수도권과밀억제권역 내 부동산법인설립 중과세

안녕하세요!

이번엔 유투브, 인터넷뉴스, TV프로그램 등 어디선가 한번쯤은 보셨을법한

부동산 법인에 대해 말씀드려 보겠습니다.

부동산투자에 관심 많은 분들..

개인명의로 투자를 하다가높은 양도세율과 계속된부동산투기제재에

방안을 찾다보면법인설립으로 눈을 돌리게 됩니다.

"어디에 설립할것인가"입니다.

이때수도권 과밀억제권역 내에 설립하게 되면 취득세, 등록면허세 등이 중과되게 되는데요.

한번 알아봅시다!

서울특별시는 당연 과밀억제권역에 속하지만

산업집적법 상에 산업단지로 지정되어 수도권과밀억제권역으로 보지않는 지역이 있습니다.

바로 서울특별시 구로구 구로동과 금천구 가산동입니다.

중과가 얼마나, 어떻게 되는가 ?

1. 취득세

수도권 과밀억제권역내에서 본점을 설립·전입 / 지점 설치·전입한 후

5년이내수도권과밀억제권역 내 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과 됩니다.

이때 부동산 취득은 법인의 설립을 위한 사업용 부동산과 이후 5년이내 취득하는

업무용·비업무용/사업용·비사업용 모두 무관하게 적용됩니다.

취득세율은 교육세등을 모두 합하여 중과되기 전에는 부동산에 따라 1.1%~4.6%이지만,

중과세율 적용시 5.3%~9.4%까지 적용받게 됩니다.

2. 등록면허세

법인설립/증자시 자본금의 0.4%를 등록면허세로 납부하게 되는데요.

이때최소금액은 112,500원입니다.

(ex. 1,000만원 자본금납입시 4만원이 아닌 112,500원)

수도권과밀억제권역내에서 법인등기시 등록면허세의3배를 중과 합니다.

※증자시에도 중과대상임에 주의!

대부분 처음에 1인 부동산법인설립시 자본금을 최소한으로 설립을 하는데요.

부동산법인설립 후 2년이 지난 법인이 부동산 매입을 위해 대출기관에서 대출을 받을때

결손이 나거나 자본잠식이 일어나면 대출이 어렵기 때문에

설립후에 증자를 하는 경우가 많이 발생합니다.

부동산 규제, 양도세 중과를 피하기 위해서 부동산 법인을 설립하기로 마음먹었다면..!

법인에 대해 잘 알아야 합니다!

법인설립을하고 법인에 대해 잘 모르고 개인사업 처럼 운영한다면

오히려 세부담이 증가할 수 있고, 운영비용만 많~이 부담하게 될 수 있습니다.

Q1. 수도권과밀억제권역 내에서 부동산을 취득한 경우 지점설치에 해당되어 중과되나요?

A1.

수도권 과밀억제권역 외에서 법인설립 후

과밀억제권역내에서 부동산 취득하여 임대하고 있는 경우

지점설치를 해야하는지, 따라서 중과세가 되는지 문의사항이 많은데요,

서울시 세제과의 유권해석에 따르면

지점이란사업에 필요한인적·물적설비를 갖추고 사업이 행해지는 장소를 말하기때문에

부동산 임대·매매법인이부동산을 취득하여 임대를 하고 있는 경우는

지점설치 대상이 아니므로중과대상이 아닙니다.

Q2. 수도권과밀억제권역 외에서 법인 설립하기만 하면 중과세 피할 수 있나요?

A2.

중과세를 피하기위해 수도권과밀억제권역 외에서

법인을 설립하는 부동산 법인이 많이 있는데요.

더군다나 수도권 외 소호사무실에 비상주로 임대차 계약서를 작성하고, 설립하기도 합니다.

설립만 수도권 외에 해놓고 실질적으로 업무를 행하는 것이 아니라면,

지방세 탈루를 위한거짓된 설립으로 보아 추징당할 수 있습니다.

부동산임대·매매법인이 수도권 외지역에 하도 많이 설립되고 있다보니 ..

세무서에서도비상주로 계약하여부동산법인을 설립하는 것을 제재하고 있다고 합니다.

Q3 부동산 관련 전문세무사를 "잘"구할 수 없을까요?

A3.

찾아줘세무사에 부동산 법인에 대해서 잘아시고 

유능한 세무사님이 많이 계십니다.

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요새 부동산법인에 관심 갖고 계신 분들이 많이

계셔서 내용을 간단하게 작성해 보았습니다.

법인에 대해 잘 알고, 운영한다면

분명히 절세 측면에서나 관리측면에서나

유용할 것으로 생각됩니다.