한시적 중과 유예 종료(2026.5.9)를 앞두고 정부가 마련한
거래 충격 완화 보완방안의 핵심 내용 정리
조정대상지역 내 주택을 2채 이상 보유한 다주택자가 해당 주택을 양도할 경우, 원칙적으로 기본세율에 더하여 20%(2주택) 또는 30%(3주택 이상)의 중과세율이 적용됩니다(소득세법 제104조 제7항).
다만 정부는 부동산 시장 상황을 고려하여 한시적으로 중과를 유예해 왔으며, 현행 규정상 보유기간 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 중과 적용 대상에서 제외됩니다.
2026년 2월 27일 공포된 시행령(대통령령 제36129호)에서는 종전 "양도일 기준"만 있던 규정에 계약일 기준을 추가하였습니다. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2 가·나·다목이 신설된 것이 핵심입니다.
- 가목 · 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택 (종전 원칙)
- 나목 · 토지거래허가 대상 주택부수토지에 정착된 주택으로 요건을 갖춘 주택
- 다목 · 토지거래허가 대상이 아닌 주택부수토지에 정착된 주택으로 요건을 갖춘 주택
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핵심은 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙되며, 계약일로부터 4개월(특정 지역 6개월) 이내에 양도가 이루어지면 중과 배제가 적용된다는 점입니다.
1차 개정 후, 토지거래허가구역 내 주택은 법정 처리기간 15일(주말·공휴일 제외 약 3주)이 소요되어 4월 중순 이후 매수자를 확보해도 5월 9일까지 허가 취득과 계약 체결을 모두 마치기 어렵다는 문제가 제기되었습니다. 이에 2026년 4월 23일 시행령 개정으로 나목의 요건이 한 단계 더 완화되었습니다.
핵심 변화
"5월 9일까지 토지거래허가를 받아야 한다"는 요건이 "5월 9일까지 토지거래허가를 신청하기만 하면 된다"로 완화되었습니다. 토지거래허가구역 내 다주택자에게는 사실상 마감일이 한 단계 뒤로 밀린 셈입니다.
현재 다주택자가 중과 배제를 받기 위해 활용할 수 있는 경로는 다음 세 가지입니다.
토지거래허가구역 현황 (2026.4 기준)
2025년 10월 20일부터 서울 25개 자치구 및 경기 12개 지역의 모든 아파트(동일 단지 내 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택 포함)가 토지거래허가구역으로 신규 지정되어 2026년 12월 31일까지 효력이 유지됩니다. 기존에 지정되어 있던 압구정·여의도·목동·성수전략정비구역 등도 그대로 유지됩니다. 따라서 조정대상지역 내 아파트를 양도하시는 경우 사실상 대부분 경로 ③(토지거래허가 신청형)에 해당한다고 보시면 됩니다.
경로 ②와 ③에서 매매계약 체결 후 양도까지의 기간은 지역에 따라 4개월 또는 6개월이 적용되며, 최종 양도기한은 다음과 같이 고정되어 있습니다.
- 가계약·사전약정은 매매계약으로 인정되지 않습니다. 반드시 정식 매매계약서 작성과 함께 계약금 입금 증빙(이체내역, 영수증 등)이 필요합니다.
- 토지거래허가구역에서는 허가 전 본계약 체결이 무효입니다. 반드시 "허가 신청 → 허가 취득 → 매매계약 체결" 순서로 진행되어야 하며, 무효 계약은 세법상 계약일로 인정받기 어렵습니다.
- 최종 양도기한(2026.9.9 / 2026.11.9)은 고정입니다. 토지거래허가 신청이나 매매계약이 늦어질수록 잔금·등기까지의 여유 기간이 줄어드는 점에 유의하시기 바랍니다.
- 부동산거래신고법 시행령도 함께 개정되어 토지거래허가에 따른 매수자의 실거주 의무 유예 특례도 "허가 신청한 경우"까지 확대되었습니다.
- 본 규정은 1세대 2주택·3주택 중과 모두에 적용됩니다. 소득세법 시행령 제167조의3(3주택), 제167조의4(3주택+입주권·분양권), 제167조의10(2주택), 제167조의11(2주택+입주권·분양권) 각 호에 동일한 구조로 반영되어 있습니다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 정부가 마련한 보완방안은 시장 거래의 급격한 위축을 막기 위한 조치이지만, 적용 요건과 기한이 매우 세분화되어 있어 사소한 실수가 수천만원에서 수억원의 세금 차이로 이어질 수 있습니다.
서둘러야 할 케이스
특히 토지거래허가구역 내 주택을 양도하실 예정이라면 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 접수하는 것이 최우선 과제이며, 이후 허가 취득·계약·잔금 일정을 역산하여 관리하셔야 합니다. 2025년 10월 20일부터 서울 25개 자치구 및 경기 12개 지역의 모든 아파트(동일 단지 내 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택 포함)가 토지거래허가구역으로 신규 지정되었으므로, 조정대상지역 내 아파트 양도를 계획 중이시라면 거의 모두 해당된다고 보시면 됩니다.
본인의 보유 주택이 조정대상지역에 해당하는지, 중과 배제 요건을 충족하는지, 어느 경로를 선택하는 것이 가장 유리한지 판단이 어려우시다면 전문가의 사전 검토를 권해드립니다.
연월세무회계에서는 양도소득세 중과 배제 검토뿐 아니라 절세 시뮬레이션, 양도 일정 컨설팅, 신고 대행까지 체계적으로 지원해 드리고 있습니다. 다주택자 양도세 신고가 고민이시라면 부담 없이 연락주세요.
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