분양권의 주택수 포함 여부와 배우자 증여 (양도소득세 비과세 및 중과여부 판정 )

안녕하세요~! 최한영세무사입니다.

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주택을 양도할 때는 세대가 보유한 주택 수에 따라 양도소득세가 비과세될 수도, 반대로 중과세될 수도 있습니다. 같은 금액의 양도차익이라도 주택 수 산정에 따라 세금 차이가 수천만 원에서 수억 원까지 발생할 수 있습니다.따라서 주택을 양도하기 전에는 반드시 세대 기준의 보유 주택 수를 검토해야 합니다.

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이때 주택 수에는 주거용 오피스텔, 입주권, 그리고 분양권 등이 포함되기 때문에, 단순히 ‘집 한 채’만 가진 것으로 생각했다가 뜻밖의 세금이 부과되는 경우도 많습니다.

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오늘은 이 중에서도 분양권이 주택 수에 포함되는 기준에 대해 정리해보겠습니다.

1. 양도소득세에서의 분양권의 개념

양도소득세를 적용할 때 분양권의 개념은 소득세법에서 정의하고 있습니다.

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분양권은 주택법 등 관련 법령에 따라 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위라고 정의합니다. 흔히 생각하시는 청약에 당첨되어 받을 수 있는 권리를 분양권이라고 합니다.

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아래 자세히 서술하겠지만 현재 주택 분양권은 양도소득세 비과세 및 중과여부를 판정할 때 주택수에 포함되는 자산에 해당합니다.

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소득세법 제88조 [정의]

10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다. (2020. 8. 18. 신설)

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2. <주의> 분양권과 헷갈리기 쉬운 개념

분양권과 혼동하기 쉬운 개념으로는 입주권과 오피스텔·생활형 숙박시설 분양권이 있습니다.

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입주권은 재건축·재개발 사업의 조합원에게 주어지는 권리로, 분양권과 마찬가지로 주택 수에 포함되는 자산입니다. 주택을 취득할 수 있는 권리라는 측면에서 분양권과 유사하지만 세법을 적용할 때는 달리 취급되기 때문에 반드시 구분해야 합니다.

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오피스텔 및 생활형 숙박시설 분양권은 주택 공급계약이 아니라 업무시설 및 숙박시설 공급계약에 해당하기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다.

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다만 주의할 점이 있습니다. 해당 오피스텔이나 생활형 숙박시설이 준공 이후 실제 주거용으로 사용되고 있다면, 그 시점부터는 주택으로 보아 주택 수에 포함됩니다. 즉, ‘분양단계의 권리’로 존재할 때와 준공 이후 ‘주거용으로 사용하는 건물’이 되었을 때는 구분해서 판단해야 합니다.

3. 분양권은 언제부터 주택 수에 포함될까?

분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 경우에만 양도소득세 주택 수 산정 시 포함됩니다.

따라서 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.

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조합원입주권은 취득 시기에 관계없이 항상 주택 수에 포함되는 자산이므로 혼동하지 않도록 유의해야 합니다. 즉, 내가 보유한 권리가 ‘조합원입주권’인지 ‘주택 분양권’인지, 그리고 분양권이라면 취득 시기가 언제인지를 명확히 구분하는 것이 중요합니다.

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4. 분양권을 배우자에게 증여할 경우 취득시기와 주택 수는?

그렇다면 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권의 일부 지분 또는 전부를 2021년 이후 배우자에게 증여한 경우는 어떻게 될까요? 증여받은 배우자의 입장에서는 2021년 이후 분양권을 취득했기 때문에 주택 수에 포함될 것처럼 보이지만, 실제로는 주택 수에 포함되지 않습니다.

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양도소득세에서 비과세 및 중과대상 여부를 판단할 때 ‘세대 단위’로 주택 수를 판정하기 때문입니다. 배우자는 별도의 세대가 아닌 항상 동일한 세대로 보기 때문에, 당초 분양권이 2020년 이전에 취득된 것이라면 증여 시점이 2021년 이후라도 주택 수 산정에는 포함되지 않습니다.

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그림 해석

사례를 보면 배우자 입장에서는 2022년에 분양권을 취득 했지만 남편와 함께하는 "세대"의 입장에서 봤을때, 분양권은 2020년에 이미 취득한 자산입니다.

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따라서 사례의 분양권은 주택수에 포함되지 않는 자산에 해당하고, 이에 따라 주택A를 양도하는 시점에 세대의 보유주택은 1채입니다. 만약 주택A의 보유기간이 2년이상으로 1세대1주택 비과세 요건을 만족한다면, 주택A는 양도소득세 비과세 적용이 가능합니다.

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서면-2021-법령해석재산-0918, 2021.07.23

2020.12.31. 이전에 취득한 분양권의 지분을 2021.1.1. 이후 동일세대원인 배우자에게 증여하는 경우, 해당 분양권은 주택수에 포함하지 않는 것임

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본 블로그의 글은 세무사가 직접 작성한 것으로, 관련 법령은 변경될 수 있으니 기본적인 참고용으로만 활용하시기 바랍니다. 또한 모든 게시물은 어떠한 경우에도 법적 책임이 따르는 자료로 사용될 수 없습니다.