안녕하세요. 상속전문 세무사 안성인입니다.
얼마 전 한 고객님께서 저에게 이렇게 문의하셨습니다.
“상속재산 중에 건물, 주택이 많습니다.
어떻게 해야 절세가 가능할까요?”
부동산 투자를 하고 계신 분들이 많은 요즘
상속재산으로 가치가 높은 부동산을 가지고 계신 분들이 많습니다.
이러한 경우 상속전부터 절세전략을 세우면 상속세를 눈에 띄게 절세할 수 있습니다.
오늘은 상속재산에 부동산이 많으신 경우 절세 할 수 있는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.
글을 읽어보시고 합리적인 수수료로 상담 및 신고대리를 맡기시려면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.
고객님의 재산을 지키는 세무대리인이 되겠습니다.
세금신고는 거주자의 주소 또는 세무대리인의 위치와 무관합니다. 전국 어디에서 문의주셔도 상담 및 신고가 가능합니다.
노우만세무회계
고객들의 재산을 지키는 세무서비스
1. 건물을 상속할 때 전세 계약으로 바꾸는 것이 유리하다
건물을 소유한 부모님들이 자녀에게 상속을 고민할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 상속세의 부담입니다.
상속세는 피상속인이 사망한 당시 보유한 재산 가액을 기준으로 산정되는데 이때 부채는 차감됩니다.
임대차 계약에서 전세 보증금은 나중에 세입자에게 돌려주어야 할 확정적인 부채로 인정받습니다.
따라서 전세 보증금이 많을수록 상속 재산 가액에서 빠지는 금액이 커져 결과적으로 세금이 줄어듭니다.
■ 실제 사례로 보는 상속세 절세 효과
강남에 50억 원 상당의 건물을 소유한 박 어르신의 사례를 통해 이해를 돕겠습니다.
박 어르신은 생전 수익을 위해 건물 전체를 월세로 운영하여 보증금 합계가 2억 원뿐이었습니다.
이 경우 상속 시 48억 원에 대해 세금이 부과되지만 만약 전세 비중을 높여 보증금이 20억 원이었다면 어떨까요?
상속세는 30억 원에 대해서만 부과되어 과세 구간 자체가 낮아지는 엄청난 절세 효과를 보게 됩니다.
■ 그리고 여기에 추가해서
건물 상속 시 재산 가액은 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.
하지만 임대 중인 부동산은 보증금과 월세를 기준으로 평가하는 보충적 방법이 적용될 수 있습니다.
보증금이 많으면 그만큼 상속인의 실질적인 취득 가액이 낮아지는 효과가 있습니다.
월세 수입은 생전의 현금 흐름에는 도움이 되지만 상속 시점에는 자산 가치를 높게 잡히게 할 수 있습니다.
따라서 상속을 앞두고 있다면 임대 구조를 전세 위주로 재편하는 전략이 필요합니다.
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2. 월세 수입보다 상속세 절세가 더 큰 이득인 이유
그러면 이렇게 질문하시는 분들이 있을 수 있습니다.
" 전세로 바꾸게 되면 매달 받을 수 있었던 월세 수입을 못받는 것 아닌가요?"
당장 매달 들어오는 월세 수입은 노후 자금이나 생활비 측면에서 매력적일 수 있습니다.
하지만 상속 시점이 다가온다면 월세 수익으로 얻는 이익보다 상속세로 나가는 지출이 훨씬 클 수 있습니다.
상속세는 최고 세율이 50퍼센트에 달하는 매우 높은 세금이므로 장기적인 관리가 필요합니다.
반면에 종합소득세(임대소득)는 비용을 차감하여 세율이 결정되기 때문에 상속세보다는 낮게 계산이 될 것입니다.
상속 발생 몇 년 전부터 임대 구조를 전세로 전환하여 부채를 확보하는 것이 자산을 지키는 전략입니다.
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3. 전세 보증금을 활용한 상속세 납부 재원 마련
전세로 전환하면서 받은 보증금을 단순히 보유하는 것보다 이를 활용해 상속세 재원을 미리 준비할 수 있습니다.
받은 보증금을 자녀에게 증여하여 자녀가 그 자금으로 상속세 납부 능력을 갖추게 하는 방법도 있습니다.
자녀가 스스로 상속세를 낼 자력이 없으면 상속받은 건물을 급하게 매각해야 하는 불상사가 생깁니다.
전문 세무사와 상담하여 보증금 회수 자금을 어떻게 배분하고 관리할지 미리 설계해야 합니다.
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4. 채무 공제를 위한 확실한 증빙은 필수입니다
전세 보증금을 채무로 공제받기 위해서는 반드시 객관적인 증빙이 필요합니다.
임대차 계약서뿐만 아니라 실제로 보증금을 받은 금융 거래 내역이 확인되어야 합니다.
사채나 개인 간의 불분명한 채무와 달리 임대보증금은 비교적 명확하게 입증이 가능합니다.
다만 계약 내용이 허위이거나 시세와 동떨어진 경우 세무당국의 조사를 받을 수 있습니다.
전문 세무사의 도움을 받아 사전에 임대차 현황을 점검하고 증빙을 갖추는 것이 안전합니다.
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5. 전문가와 함께하는 장기적인 상속 설계
건물 상속은 단순히 물려주는 행위를 넘어 임대 구조와 채무 입증 등 복잡한 실무가 얽혀 있습니다.
국세청은 고액 자산가의 상속에 대해 보증금의 실제 수령 여부와 자금 흐름을 면밀히 조사합니다.
저 안성인 세무사는 수많은 건물의 상속과 증여를 성공적으로 대리한 경험이 있습니다.
합리적인 판단과 전문 지식을 바탕으로 고객님의 소중한 건물을 안전하게 지켜드리겠습니다.
간단한 연락 한 번으로 그동안의 걱정을 내려놓으실 수 있습니다.
상속세는 경험 많은 전문가에게 맡기셔야 합니다.
고객의 재산을 지키는 세무대리인이 되도록 하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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