코로나 19 발생 이후로 국세청의 자금출처조사가 급증한 것은 사실입니다. 즉, 개인 또는 법인사업체 조사는 대폭 줄이고, ‘세금을 부담하지 않고 부를 대물림하는 행위를 방지’하기 위해 자금출처조사가 급격히 증가하였습니다.
이러한 상황때문에 저한테 자주 물어보는 분야가 자금출처조사입니다.
상담자 분들께서 본인이 부동산(주로 아파트)를 취득할 예정이거나 이미 취득한 상황인데 자금조달계획서는 어떻게 작성하는 지, 자금출처조사 대상이 되는지, 대상이 되면 어떻게 세무조사를 준비해야 하는지 질문을 많이 하십니다.
자금출처조사를 제대로 대비하거나 대응하려면, 자금조달계획서가 어떻게 검증되고, 자금출처조사가 어떻게 진행되는지 정확히 알아야 할 것입니다.
이하에서는 자금조달계획서 제출 및 검증, 자금출처조사가 진행되는 절차, 조사 방법 등을 자세히 알려 드리겠습니다.
1) 자금출처조사의 정의
“자금출처조사”란 거주자 또는 비거주자가 재산을 취득(해외유출 포함)하거나 채무의 상환 또는 개업 등에 사용한 자금과 이와 유사한 자금의 원천이 직업·나이·소득 및 재산상태 등으로 보아 본인의 자금 능력에 의한 것이라고 인정하기 어려운 경우, 그 자금의 출처를 밝혀 증여세 등의 탈루 여부를 확인하기 위하여 행하는 세무조사를 말합니다.
2) 자금출처조사의 유형
자금출처조사는 납세자 재산규모, 성실도 수준, 탈루혐의의 경중 등을 고려하여 일반조사와 간편조사로 분류합니다.
간편조사란 단기간 동안 필요 최소한의 범위 내에서 상담 위주로 실시하는 조사를 말하며, 일반조사에 비해 간단히 실시하는 조사입니다.
3) 증여추정 배제기준
재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 아래 기준에 미달하고, 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 상속세 및 증여세법 제45조(재산 취득자금과 채무 상환자금의 증여추정 규정) 1항과 2항을 적용하지 않습니다.
1) 자금조달계획서의 제출대상
먼저, 부동산 매수자는 부동산 거래신고 법률에 의하여 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 지자체에 부동산거래계약 신고서, 자금조달계획서, 증빙서류를 제출해야 합니다. 자금조달계획서의 제출대상은 아래와 같습니다.
【자금조달계획서 제출대상 개정내역】
① 자금조달계획서 제출대상 부동산
- 주택(오피스텔 제외), 분양권·입주권의 공급계약 및 전매계약, 경매거래는 제외
② 자금조달계획서 제출대상 거래
- 투기과열지구·조정대상지역 : 모든 주택거래 / 非 규제지역 : 6억원 이상 주택거래
③ 증빙서류 제출대상 : 거래가격과 관계없이 투기과열지구의 모든 주택거래
2) 자금조달계획서의 작성방법
자금조달계획서 작성방법은 자기자금과 차입금 등(‘타인자금’이라고 함)을 구분하여 기재하고, 금융기관 대출을 발생시켜 대출액을 기재하거나, 보증금을 끼고 주택을 구입하여 보증금을 기재하는 것이 좋습니다.
단, 주택자금 출처금액 중 차입금 등 비율이 70%를 넘는 경우에는 자금출처 조사를 받을 확률이 많습니다. 또한, 자기자금 중 ‘보유 현금’ 및 차입금 중 ‘그 밖의 차입금’은 최소한으로 기재해야 부모님 등으로부터 증여받은 혐의를 벗어날 수 있습니다.
3) 한국부동산원, 지방자치단체에서 자금출처 1차 검증
부동산 매수자가 제출한 자금조달계획서 등은 한국부동산원(국토교통부 산하기관), 지자체에서 거래금액, 자금조달 경위, 증여 혐의 등을 검증하게 됩니다.
지자체 등에서 검증한 결과, 탈세혐의가 있는 부동산 거래는 지자체 등에서 국세청에 관련자료(매매계약서, 자금조달계획서, 증빙서류 등)를 통보하게 됩니다.
1) 국세청에서 자금출처 2차 검증 : 자금출처조사 실시
국세청은 지자체 등에서 통보받은 자금조달계획서 등과 국세청 보유자료(소득 신고자료, 신용카드 사용자료 등)를 비교·분석하여 지출금액과 소득금액의 차이가 큰 납세자를 세무조사 대상으로 선정하여 조사를 실시하게 됩니다.
세무조사는 부동산 등의 취득일로부터 소급하여 과거 3~5년의 기간을 대상으로 금융계좌 위주로 조사를 실시하게 됩니다.
2) 자금출처 조사방법 : PCI시스템(소득지출 분석시스템)에 의한 조사
자금출처조사는 PCI시스템(소득지출 분석시스템)을 활용하여 조사대상자를 선정하고 세무조사도 실시합니다.
아래의 표는 실제로 조사대상자를 조사하는 분석표입니다.
자금의 운용(유출)이 자금의 원천(유입) 보다 많은 경우, 다시 말하면 지출이 소득 보다 많은 경우(소득 대비 지출의 차이가 큰 경우)에 조사를 실시하는 것입니다.
1) 자금조달계획서를 잘 작성해야 자금출처조사를 예방할 수 있으며, 금융기관 대출을 발생시켜 대출액을 많이 기재하거나 보증금을 끼고 주택을 구입하는 경우에는 보증금을 많이(또는 월세를 보증금으로 전환하는 방법) 기재하는 것이 좋습니다.
단, 주택자금 출처금액 중 차입금 등 비율이 70%를 넘는 경우에는 자금출처 조사를 받을 확률이 많습니다.
2) 자금조달계획서를 작성할 때, 자기자금 중 ‘보유 현금’ 및 차입금 중 ‘그 밖의 차입금’은 최소한으로 기재해야 증여받은 혐의를 벗어날 수 있습니다.
3) 소득이 없는 미성년자, 30세 미만인 성년자 및 주부는 반드시 주택 취득자금에 대한 계획을 먼저 세우고 주택을 구입해야 합니다.
4) 소득이 없는 자는 주택의 소유를 단독으로 하지 말고, 공동 소유(부부 공동명의 등)로 주택을 구입해야 자금출처조사 대상에 선정될 확률이 훨씬 줄어 듭니다.
- 자금출처조사는 전체부동산이 아니라 납세자별(인별)로 조사하기 때문에, 공동 소유시 부동산의 지분율에 해당하는 금액만 자금출처를 소명하면 됩니다.
- 따라서 소명할 금액이 줄어들기 때문에 조사대상으로 선정될 확률도 감소하게 되는 것입니다.
