부담부증여란? 증여세와 양도세가 동시에 과세되는 이유[여의도 세무사]

Ⅰ. 부담부증여의 개념

부담부증여란 수증자(받는 사람)가 증여받으면서 증여자(주는 사람)의 채무를 함께 인수하는 조건의 증여를 말합니다.

예를 들어 시가 10억 원짜리 아파트에 담보대출 3억 원이 있는 상태에서 자녀에게 증여한다면, 자녀가 그 대출 3억 원을 떠안는 조건으로 증여하는 것입니다.

이 경우 세금은 어떻게 될까요?

 - 채무 인수분 3억 원 → 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세 과세

 - 나머지 7억 원 → 무상이전으로 수증자에게 증여세 과세

즉, 하나의 거래에서 양도세와 증여세가 동시에 발생하는 구조입니다.

Ⅱ. 부담부증여로 인정되는 채무의 범위

모든 채무가 부담부증여로 인정되는 것은 아닙니다. 증여세 과세가액에서 차감할 수 있는 채무는 다음과 같습니다.

인정되는 채무

- 증여재산에 담보된 채무 (근저당권 설정 대출 등)

- 해당 재산을 임대한 경우의 임대보증금

인정되지 않는 채무

- 증여자의 일반채무 (담보 없는 신용대출 등)

- 제3자 채무의 담보로 제공된 경우

※ 다만, 담보대출이 아닌 신용대출이 인정된 예외적인 사례가 존재합니다(수증자가 실제로 증여자를 대신하여 상환한 경우).

특히 증여자가 다른 사람의 채무를 담보하기 위해 근저당을 설정해준 부동산을 증여하는 경우, 그 채무는 증여가액에서 공제되지 않습니다.

Ⅲ. 배우자·직계존비속 간 부담부증여 시 인정 채무

가족 간 거래는 조세회피 우려가 있어 더 엄격한 기준이 적용됩니다. 배우자나 직계존비속 간 부담부증여에서 인정되는 채무는 다음과 같습니다.

- 국가, 지방자치단체, 금융기관에 대한 채무

- 사채의 경우 채무부담계약서, 이자지급 증빙 등으로 사실이 확인된 채무

- 해당 자산의 임대보증금

Ⅳ. 실무상 주요 체크포인트

1. 형식보다 실질이 중요합니다

증여계약서에 채무인수 특약이 없거나, 대출 채무자 명의를 변경하지 않았더라도 실질적으로 수증자가 채무를 인수했다면 부담부증여로 인정됩니다.

반대로, 계약서에 특약을 넣고 채무자 명의까지 변경했더라도 증여 이후에도 증여자가 계속 이자를 납부한다면 부담부증여로 인정되지 않습니다.

또한, 명의가 아닌 실질 채무자 기준으로 판단합니다. 증여부동산을 담보로 제3자 명의로 대출받았더라도 증여자가 사실상 채무자라면 부담부증여로 인정됩니다. 반대로 증여자 명의 대출이라도 실제 채무자가 제3자라면 부담부증여로 볼 수 없습니다.

2. 증여 직전 대출은 사용처 입증이 필요합니다

증여 직전에 증여자가 대출을 받아 근저당을 설정한 후 부담부증여하는 경우, 그 대출금의 사용처를 객관적으로 입증하지 못하면 증여자의 진정한 채무로 인정되지 않아 부담부증여가 부인될 수 있습니다.

다만, 대출금을 다른 자녀에게 현금증여하고 증여세 신고를 했거나, 증여자의 다른 채무 변제에 사용한 사실이 입증되면 인정됩니다.

3. 인정된 채무에 대한 사후관리가 필요합니다

인정된 채무는 과세관청의 부채사후관리 대상에 등재되어 연 2회씩 사후관리를 받게 됩니다. 채무가 변제되면 그 자금출처를 추적하여, 수증자가 스스로 변제하지 않고 타인으로부터 증여받은 자금으로 변제한 경우 별도로 증여세가 과세됩니다.

