1세대1주택 비과세의 마지막 열쇠: 상생임대주택 특례 완벽 가이드

“거주기간 없어도 비과세? 상생임대주택 특례, 가장 확실한 활용법 총정리”

안녕하세요.

국세청 부동산납세과 출신 부동산·상속·증여 전문 스머프세무사 박잠득입니다.

최근 양도소득세 상담에서 가장 많이 문의하시는 것이 바로 상생임대주택 특례입니다.

특히 “거주기간 미충족 주택”을 향후 양도할 때 1세대1주택 비과세를 받을 수 있는 사실상 유일한 제도가 바로 이 상생임대주택 특례이기 때문입니다.

하지만

- 요건이 까다롭고

- 실제 현장해석이 복잡하며

- 법령 개정이 2022~2024년 사이에 연달아 이루어져 스스로 판단하기가 쉽지 않습니다.

이 글에서는 상생임대주택 특례의 핵심 내용과 적용 요건, 그리고 세무적으로 주의해야 할 사항들을 상세히 안내해 드리겠습니다.

1. 상생임대주택 특례, 어떤 혜택이 있나요?

상생임대주택 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우, 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않습니다.

이 혜택은 세 가지 주요 양도소득세 규정에 적용됩니다

① 1세대 1주택 비과세 (소득세법 시행령 제154조제1항): 주택 양도 시 2년 거주 요건이 면제됩니다.

② 장기보유특별공제 거주기간 요건 면제 (소득세법 시행령 제159조의4): 1세대 1주택 고가주택(양도가액 12억 초과분) 양도 시 적용되는 장기보유특별공제 계산에서 거주기간 요건이 면제되어 최대 80% 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

③ 장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제155조제20항제1호): 장기임대주택을 보유한 임대인의 거주주택 양도 시 적용되던 2년 거주 요건이 면제됩니다.

2. 상생임대주택의 필수 요건 (4가지 모두 충족해야 합니다)

상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 국내에 1주택을 소유한 1세대(일시적 2주택 등 법령에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우 포함)가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택을 양도해야 합니다:

<요건 1> 상생 임대차 계약 체결 및 임대료 5% 상한 준수

• 상생임대차계약(SLC) 체결 기간: 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시해야 합니다. (계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정됩니다).

• 임대료 증가율 제한: 직전 임대차계약(PLC) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5(5%)를 초과하지 않는 상생임대차계약을 체결해야 합니다.

• 직전 임대차계약(PLC) 제외 대상: 주택 취득 시 임대인의 지위를 승계한 경우의 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다. 또한, 주택을 취득하기 전 체결한 임대차계약도 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다.

• 보증금/월세 전환 시: 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월 임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 증가율을 계산합니다.

<요건 2> 직전 임대차계약 기간 충족

• 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.

<요건 3> 상생 임대차계약 기간 충족

• 상생 임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 합니다.

- 주의사항: 임차인이 조기 퇴거하여 실제 임대 기간이 2년 미만인 경우에는 원칙적으로 특례 적용이 불가능합니다.

- 임차인 사정으로 인한 기간 합산 특례: 다만, 직전 임대차계약 및 상생 임대차계약에 따른 임대 기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서, 기획재정부령으로 정하는 요건(새로운 계약의 임대료 등이 직전 계약보다 낮거나 같은 경우)을 충족하면 새로운 임대차계약의 임대 기간을 합산하여 계산합니다.

<요건 4> 임대인 및 임차인 관련 유의사항

• 상생임대차계약을 적용하는 경우, 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만, 임차인은 달라도 무방합니다. 임차인이 변경되더라도 5% 이내 인상 요건은 준수해야 합니다.

• (1개월 미만) 임대 기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에도 1개월로 봅니다.

• (묵시적 갱신) 묵시적 갱신의 경우에도 상생임대차계약으로 인정되며, 계약서를 제출하지 못했더라도 요건 충족이 확인되면 특례를 적용받을 수 있습니다.

3. 특례 적용을 위한 신고 의무

이 특례를 적용받으려는 분은 세법에 따른 신고 기한을 준수해야 합니다.

