요즘 지역주택조합 사업에 참여하거나 조합원 분양권을 매입하는 분들이 늘고 있습니다.
하지만 세법상으로는 이 ‘조합원 분양권’은 입주권이 아닌 분양권이에요.
이 구분 하나로 세금 계산이 완전히 달라집니다.
1. 지역주택조합 분양권이란?
조합원들이 직접 토지를 매입해 아파트를 짓는 공동사업이에요.
재개발·재건축처럼 「도시 및 주거환경정비법」을 따르는 사업이 아니므로,
세법에서는 ‘입주권’이 아니라 ‘분양권’으로 봅니다.
국세청 예규 (서면-2021-법규재산-4466)
“지역주택조합의 조합원이 「주택법」에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로
선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것으로 포함함)는
「소득세법」제88조제10호에 따른 분양권에 해당함.”
| 항목 | 내용 | 항목2 | 내용2 |
|---|
| 문서번호 | 서면-2021-법규재산-4466 | | |
| 납세자회신번호 | 법규과-533 | 세목 | 양도소득세 |
| 생산일자 | 2022. 02. 11. | 귀속연도 | |
| 제목 | 1주택자가 지역주택조합의 조합원인 경우 1세대1주택 비과세 여부 | | |
| 요지 | 지역주택조합의 조합원이 「주택법」에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것으로 포함함)는 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권에 해당함 | | |
2. 취득시기 — ‘사업계획승인일’이 기준
구분 | 취득시기 |
원조합원 | 사업계획승인일 |
승인일 전 승계취득 | 사업계획승인일 |
승인일 후 승계취득 | 잔금청산일 |
승계로 조합원 지위를 취득했더라도, 승인일 전이면 승인일이 기준이 됩니다.
3. 분양권도 주택 수에는 포함
2021년 1월 1일부터는 분양권도 주택 수에 포함됩니다.
즉, 분양권이 있으면 청약, 양도세, 종부세 판단에서 주택 보유자로 간주돼요.
4. 양도소득세 — 2년 이상 보유해도 세율이 낮아지지 않습니다
보유기간 | 세율 (국세 기준) | 실효세율 (지방소득세 포함) |
| 1년 미만 | 70% | 약 77% |
| 1년 이상(2년 이상 포함) | 60% | 약 66% |
분양권은 2년 이상 보유해도 세율이 낮아지지 않습니다.
조합원입주권(재개발·재건축)은 2년 이상 시 일반세율(6~45%) 적용 가능하지만,
지역주택조합 분양권은 계속 양도소득세율 60%(70%)입니다.
5. 완공 후 주택으로 전환
분양권 상태에서는 집이 아니지만, 아파트가 완공되고 사용승인일이 나면
그 시점부터 ‘주택’으로 인정됩니다.
구분 | 주택 취득일 기준 |
원칙 | 사용검사필증 교부일 |
예외 | 사실상 사용일 또는 사용승인일 중 빠른 날 |
이날부터 2년 이상 보유·거주하면 1세대1주택 비과세 요건 충족이 가능합니다.
6. 취득세 — 토지와 건물 각각 과세
항목 | 세율 | 시점 |
토지 취득세 | 4.6% | 토지 매입 시 |
건물 취득세 | 2.96~3.16% | 아파트 준공 시 |
영등포 성장세무회계 | 허요셉 세무사
분양권, 입주권, 양도세, 상속세, 증여세 등
복잡한 부동산 세금 문제를 원칙부터 사례까지 명확히 정리해드립니다.
본 글의 내용은 세법상 일반 원칙을 설명한 것이며, 실제 세금은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 양도·상속·증여 등 구체적인 판단은 반드시 세무사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
