안녕하세요 최한영 세무사입니다.
주택을 양도할 때 1세대 1주택에 해당하면 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 이때 충족해야 할 가장 핵심 요건 중 하나가 바로 보유기간 2년입니다.
세금은 규정에 의해 판단되기 때문에, 보유기간 2년이 되기 단 하루전에 양도가 이뤄진다면 비과세가 배제되어 양도소득세가 발생합니다.
따라서 보유기간을 산정할 때는 하루의 오차도 없이 정확한 날짜 계산이 필요합니다. 오늘은 이 기간 산정이 어떤 규정에 따라 계산되는지, 그리고 실무에서 어떤 사례로 적용되는지 안내해드리겠습니다.
1. 기간계산시 반드시 알아야 하는 전제
국세기본법에서는 “세법에 특별한 규정이 없는 경우 민법을 따른다”고 정하고 있습니다. 민법에서 기간 계산은 초일 불산입, 말일 산입이 원칙입니다.
따라서 세법에서 기간을 계산할 때 기준을 "취득일부터 양도일까지"라고 규정하였다면 초일(취득일)을 포함하여 계산하고, 규정이 없이 그냥 “몇 년 이내”라고만 되어 있다면 민법의 초일불산입 규정이 적용됩니다.
다음장에서 사례를 통해 쉽게 안내해드리겠습니다.
국세기본법 제4조 [기간의 계산]
이 법 또는 세법에서 규정하는 기간의 계산은 이 법 또는 그 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 「민법」에 따른다. (2010. 1. 1. 개정)
민법 제157조 [기간의 기산점]
기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다.
2. 1세대1주태 비과세의 보유기간, 거주기간 계산방법
1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정에는 2년 이상 주택 보유기간 및 2년 이상 거주기간(취득당시 조정지역)에 대한 요건이 있습니다.
소득세법에 따르면 보유기간은 취득일부터 양도일까지 계산하고 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다고 별도로 규정하고 있습니다.
예시
만약 2025년 9월 10일 주택을 취득하였다면 어느 시점부터 주택을 양도해야 2년이상 보유기간 요건을 충족하여 비과세가 적용되는지 계산해보겠습니다.
소득세법에서 보유기간은 취득일부터 양도일까지 한다고 규정하고 있기 때문에 2년이라는 기간을 계산할때 그 기산일은 취득일이되고 종료일은 양도일이 됩니다.
취득일 2025년 9월 10일에서 정확히 2년이 되는 시점은 2027년 9월 9일입니다. 취득일부터 양도일까지를 기간에 산입한다고 규정하고 있기 때문에 양도하는 날을 기간계산의 종료일로 해야합니다.
보유기간이 2년 이상인 것을 양도할때 비과세가 적용되므로 취득일부터 정확히 2년이 되는 시점에 양도가 이루어진다면 보유기간 2년 이상 요건을 만족하는 것입니다.
따라서 2025년 9월 10일 취득한 주택은 2027년 9월 9일부터 양도가 이루어져야 보유기간 2년 이상 요건을 만족하여 비과세 규정이 가능합니다. 만일 9월 8일 양도가 이루어진다면 비록 하루차이지만 비과세 적용이 불가능합니다.
3. 일시적 2주택 비과세에서 3년 이내 양도기간 계산
일시적 2주택 특례에 대한 규정에는 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도해야하는 기간 요건이 있습니다.
소득세법에는 신규 주택을 취득하고 3년 이내 양도에 대한 기간 규정이 별도로 없기 때문에 민법의 초일불산입 말일산입 규정을 적용해야합니다.
예시
종전주택A를 보유하고 있는 사람이 신규주택B를 추가 취득하고 3년이내에 종전주택A를 양도해야 비과세를 적용받을 수 있다면 어느시점까지는 양도가 이루어져야할까요?
B주택 취득일이 2025년 9월 10일이라고 가정해보겠습니다. 일시적 2주택 요건에서 3년이내 양도에 대한 규정은 민법의 초일불산입 말일산입 규정을 적용해야합니다.
취득일인 25년 9월 10일은 기간계산에 산입되지 않기 때문에 기산일은 9월 11일입니다. 기산일인 25년 9월 11일부터 정확히 3년이 되는날은 2028년 9월 10일입니다.
따라서 3년 이내 종전주택A를 양도해야 비과세 적용이 가능할 경우 2028년 9월 10일까지는 양도가 이루어져야 비과세 적용이 가능합니다. 만약 2028년 9월 11일에 양도가 이루어질 경우 3년에서 하루가 초과되므로 비과세 적용이 불가능합니다.
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