▶ 신고 방법: 양도소득세 과세표준 신고 기한(예정 신고 또는 확정 신고)까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다.

▶ 첨부 서류:

- 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서.

- 상생 임대차계약서

납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」에 따른 행정정보 공동 이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인하게 됩니다.

4. 핵심 해석 사례 및 유의할 점

1) 중첩 적용 가능성: 상생임대주택 특례는 다른 1세대 1주택 특례(예: 일시적 2주택, 조합원 입주권 소유 특례 등)와 중첩 적용이 가능합니다. 예를 들어, 일시적 2주택 상태에서 상생임대주택 요건을 충족하면, 종전 주택 양도 시 거주 기간 제한을 받지 않습니다.

2) 재건축 및 멸실: 주택이 재건축사업 등으로 멸실되어 상생 임대차 계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 특례를 적용받을 수 없습니다.

3) 비거주자 시기의 계약: 비거주자 상태에서 직전 임대차계약을 체결하고 거주자 신분으로 상생 임대차계약을 체결한 경우, 상생임대주택 특례가 적용되지 않습니다.

5. 상생임대주택 비과세특례 개정

1) 2022.8.2개정

→ (적용기한) ’21.12.30~’24.12.31기간중 상생임대차 계약을 체결한 경우 적용

2) 2023.2.28개정

▢ 특례사유 추가

○ 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건 에 해당하는 경우 종전계약과 신규계약 임대기간 합산 : 종전임대차계약과 비교하여 새로운 임대차 계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가 하지 않았을 것

→ 2023.2.28. 이후 양도하는 분부터 적용

3) 2024.11.12개정

▢ 적용기한 연장 : 상생임대주택 양도소득세 과세특례 적용기한 연장

- 개정취지 : 전월세시장 안정 지원

- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항

- 2024.12.31.까지 체결 → 2026.12.31.까지 체결

6. 주요예규

□ 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일해야 하는지 여부

◦ 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하나 임차인이 변경된 경우라도 직전임대차계약 대비 임대료 5% 이내 인상요건은 준수해야 함

☞ (취지) 임대료 5% 이하 인상을 준수하여 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불필요

□ 주택을 취득하기 전 체결한 임대차계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부

◦ 주택을 취득하기 전 체결한 임대차계약은 상생임대주택에 대한 특례규정(소득령 제155조의3)의 직전 임대차계약에 해당하지 않음(법규재산-3529,2022.12.07.)

□ 임차인이 조기퇴거하여 실제 임대기간이 2년 미만인 경우 의무임대기간 판정방법

◦ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 직전임대차계약 및 상생 임대차계약을 체결한 경우로서, 임차인이 조기퇴거로 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택 비과세특례를 적용받을 수 없음(법규재산-1236,2022.10.31.). => 2023.2.28. 개정(소시령제155조의3 제4항)

 □ 재건축조합 원조합원이 신축주택 완공 전 체결한 임대차계약이 직전임대차계약 해당여부

◦ 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례규정을 적용함에 있어, 도시및주거환경정비법상 재건축조합의 원조합원이 신축예정(사용승인서 교부 전) 주택의 공사기간 중에 임대차계약을 체결한 경우, 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주 택에 대하여 임대차계약을 체결한 경우에 해당하는 것이며, 같은 호 및 제2호의 다른 요건을 충족한 경우, 직전 임대차계약에 해당하는 것임(법규재산 -4596,2023.03.13.)

7. 마무리

상생임대주택 특례는 임대인에게 실질적인 세제 혜택을 제공하지만, 직전 계약의 인정 여부, 임대 기간 산정 및 계약 연장 방식 등 세부적인 요건에 따라 특례 적용이 달라질 수 있습니다. 특히 복잡한 계약 관계나 다른 주택 보유 특례와 중첩되는 경우에는 반드시 전문가의 조언을 받아 정확하게 신고하는 것이 중요합니다.

상생임대주택과 관련된 개별적인 사안에 대한 심도 있는 상담이 필요하시면, 언제든지 세무법인 이화 삼성지점(02-538-1278)

박잠득 세무사에게 문의해 주십시오.

감사합니다.