안녕하세요. "절세에 진심인 편, 든든한 납세자 편" 세무회계 화유 김주회세무사입니다.
지속적으로 부동산 가격이 올라가면서, 많은 분들이 내집마련에 대한 고민이 많으십니다.
특히나 서울을 포함한 수도권 집값이 오르면서 자금마련에 대한 부담도 많으실텐데요,
그래서 오늘은 내 집 마련의 필수 관문인 주택취득자금 소명과 실제 사례에 대해서 살펴보고자 합니다.
세무회계화유에서는 다양한 분들의 주택취득자금조달 및 입주계획서 작성부터 이후 소명절차까지 대응한 사례들이 많이 있었는데요.
예전에는 연령이 낮고, 주택취득가액이 높은 경우에 소명요청이 오는 경우가 많았다면 최근에는 저조차도 의아한 주택취득사례에 대한 소명요청이 늘어나고 있는 상황입니다.
오늘 자금조달 및 입주계획서 제출 이후 소명요청사례를 다룰 예정이라, 주택취득자금 조달 및 입주계획서 작성해 대해서 궁금하신 분들은 이전 포스팅을 참고해주세요!
주택취득자금 조달계획서 제출했는데, 왜 연락이 오는걸까?
주택을 취득하면서 자금조달계획서를 작성해서 재출했는데, 왜 또 소명하라고 연락이 온걸까요?
사실 소명요청사유를 딱 짚어서 특정할수는 없습니다.
정말로 운이 나쁘게 무작위로 소명요청이 왔을수도 있고, 정말로 특정 혐의가 있어 소명요청을 받았을 수 있습니다.
다만, 다양한 사례들을 검토하다보면 일반적으로는 최초에 주택계약시점에 자금조달계획서를 상세하게 작성하지 않고 임의로 작성하는 경우에도 소명요청가능성을 높일수 있다는 생각이 듭니다.
아무래도 상담하다보면 '주택자금 취득계획서'를 '제출'만 하면 된다고 생각하시는 경우가 많습니다.
그러나 최근에는 부동산 금액이 크게 상승하고, 자금조달계획서의 제출대상의 범위가 넓어지면서 자금조달계획서를 부동산 거래소명 근거자료로 활용되는경우가 많습니다.
우선 소명요청의 대상이 될 수 있는 경우를 정리해보면 아래와 같습니다.
따라서 가능하면 자금출처계획서 작성단계부터 전문가 상담등을 통하여 구체적으로 작성하는게 좋습니다.
물론, 해당 내용은 계획이기때문에 실제 내용이 다를 수 있지만 이 경우에도 계획과 다른 자금에 대한 소명자료를 충분히 준비해두어야 합니다.
부동산 취득자금 소명 제대로 해야하는 이유
많은 분들이 오해하시는 내용 중 하나가 부동산 취득자금 소명 자체를 세무조사로 생각하시는 부분입니다.
일반적으로 부동산 취득시점에 취득자금계획서 제출대상에 해당되어 부동산자금취득계획서를 제출한 경우에 소명요청하는 기관은 세무서가 아닌 '관할구청' 또는 '부동산원'입니다.
이때 요청하는 서류는 대부분 부동산거래대금 이체내역 및 자금출처에 대한 구체적인 증빙입니다.
부동산원 또는 구청의 부동산 거래신고 소명요청에 대한 대응에 따라 소명단계에서 마무리될 수 있지만 잘못대응할 경우 자금출처조사로 이어질 수 있습니다.
자금출처조사는 부동산 거래기간 뿐 아니라 대상자의 수년간 통장입출금내역 등을 조사하여, 부동산 취득자금 외에 세금탈루 등이 있었다면 함께 추징될 수 있습니다.
따라서 구청 또는 부동산원에서 부동산 거래신고에 대한 소명요청을 받았다면, 간단하게 생각할 것이 아니라 세무전문가 등과 상담을 통하여 꼼꼼히 검토하고 자료를 제출하는 것을 추천드립니다.
부동산 거래신고 실제 소명사례
사례1. 코인 등 가상자산 관련 자기자금 소명
요즘은 코인투자로 수익을 얻은 분들이 참 많습니다.
실제로 자금출처 소명을 하다보면, 자기자금 중 코인으로 인한 수익이 포함된 경우가 많은데요,
코인 관련 수익증 매매차익의 경우 현재는 과세대상은 아니기때문에 코인거래내역과 수익실현 등으로 인한 자기자금 소명은 충분히 가능했습니다.
다만, 코인래퍼럴 소득 등 별도의 과세대상될 수 있는 가상자산 관련 소득의 경우에는 충분한 자료검토 등을 통한 자료준비가 우선되어야 합니다.
사례2. 혼인시 증여자금 소명
혼인시점에 실거주 목적으로 주택을 취득하는 경우도 많습니다.
실제로 주택취득자금 소명을 진행하다보면 결혼을 앞둔 분들도 많은데요, 이 경우에 결혼준비로 예비배우자와의 거래가 많고, 추가로 부모님의 결혼지원 등으로 거래가 있는 경우도 있습니다.
많은 분들이 이미 아시겠지만 2024년 이후부터는 혼인증여공제가 신설되어, 혼인 전후 2년내 증여자금에 대해서는 1억까지 공제가 가능합니다.
일반 증여공제와 달리 혼인증여는 기간조건이 있기 때문에 부동산 취득시점과 혼인신고 시점을 검토하여 공제가능한 기간내 증여세 신고가 이루어져야합니다.
또한 예비배우자와의 자금거래에 있어서도 혼인신고 이전이기 때문에 배우자공제를 받을수 없으므로 이런부분까지 고려하여 자금소명을 진행해야합니다.
실제로 혼인으로 주택취득시에는 이러한 증여공제 등을 활용하여 소명한 사례들이 많습니다.
설레는 내집마련, 하지만 이제 더이상 피할수 없는 것이 주택취득자금에 대한 소명입니다.
주택을 구입할때 세무당국에서는 해당 주택을 구입할 수 있는 충분한 자금력이 있는지 확인합니다.
최근에는 고가의 주택이 아닌 경우에도 소명요청이 오는 경우가 빈번합니다.
이 때 소명을 제대로 하지 못한다면 생각지도 않은 세금 등을 추징당할 수 있습니다.
이런 불상사를 막기 위해서는 부동산 계약 전부터 전문 세무사와 상담을 통해 미리 준비해야합니다. 혼자 고민하기보다 전문가의 도움을 받아 안전하게 거래하세요!
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