이 5% 이하

⚫ 지자체와 세무서에 모두 임대차에 관한 사업자등록

⚫ 일시적 2주택

    종전 주택을 취득하고 1년 후 신규주택 취득

    신규 주택 취득일부터 3년 이내 종전 주택을 양도

    단, 종전 주택을 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 실 거주기간 필요)

⚫ 혼인 합가

    1주택을 각각 보유한 자가 결혼으로 2주택

   혼인을 한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택

⚫ 상속 주택

    1주택 보유 상태에서 상속으로 1주택 추가로 2주택

    요건을 충족한 일반 주택을 먼저 양도하는 경우, 상속 주택과 상관없이 비과세 혜택

⚫ 농어촌 주택

    1주택 보유 상태에서 농어촌 주택을 취득하여 2주택

    요건을 충족한 일반 주택을 먼저 양도하는 경우 농어촌주택과 상관없이 비과세 혜택