다주택자 양도세 중과 유예 보완방안②, 매수자 실거주·전입의무 유예[여의도 세무사]

안녕하세요, 연월세무회계 정순재 세무사입니다.

특히 2026년 4월 23일 부동산거래신고법 시행령 개정으로 매수자 측 보완방안의 적용 요건도 완화되었습니다. 정책브리핑(2026.4.9) 발표에 따르면 2026.5.9.까지 토지거래허가를 신청한 경우 매수자의 실거주 의무 유예와 주택담보대출 전입신고 의무 유예가 모두 적용됩니다.

다주택자 매도자 입장에서도 이 내용은 반드시 알고 계셔야 합니다. 매수자가 누구인지(무주택자인지), 임차인 거주 중인 주택인지에 따라 매수자 풀 자체가 달라지기 때문입니다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 정부가 매도자 측 요건만 완화했다면, 다음과 같은 문제가 발생했을 것입니다.

• 임차인 거주 중인 주택: 토지거래허가구역에서는 매수자가 허가일로부터 4개월(또는 6개월) 내에 직접 입주해야 하므로, 임차인이 거주 중인 주택은 사실상 매도가 어려움
• 주택담보대출 이용 매수자: 대출 실행일로부터 6개월 내 전입신고 의무가 있어 임차인 거주 중 주택 매수 시 의무 이행 불가

이에 정부는 임차인이 거주 중인 다주택자 보유 주택을 무주택자가 매수하는 경우에 한정하여 두 가지 보완 조치를 함께 시행하였습니다. 다주택자의 매도 통로를 열어주면서도 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 정책 조합입니다.

※ 참고 

이번 글에서 다루는 두 보완 조치(토지거래허가 실거주 의무 유예, 주택담보대출 전입신고 의무 유예)는 모두 임차인 거주(또는 전세권 설정) 중인 주택의 매수자에게만 적용됩니다. 임차인이 없는 다주택자 보유 주택을 매수하는 경우에는 종전 원칙(허가일·대출 실행일로부터 4개월 또는 6개월 내 입주·전입)이 그대로 적용됩니다.

가. 종전 원칙

토지거래허가구역 내 주택을 매수한 사람은 토지거래허가일로부터 4개월 내에 입주하고 취득 후 2년간 실거주해야 합니다. 이 의무는 임차인 거주 여부와 무관하게 적용되어 왔습니다.

나. 신규 지정지역의 6개월 입주 조항 신설

이번 보완방안과 함께 2025.10.16. 신규 지정 조정대상지역에 한해 토지거래허가 후 입주기한이 6개월로 연장되도록 관련 규정 개정이 예정되어 있습니다. 매매계약 잔금·등기 기한이 6개월로 연장된 점을 감안한 조치입니다.

• 기존 조정대상지역(강남3+용산) · 토지거래허가일로부터 4개월 내 입주
• 신규 조정대상지역(2025.10.16. 지정) · 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주

다. 임차인 거주 주택 실거주 의무 유예 (보완방안의 핵심)

다음 요건을 모두 충족하는 경우 최초 임차종료일까지 입주 의무가 유예됩니다.

적용 요건

• 매도인이 다주택자일 것
• 매수인이 토지거래허가 신청일 기준 무주택자일 것
• 매수인이 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청할 것2026.4.23. 부동산거래신고법 시행령 개정 - 종전 "허가를 받은 경우"에서 "허가를 신청한 경우"로 완화
• 거래 대상 주택이 임대차계약 또는 전세권이 설정된 주택일 것 (2026.2.12. 이전 체결, 최초 종료일 2028.2.11. 이전)
• 거래 대상 주택이 조정대상지역 소재 주택일 것

입주 시점

• 최초 임차종료일까지 입주 의무 유예
• 다만 늦어도 2028.2.11.(보완방안 발표일 이후 2년 내)까지는 실거주를 위해 입주해야 함
• 입주 후 2년간 실거주 의무는 동일하게 적용

라. 신규 지정지역 잔여 임차기간 6개월 미만 특례

2025.10.16. 신규 지정 조정대상지역의 경우, 토지거래허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만이면 매수자 입주가 자연스럽게 6개월 내 가능하므로, 무주택자 요건이 면제되어 1주택 이상 보유자도 매수가 가능합니다. 잔여 임차기간이 짧은 임대차 거래에서 매수자 풀 제한이 일부 완화된 것입니다.

마. 추가 제출서류

실거주 의무 유예를 적용받으려면 다음 서류를 추가로 제출해야 합니다.

• 임대차계약서 또는 전세계약서
• 매도인의 다주택자 여부, 매수인의 무주택자 여부 확인을 위한 개인정보 동의서

가. 종전 원칙

수도권·규제지역에서 구입목적 주택담보대출을 받는 경우 대출 실행일로부터 6개월 내 전입신고 의무가 있습니다(2025.6.27 가계부채 관리 강화 방안).

나. 보완 후

다음 요건을 모두 충족하는 주택매매거래에 한해 전입신고 의무가 다음 시점까지 유예됩니다.

