타인의 부동산 무상 사용에 따른 증여세

⚫ 원칙: 특수관계인 간의 거래

              무상 사용의 이익이 일정 기준금액 이상인 경우 증여세 과세

⚫ 예외: 비특수관계인 간의 거래

               거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 적용되며 이는 과세관청이 입증

⚫ 부동산 무상사용이익 = ① 부동산가액 ✕ ② 2% ✕ ③ 3.79079

     ① 상속세 및 증여세법상 재산 평가 규정에 따른 가액

     ② 1년간 부동산사용료를 감안하여 기획재정부령이 정하는 율

     ③ 5년간 현재가치의 합 (5년 기준)

⚫ 기준금액 = 1억원

∴ 증여재산가액 = 부동산 무상사용이익 ≧ 1억원 : 증여세 과세

    cf. 부동산가액이 대략 13억1천8백만원정도의 경우 부동산 무상사용에 따른 이익 관련 증여세 과세 없음

⚫ 증여일: 부동산 무상사용을 개시한 날

     만약 특수관계인의 토지에 건물을 신축한다면 토지 무상사용으로 해당 건물의 사용승인서 교부일이 증여일

⚫ 부동산 무상사용기간: 5년

    만약 무상사용기간이 5년을 초과한다면 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 

    다음날에 새로이 당해 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 봄

⚫ 부동산 임대인 (= 증여자)

    ① 소득세(부당행위계산부인: 적정 임대료(*) – 수령한 임대료)

        (*) 적정임대료

             ㉠ 시가

             ㉡ 시가를 알 수 없는 경우 감정가액

             ㉢ (해당 재산의 시가 ✕ 50% - 전세금) ✕ 정기예금이자율

    ② 부가가치세: 부동산 무상임대지만 특수관계인에게 사업용 부동산 무상 임대의 경우

                                  시가를 과세표준으로 하여 부가가치세 과세

⚫ 부동산 임차인 (= 수증자)

     ⇒ 증여세: 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여

⚫ 부동산 담보이익: ( 차입금 ✕ 당좌대출이자율 ) - 실제 지급 이자

⚫ 기준금액: 1천만원

∴ 증여재산가액 = 부동산 담보이익 ≧ 1천만원 : 증여세과세

⚫ 증여일: 부동산 담보 이용을 개시한 날

                   차입기간이 정해지지 않았다면 그 차입기간을 1년으로 보며 

                   만약 차입기간이 1년을 초과하는 경우

                   그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음날에 새로이 차입한 것으로 봄

⚫ 부동산 소유자로부터 해당 부동산을 상속 또는 증여받은 경우

⚫ 부동산 소유자가 해당 토지를 양도

⚫ 부동산 소유자의 사망