기타-보유세

[26세법 개정안] 부동산 세제 중심으로 알아보겠습니다

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#2026세법 #부동산세법 #세법개정안 #양도세 #종부세



안녕하세요 세무회계 다온

장희성 세무사입니다

 

26.8.3. 정부가 세법개정안을 발표했습니다.

27년부터 국민에 미치는 영향이 큰 세제 위주로

설명을 드리겠습니다.

 

확정되어 적용 시행되는 내용은 아니며

9월 정기국회에 안건이 상정이 된 후

통상 12월초에 통과가 됩니다

 

 

https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000078809&menuNo=4010100

 

모든 자료는 재정경제부에서

26.8.3일에 발표한 '2026년 세제개편안 상세본'

'2026년 세제개편안 문답자료'를 근거로 합니다

 

 

 

 

 

 

 

 

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기관명
재정경제부
구분
보도자료
슬로건
대체불가 대한민국
보도시점
2026. 8. 3.(월) 18:00
배포
2026. 7. 30.(목) 12:00

「2026년 세제개편안」 발표

정부는 8.3.(월) 세제발전심의위원회를 개최하여 「2026년 세제개편안」을 확정·발표하였습니다.

자세한 내용은 첨부자료를 참고하여 주시기 바랍니다.

【 첨 부 】

  • 1. 2026년 세제개편안 개조식
  • 2. 2026년 세제개편안 상세본
  • 3. 2026년 세제개편안 문답자료

※ 세부적인 내용은 아래로 연락바랍니다. (044-215-내선번호)

  • 소득세제(4211~2, 4215~4217), 금융세제(4231~4234),
  • 법인세제(4221~4, 4226),
  • 상속증여세·양도소득세(4311~4, 4316, 4308),
  • 종합부동산세(4361~4, 4366),
  • 부가가치세(4321~3, 4326),
  • 국제조세(4651~4653, 4656, 4661~3),
  • 관세(4411~3, 4416, 4418),
  • 국세기본법·국세징수법(4151, 4152, 4154),
  • 조세특례(4131~3, 4136~7, 4141~2, 4144~5)

 

 

 

 

부동산세제 (개정안 56p~)

 

1.양도소득세

 

 

1) 1세대 1주택자 장기보유특별공제 개편

  •  

구분현행개정안
공제 명칭1세대 1주택자 주택 장기보유특별공제거주공제로 개편
공제액

양도차익¹ × 공제율

 

양도차익 : (양도가액－필요경비) × 양도가액 중 12억 원 초과 비중

현행과 동일
기본요건3년 이상 보유하고 2년 이상 거주현행과 동일
공제율거주공제율과 보유공제율의 합계거주공제율은 단계적으로 확대하고 보유공제율은 단계적으로 축소
개정 이유－거주 중심으로 주택 양도소득세 공제제도를 단계적으로 개편
적용 시기－2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용

  •  

구분2027년 12월 31일까지2028년 1월 1일～12월 31일2029년 1월 1일부터
① 거주공제율연 4%최대 40%연 6%최대 60%연 8%최대 80%
② 보유공제율연 4%최대 40%연 2%최대 20%폐지

  •  

  •  

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Ⅲ. 공정과세를 위한 조세개혁 추진

1 부동산세제 합리화

(1) 주택 등 장기보유특별공제 개편

① 장기보유특별공제 제도 이원화 및 명칭 변경(소득법 §95②·③)

현 행개 정 안
□ 주택·토지 등 장기보유 및 거주에 따른 소득공제 ㅇ (명칭) 장기보유특별공제 - (대상) 토지, 건물(주택 포함), 조합원입주권 <신 설>□ 제도 이원화 및 명칭 변경 ❶ (명칭) 장기거주 소득공제 - (대상) 주택, 조합원입주권* * 관리처분계획인가 전 주택인 경우 ❷ (명칭) 장기보유 소득공제 - (대상) 토지, 건물(주택 외), 조합원입주권* * 관리처분계획인가 전 주택 외 건물 또는 토지인 경우

<개정이유> 제도개편에 따른 제도 이원화 및 명칭 변경

<적용시기> '28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

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② 1세대 1주택자 주택 공제방식 및 공제율 조정(소득법 §95②)

현 행개 정 안
□ 1세대 1주택자 주택 장기보유특별공제 ㅇ (공제액) 양도차익* × 공제율 * (양도가액 - 필요경비) × 양도가액 중 12억원 초과 비중 ㅇ (공제율) ❶ + ❷ ※ (기본요건) 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주 ❶ (거주) 연 4%, 최대 40% ❷ (보유) 연 4%, 최대 40%□ 거주공제로 개편 및 공제율 단계적 조정 ㅇ (좌 동)
구분양도 시점'27.12.31. 까지'28.1.1.~ '28.12.31.'29.1.1. 부터
❶거주연 4% 최대 40%연 6% 최대 60%연 8% 최대 80%
❷보유연 4% 최대 40%연 2% 최대 20%-

<개정이유> 거주 중심으로 주택 양도소득세 공제제도 단계적 개편

<적용시기> '28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

2) 다주택자 장기보유특별공제 개편

 

  •  

구분현행개정안
공제 명칭다주택자 주택에 대한 장기보유특별공제거주공제로 개편
공제액

양도차익¹ × 공제율

 

