자금조달계획서 상식 · 5편

부부 공동명의 집 사면 증여세 나올까?

헤아림 세무회계
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부부 공동명의로 집 사면 증여세 나올까? 6억 공제와 과세 기준 총정리

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안녕하세요. 헤아림세무회계 구범모세무사입니다.

한국부동산원 보상대상자의 세금부담 완화를 위해

협업세무사로 일하고 있습니다.

​

"절세 때문에 부부 공동명의로 집을 사려는데,

혹시 증여세가 나오나요?"

부부 공동명의는 양도세·종부세 측면에서 유리하지만,

취득 자금의 출처에 따라 증여세 문제가 생길 수 있습니다.

부부 공동명의 취득 시 증여세 쟁점을 정리해보고자 합니다.

 

1. 왜 중요한 문제인가요?

부부라고 해서 자금을 자유롭게 섞을 수 있는 것은 아닙니다.

소득이 없는 배우자가 지분을 가지면 그 자금의 출처가 문제가 됩니다.

다행히 부부 사이에는 증여재산공제 6억원이 있어

어느 정도까지는 증여세가 나오지 않습니다.

하지만 6억원을 넘으면 증여세가 과세되므로

기준을 정확히 알아야 합니다.

 

2. 기본 개념 — 소득 없는 배우자 지분은 증여로 봅니다

부부가 공동명의로 부동산을 취득할 때 소득이 없는 배우자가

지분을 취득하면서 그 출처가 명확히 입증되지 않으면

소득이 있는 배우자로부터 취득자금을 증여받은 것으로 봅니다.

즉 명의만 공동으로 한다고 끝나는 것이 아니라,

각자 자기 지분에 해당하는 자금 능력이 있어야 합니다.

 

3. 적용 요건 — 6억원 공제와 합산 규정

증여로 보는 금액이 배우자 증여재산공제(6억원)

이내라면 별도의 점검 없이 넘어갑니다.

문제는 그 이후입니다. 이후 10년 이내에 추가로 공동명의 부동산을 취득하면

종전 증여재산가액과 추가 증여재산가액을 합산합니다.

그 합계가 6억원을 초과하면 증여세가 과세됩니다.

 

4. 예외사항 — 처분대금으로 단독 취득하는 경우

반대 경우도 주의해야 합니다.

공동명의 부동산의 처분대금으로 한 사람이 단독으로 부동산을 취득하면

그 처분대금의 절반은 배우자가 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세됩니다.

공동명의로 가지고 있던 재산의 절반은 배우자 몫인데

그 돈으로 한 사람 명의의 재산을 사면 배우자 몫이 넘어간 것으로 보기 때문입니다.

 

5. 실제 과세 사례

​

[사실관계]

2025년 5월, 부부가 14억원짜리 A아파트를 공동명의(각 1/2)로 취득했습니다.

자금은 남편 명의 대출 6억원 + 남편의 부동산 처분대금 8억원으로 마련했고,

대출이자도 남편이 단독으로 납부 중입니다. 아내는 소득이 없습니다.

​

[판단]

먼저 아내 지분 1/2(7억원)은 남편으로부터 증여받은 것으로 봅니다.

여기에 남편 단독 명의로 대출받고 이자도 남편이 단독 납부하고 있으므로,

아내 지분에 해당하는 대출금 3억원(6억원의 1/2)도

증여받은 것으로 볼 가능성이 높습니다.

따라서 증여로 보는 금액은 7억원 + 3억원 = 10억원이고,

배우자 공제 6억원을 초과한 4억원에 대해 증여세가 과세됩니다.

 

6. 대출도 "누가 갚느냐"가 핵심입니다

이 사례의 핵심은 대출금의 실질 부담자입니다.

명의는 공동이어도 대출을 남편 단독으로 받고 이자도 남편이 내면

아내 지분에 들어간 대출금까지 사실상 남편이 부담한 것으로 봅니다.

그 결과 원금 7억원 외에 대출금 절반 3억원까지 증여 대상이 됩니다.

반대로 말하면, 아내가 자기 지분의 대출 이자를

자기 자금으로 납부하면 그만큼 증여 문제를 줄일 수 있습니다.

 

부부 공동명의는 분명 절세에 유리하지만,

자금 출처와 대출 부담을 함께 설계해야 증여세 문제를 피할 수 있습니다.

명의 비율만 정하지 말고 자금 능력까지 점검하시기 바랍니다.

​

부동산 세금은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

특히 취득 시기, 보유기간, 거주기간, 주택 수 판단 등에 따라

적용 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.

부부 공동명의 취득을 계획 중이라면 자금 설계 단계에서

세무 전문가와 상담하시길 권합니다.

 

주변에 이야기만 믿고 하시는 경우를

상담을 통해서 너무 많이 봐왔습니다.

일반적으로 알고 계신 세무지식과 내용이

실제와는 다를 수 있음을 알려드리며

상담은 유료로 진행되는 점 안내해드립니다.

​

언제든 상담이 필요하신 경우 편하게 연락주시면

친절히 상담해 드리겠습니다.

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