안녕하세요~!
오늘은 실제로 많이들 헷갈려하는
“부동산임대업은 기장을 맡기는 게 유리한가, 아니면 추계신고가 유리한가?”
이 주제로 쉽게 설명해보겠습니다.
부동산임대업은 부가가치세도 신경 써야 하지만, 실제로는 소득세 부담이 더 크게 느껴지는 경우가 많습니다.
특히 월세뿐 아니라 임대보증금에 대한 간주임대료까지 계산에 들어가기 때문에, 장부를 제대로 작성하느냐에 따라 세금 차이가 꽤 크게 벌어질 수 있습니다.
예를 하나 들어볼게요
어떤 임대사업자가 2024년도에 상가 임대를 했다고 가정해보자.
- 임대료: 520만원
- 관리비 수입: 90만원
- 임대보증금: 4억 8천만원
- 상가 취득가액(건물분): 1억 9천만원
- 임대보증금 은행예치 이자: 1,650만원
- 필요경비 합계: 2,800만원
- 주요경비: 1,400만원
- 기준경비율: 19.9%
- 정기예금 이자율: 3.5%
1. 기장에 의해 계산하는 경우
먼저 수입금액은
임대료 + 관리비 + 간주임대료로 계산합니다.
- 임대료 수입 = 520만원 × 12개월 = 62,400,000원
- 관리비 수입 = 90만원 × 12개월 = 10,800,000원
- 간주임대료 = (임대보증금 - 건물취득가액) × 정기예금이자율 - 임대보증금 은행예금이자
- = (4억8천만원 - 1억9천만원) × 3.5% - 16,500,000원
- = 10,150,000원 - 16,500,000원 = 0원
따라서 총수입금액은
62,400,000원 + 10,800,000원 + 0원 = 73,200,000원
여기서 필요경비 2,800만원을 차감하면
소득금액은 45,200,000원
소득공제 500만원을 반영하면
과세표준은 40,200,000원
이 경우 소득세액은
39,200,000원 × 15% - 1,260,000원
= 4,770,000원
2. 추계에 의해 계산하는 경우(기준경비율 적용)
이번에는 장부 없이 추계로 계산해볼까요
- 임대료 수입 = 62,400,000원
- 관리비 수입 = 10,800,000원
- 간주임대료 = 임대보증금 × 정기예금이자율
- = 4억8천만원 × 3.5% = 16,800,000원
-
따라서 총수입금액은
62,400,000원 + 10,800,000원 + 16,800,000원 = 90,000,000원
소득금액은
수입금액 - 주요경비 - (수입금액 × 기준경비율)
= 90,000,000원 - 14,000,000원 - (90,000,000원 × 19.9%)
= 90,000,000원 - 14,000,000원 - 17,910,000원
= 58,090,000원
소득공제 500만원 차감 후 과세표준은
53,090,000원
소득세액은
(53,090,000원 × 24% - 5,760,000원) × 120%
= 8,377,920원
3. 결론
같은 임대사업인데도
기장한 경우 세액은 477만원,
추계신고한 경우 세액은 약 837만원으로
차이가 약 360만원이나 발생하게됩니다.
즉, 부동산임대업은
단순히 “세무사 수수료가 아깝다”라고 생각할 문제가 아니라,
장부를 작성하느냐에 따라 세금이 훨씬 줄어들 수 있는 업종이야.
특히 임대보증금이 크고, 인건비나 수선비, 관리비 관련 지출이 있는 경우에는
기장을 통해 실제 필요경비를 반영하는 것이 훨씬 유리한 경우가 많아요
부동산임대업을 하고 있는데
“기장을 해야 하나, 그냥 추계로 신고해도 되나” 고민 중이라면
사전에 한 번 검토를 받아보는 걸 추천합니다!
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