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2025.10.15 부동산 대책 발표! 주택자금조달계획서, 이제 '이렇게' 준비해야 합니다.

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안녕하세요.
세무법인 이화 삼성지점입니다.


오늘은 2025년 10월 15일 발표된 정부의 「주택공급 확대방안」핵심 내용을 바탕으로, 주택을 구입하실 분들이 꼭 알아두셔야 할 “자금조달계획서 작성 요령”을 정리해드립니다.

 

 

집값 안정을 위한 강력한 의지가 엿보이는 이번 대책, 특히 주택 구매를 앞둔 분들이라면 반드시 주목해야 할 내용이 있습니다.

바로 '주택취득자금조달 및 입주계획서'(자금조달계획서) 작성의 중요성이 그 어느 때보다 커졌기 때문입니다.

비조정대상지역인 경우에는 취득가액이 6억원 이상인 경우에만 작성하였으나, 조정대상지역은 취득가액에 관계없이 작성을 하여야 합니다

 

국토교통부 장관의 발표 내용을 중심으로, 앞으로 자금조달계획서를 어떻게 작성하고 준비해야 하는지 핵심만 짚어보겠습니다.

 

1. 왜 자금조달계획서가 중요해졌을까? "정부의 현미경"이 시작됐다!

 

이번 대책의 핵심은 "투기 수요 차단"과 "거래 질서 확립"입니다.

정부는 실수요 중심의 시장 안착을 위해 부동산 거래 전 과정을 면밀히 점검하겠다는 의지를 내비쳤습니다.

 

① 규제지역 대폭 확대

이제 서울 25개 구 전역과 경기도 12개 주요 지역(광명, 과천 등)이 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶입니다.

사실상 수도권 대부분 지역에서 집을 살 때 자금조달계획서 제출이 의무화되고, 그 내용을 증빙해야 한다는 의미입니다.

 

② 정부 합동 단속 강화

국토부 특별사법경찰, 국세청 ‘부동산 탈세신고센터’, 경찰청 ‘부동산 범죄 단속팀’이
공동으로 허위작성·탈세 의심 거래를 집중 점검합니다.

이제는 자금조달계획서의 숫자 하나까지도 정부의 현미경 아래 놓이게 됩니다.

 

이들의 첫 번째 타겟은 바로 여러분이 제출하는 자금조달계획서가 될 것입니다.

 

과거에는 형식적으로 작성하고 제출했다면, 이제는 계획서의 숫자 하나하나가 '정부의 현미경' 아래 놓인다고 생각해야 합니다.

 

2. 자금조달계획서 작성, 이것만은 반드시 지키세요!

정부의 발표 내용을 바탕으로, 자금조달계획서 작성 시 유의해야 할 핵심 체크리스트를 정리했습니다.

 

① 모든 자금 출처는 '서류'로 증명 가능해야 합니다.

 

입증서류 없이 자금출처로 소명해서는 안된다는 말입니다. 예를 들면 ‘지인 융통’ 등은 매우 위험합니다.

또 "대충 이 정도 있겠지"라는 생각은 절대 금물입니다.

특히 예금, 주식 매각 대금, 부동산 처분 대금 등 계획서에 기재하는 모든 항목은 그에 상응하는 객관적인 증빙 서류를 철저히 준비해야 합니다.

 

예시: 예금의 경우, 단순히 잔액증명서만 낼 것이 아니라, 해당 자금이 언제부터, 어떻게 형성되었는지(급여소득 등) 소명할 수 있어야 합니다. 자금조달계획석 만약 국세청으로 통보된다면, 국세청은 자금 형성 과정을 꼼꼼히 들여다볼 것입니다.

 

② 대출 계획은 '강화된 금융 규제'에 맞춰 현실적으로 작성하세요.