"대출 실행일로부터 6개월" 또는 "임대차계약 만료일로부터 1개월" 중 더 늦은 시점

다. 충족 요건 (2026.2.12. 보도자료 기준)

라. 4.23 개정의 영향 (필독)

2026.4.23. 부동산거래신고법 시행령 개정과 함께 매수자 측 보완방안의 적용 트리거가 완화되었습니다. 정책브리핑(2026.4.9)에 따르면 2026.5.9.까지 시·군·구청에 토지거래허가를 신청하면 매수자의 실거주 의무 유예와 주택담보대출 전입신고 의무 유예가 모두 적용된다고 발표되었습니다.

※금융기관 사전 확인 필수

위 표의 4번 요건(2026.5.9.까지 매매계약 체결) 또한 사실상 "2026.5.9.까지 토지거래허가 신청"으로 완화되었을 것으로 해석됩니다. 다만 주택담보대출 전입신고 의무는 금융위원회의 별도 행정지도(가계부채 관리방안)에 근거하므로, 금융기관별 실제 운영 기준은 대출 실행 전 해당 금융기관에 반드시 사전 확인하시기 바랍니다.

마. 증빙서류

• 매도인 정보제공·활용 동의서 (금융회사가 매도인 다주택자 여부, 잔금일 기준 2년 이상 보유 여부 확인)

  예시: 재산세 납부 증명서, 보유주택의 등기부등본, 부동산 소유현황 확인서

• 기존 임대차 계약 승계 증빙

  예시: 임대인 승계계약서, 임대인 변경 확인서

매도자(다주택자) 입장에서 위 보완방안은 본인의 양도세와 직접 관련은 없지만, 매수자 풀에 영향을 주므로 거래 성사 가능성과 매도 가격 협상에 큰 영향을 미칩니다.

가. 임차인 거주 중인 주택 매도 시

• 매수자는 무주택자만 가능 (단, 신규 지정지역 잔여 임차기간 6개월 미만 주택은 예외)
• 매수자가 1주택 이상 보유 시 토지거래허가 자체가 어려움

나. 매수자가 1주택 이상 보유자인 경우

• 무주택자 요건 미충족으로 본 보완방안 적용 불가
• 다만 신규 지정지역 잔여 임차기간 6개월 미만 주택의 경우는 1주택자도 매수 가능 (위 2.라 참조)

다. 매도인이 1주택자인 경우

• 본 보완방안은 다주택자 매도 거래에만 적용되므로 1주택 매도 시 적용 불가
• 즉 다주택자 매도자만 매수자 보호 혜택(실거주·전입의무 유예)을 활용 가능

라. 가격 협상 측면

• 임차인 거주 중인 주택을 매도해야 하는 다주택자는 매수자 풀이 무주택자로 한정되므로, 매수자 입장에서 협상력 우위
• 반대로 임차인이 없는(또는 임차종료 임박) 다주택자 보유 주택은 매수자 제한이 없어 매도자 협상력 상대적으로 양호

매도(또는 매수)를 앞두고 계시다면 다음 사항을 사전에 확인하시기 바랍니다.

거래 진행 순서

※ 핵심 정리

매도자(양도세 중과 배제), 매수자(실거주 의무 유예), 매수자 금융(주담대 전입신고 의무 유예) 세 가지 혜택의 공통 마감일은 "2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청 접수"입니다. 이 한 가지 일정만 놓치지 않으면 전체 거래의 세제·규제 혜택을 모두 확보할 수 있습니다.

이번 보완방안은 다주택자의 매도 통로를 열어주면서도 임차인 주거 안정과 무주택자 매수 유인을 함께 보호하기 위해 마련된 다층적 정책 조합입니다. 매도자 측 양도세 중과 배제(1편)와 매수자 측 실거주·전입의무 유예(이번 글)가 함께 시행되어야 비로소 거래가 성사되는 구조이므로, 두 영역 모두를 종합적으로 이해하고 거래에 임하셔야 합니다.

특히 2026.4.23. 부동산거래신고법 시행령 개정으로 매수자 측 보완방안의 트리거가 "5/9까지 허가 취득"에서 "5/9까지 허가 신청"으로 완화되어, 매도자·매수자 모두에게 실질적인 시간적 여유가 확보되었습니다. 양도세 중과 배제·실거주 의무 유예·주담대 전입신고 의무 유예 세 가지 혜택의 공통 마감일이 2026년 5월 9일 토지거래허가 신청 접수로 정렬된 것이 이번 4.23 개정의 핵심입니다.

매도자(다주택자) 입장에서는 본인의 양도세 절감만 신경쓸 것이 아니라, 매수자가 어떤 위치에 있는지(무주택자/유주택자), 본 보완방안의 혜택을 받을 수 있는지까지 확인해야 거래의 마무리까지 안정적으로 진행됩니다.

연월세무회계에서는 양도소득세 중과 배제 검토뿐 아니라, 매도-매수 양측을 종합적으로 고려한 거래 일정 컨설팅, 절세 시뮬레이션, 신고 대행까지 체계적으로 지원해 드리고 있습니다. 다주택자 양도세 신고 또는 거래 전 사전 검토가 필요하시다면 부담 없이 연락주세요.