4. 고가주택은 전체 가액을 기준으로 판정합니다

부담부증여의 경우에도 고가주택(기준금액 12억 원 초과) 여부는 주택 전체 가액을 기준으로 판정합니다. 일부만 이전하거나 부담부증여로 이전하더라도 마찬가지입니다.

Ⅴ. 부담부증여 양도차익 계산방법

부담부증여 시 양도로 보는 부분의 양도차익은 다음과 같이 계산합니다.

실무적으로 당해 자산가액과 증여가액은 동일하므로, 양도가액 = 채무액이 됩니다.

여기서 중요한 점은 동일결정원칙입니다. 양도가액을 기준시가로 산정한 경우 취득가액도 반드시 기준시가로 계산해야 합니다. 실거래가나 환산취득가액으로 계산할 수 없습니다.

계산예시

※ 예정신고 기한

예정신고 기한은 2017년 이후 부담부증여분부터 수증일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 증여세 신고기한과 동일하게 맞춘 것입니다.

Ⅵ. 부담부증여와 이월과세 및 부당행위계산

거주자가 특수관계인에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 증여일로부터 10년 이내(2022.12.31. 이전 증여분은 5년)에 타인에게 양도한 경우, 수증자에 따라 다음과 같이 과세됩니다.

① 배우자 또는 직계존비속 간: 이월과세

- 소득세법 제97조의2(양도소득 필요경비 계산 특례)

- 수증자가 양도 시 증여자의 취득가액을 기준으로 양도소득세 계산

② 그 외 특수관계인 간: 부당행위계산

- 소득세법 제101조 제2항(양도소득의 부당행위 계산)

- 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세

※ 부담부증여의 채무 부분은 이월과세·부당행위계산 대상이 아닙니다

이월과세 또는 부당행위계산 대상이 되는 거래는 증여에 의한 경우에 한합니다. 부담부증여에서 양도소득세가 과세되는 채무 인수분은 처음부터 "유상양도"로 본 것이므로, 수증일로부터 10년 이내에 타인에게 양도하더라도 이월과세나 부당행위계산의 대상이 되지 않습니다.(서면5팀-1107, 2007.4.5.)

예를 들어, 시가 10억 원 아파트를 담보대출 3억 원과 함께 부담부증여받은 후 5년 뒤 양도하는 경우:

- 채무 인수분 3억 원: 이월과세 대상 아님 → 수증자 취득가액 기준 계산

- 순수 증여분 7억 원: 이월과세 적용 → 증여자 취득가액 기준 계산

글을 마치며

부담부증여는 대출이 있는 부동산을 증여할 때 양도세와 증여세가 동시에 발생하는 복잡한 구조입니다. 특히 가족 간 거래에서는 채무 인정 요건이 엄격하고, 증여 직전 대출의 사용처 입증, 사후관리 등 실무적으로 주의할 점이 많습니다.

다만 채무 인수분은 처음부터 유상양도로 보기 때문에 이월과세나 부당행위계산 대상에서 제외된다는 점은 절세 측면에서 유리하게 활용할 수 있는 부분입니다.

부담부증여를 계획하고 계신다면, 사전에 채무 인정 여부와 세금 계산을 꼼꼼히 검토하시는 것이 중요합니다. 경우에 따라서는 증여 시기를 조정하거나 채무 구조를 변경하는 등의 절세 전략을 수립할 수 있습니다.

연월세무회계에서는 정확한 세무 상담을 통해 납세자분들의 절세를 도와드리고 있습니다. 부담부증여 관련 세금 계산이나 절세 전략이 필요하시다면 언제든 연락주시기 바랍니다.

세금, 어렵게 생각하지 마시고 전문가와 함께 현명하게 해결하세요.

*해당 게시글은 당시 법령을 기준으로 작성된 내용으로 추후 법령개정 등에 따라 달라질 수 있음을 알려드립니다.

연월세무회계 정순재 세무사

*부동산 세무 전문, 여의도 소재*