 

이번 대책으로 주택담보대출 한도가 집값에 따라 2억~6억 원으로 차등 적용되고, 스트레스 DSR도 강화됩니다. 은행에서 실행 가능한 대출 금액을 보수적으로 확인하고, 이를 계획서에 정확히 반영해야 합니다. 계획서에 과도한 대출 금액을 적어내는 것은 "규제를 우회하려는 시도"로 오해받을 수 있습니다.

 

③ '부모님 찬스'는 투명하게 신고해야 합니다. (탈세 집중 단속!)

 

국세청이 '아파트 증여거래를 이용한 탈세'를 정조준하겠다고 직접 언급했습니다.

부모님이나 친족으로부터 자금을 지원받았다면, 반드시 증여 사실을 투명하게 밝히고 증여세를 신고·납부해야 합니다. 만약, 과거에 신고하지 못한 증여세는 기한후 신고를 통해서라도 신고를 통해 정리하는 것이 안전합니다.

 

※ 차용증만 작성하고 실제 이자·원금 상환이 없다면 ‘증여’로 간주될 수 있습니다.

 

④ '입주 계획'은 '실거주 의무'와 직결됩니다.

 

서울 전역과 경기도 12개 지역이 '토지거래허가구역'으로 지정됨에 따라 '실거주 의무'가 강력하게 부여됩니다.

 

자금조달계획서의 '입주 계획' 부분에 "본인이 입주하겠다"고 적었다면, 반드시 그 약속을 지켜야 합니다.

갭투자를 위해 임대를 놓을 계획이면서 허위로 작성하는 것은 명백한 불법이며, 적발 시 계약이 취소될 수도 있습니다.

 

3. "성실하고 투명하게"가 최고의 전략입니다.

 

새로운 부동산 대책은 "편법은 더 이상 통하지 않는다"는 정부의 강력한 메시지입니다.

주택 구매를 준비하는 과정이 조금 더 깐깐하고 복잡해진 것은 사실입니다.

하지만 복잡할수록 기본으로 돌아가야 합니다.

 

자금조달계획서는 이제 '성실하고 투명하게' 작성하는 것이 유일한 정답이자 최고의 전략입니다.

나의 자산을 지키는 첫걸음은 철저한 준비에서 시작됩니다.

 

4. 자금조달계획서, 전문가에게 맡기세요

 

  세무법인 이화 삼성지점 박잠득 세무사는

 

▶ 前 국세청 부동산거래관리과 근무

▶ [주택취득자금조달 및 입주계획서] 전문 세무사

▶ 국세청 자금출처조사 관련 책자 '재산제세 테마별 직무교육교재' 집필자

▶ 많은 상담경험과 소명대행이 수행,(요즘, 상담 폭주)다.

▶ 상담후기는 매우 만족 (2025.10.12기준 '찾아줘 세무사' 유료상담자 220명 중 220명 모두 →100점 평가, 만족도100%)

 

 자금조달계획서 컨설팅 종류

 

<자금조달계획서 관련 컨설팅 종류>

① 방법 1 : 소명요구 대행

계획서 작성뿐 아니라 필요하다면 [부동산취득자금 소명요구 대행] 해 드립니다.

(많은 소명요구대행을 해 드렸지만, 모두 숙제검사에 합격했고 불합격은 없습니다.)

 

② 방법 2 : 본인 작성분 상담

본인이 작성한 소명서를 컨펌, 또는 그 외 차용증 작성 및 증여 등과 관련하여 궁금한 내용에 대한 상담해 드립니다.

 

③ 방법 : 서면컨펌

본인이 작성한 소명서를 서면으로 검토결과 회신받는 방법입니다. 소명서 작성에 대한 검토결과를 서면으로 제공해 드리며, 간단한 질문 답변을 제공합니다.

 

④ 다만, 작성과정에서 증여세신고를 해야할 경우 신고대행비용은 별도입니다.

 

 문의 : 세무법인 이화 삼성지점 (02-538-1278)


부동산 자금조달계획서, 소명요청, 자금출처 세무조사 관련
경험 많은 전문가가 직접, 친절하고 신속하게도와드립니다.

 

 

감사합니다.

 

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