양도차익 : 양도가액-필요경비

현행과 동일
기본요건3년 이상 보유현행과 동일
공제방식보유공제율 적용

2028년: 거주공제율과 보유공제율 중 높은 공제율 적용

2029년 이후: 거주공제율만 적용

개정 이유－거주 중심으로 공제제도를 단계적으로 개편
적용 시기－2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용

  •  

구분2027년 12월 31일까지2028년 1월 1일～12월 31일2029년 1월 1일부터

① 거주공제율

(2년 이상 거주시에만 적용)

미적용연 2%최대 30%연 2%최대 30%
② 보유공제율연 2%최대 30%연 1%최대 15%폐지

  •  

 

3) 장기거주 소득공제 한도 신설

 

  •  

구분현행개정안
제도주택 장기보유특별공제장기거주 소득공제에 공제한도 신설
공제액

양도차익¹ × 공제율

 

¹ 양도가액－필요경비. 다만, 1주택자는 양도가액 중 12억 원 초과 비중에 해당하는 부분

현행과 동일
공제한도별도의 공제한도 없음인별 연간 한도와 양도 물건별 한도를 각각 적용
개정 이유－공제 수준 합리화를 통한 과세형평 제고
적용 시기－2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용

  •  

구분2028년2029년 이후
① 인별 연간 공제한도20억 원10억 원
② 양도 물건별 공제한도20억 원10억 원
※ 공동소유하거나 시점을 달리하여 분할양도하는 경우에는 지분 비율 또는 분할양도 비율에 따라 공제한도를 안분하여 적용합니다.

  •  

 

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③ 다주택자 주택 공제방식 및 공제율 조정(소득법 §95②)

현 행개 정 안
□ 다주택자 주택에 대한 장기보유특별공제 ㅇ (공제액) 양도차익* × 공제율 * 양도가액 - 필요경비 ㅇ (공제율) 보유공제율 ※ (기본요건) 3년 이상 보유 - 연 2%, 최대 30%□ 거주공제로 개편 및 공제율 단계적 조정 ㅇ (좌 동) ㅇ ('28년)❶거주공제율과 ❷보유공제율 중 높은 공제율 → ('29년 이후)❶거주공제율 ※ (좌 동)
구분양도 시점'27.12.31. 까지'28.1.1.~ '28.12.31.'29.1.1. 부터
❶거주*-연 2% 최대 30%연 2% 최대 30%
❷보유연 2% 최대 30%연 1% 최대 15%-

* 2년 이상 거주 시에만 적용

<개정이유>
거주 중심으로 공제제도 단계적 개편
<적용시기>
’28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

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④ 주택 장기거주 소득공제 공제한도 신설(소득법 §95⑥)

현 행개 정 안
□ 주택 장기보유특별공제 ㅇ (공제액) 양도차익* × 공제율 * 양도가액 - 필요경비 단, 1주택자의 경우 양도가액 중 12억원 초과 비중에 해당하는 분 <신 설>□ 장기거주 소득공제 공제한도 신설 ㅇ (좌 동) ㅇ (공제한도) ❶과 ❷ 각각 적용 ❶ (인별 연간) ('28년) 20억원 → ('29년 이후) 10억원 ❷ (양도 물건별*) ('28년) 20억원 → ('29년 이후) 10억원 * 공동소유 또는 시점 달리하여 분할양도하는 경우 지분 비율 또는 분할양도 비율에 따라 안분하여 공제한도 적용

<개정이유> 공제수준 합리화 통한 과세형평 제고

<적용시기> '28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

 

 

4) 적용사례 (문답자료 37p)

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□ (사례 ①) 1주택자 양도가액 32억원, 취득가액 12억원, 2년 거주, 10년 보유시

구 분'27년 <유예=현행>'28년 <중간 단계>'29년 <본격 시행>
적용 공제율거주 8%, 보유 40% → 총 48%거주 12%, 보유 20% → 총 32%거주 16%
장기거주(보유) 공제액6.00억원4.00억원2.00억원
산출세액2.36억원3.20억원4.05억원

* 기본공제 250만원 적용

□ (사례 ②) 1주택자 양도가액 75억원, 취득가액 25억원, 10년 거주·보유시

구 분'27년 <유예=현행>'28년 <중간 단계>'29년 <본격 시행>
적용 공제율거주 40%, 보유 40% → 총 80%거주 60%, 보유 20% → 총 80%거주 80%
장기거주(보유) 공제액33.6억원20억원(한도액)10억원(한도액)
산출세액3.16억원9.23억원13.73억원

* 기본공제 250만원 적용

- 37 -

 

 

 

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⑤ 1세대 1주택자 주택을 '28년(중간단계 적용 연도) 양도시 장기거주 소득공제율 적용방법은?

'28년 1세대 1주택자 주택 장기거주 소득공제율은 보유공제율 연 2%(최대 20%)와 거주공제율 연 6%(최대 60%)를 합산하여 산정

  • (10년 보유·거주) 보유 20% + 거주 60% = 총 공제율 80%
  • (15년 보유, 5년 거주) 보유 20% + 거주 30% = 총 공제율 50%

< 참고 : '28년 적용 1세대 1주택자 주택 공제율 표 >

보유기간공제율거주기간공제율
3년 이상 4년 미만100분의 62년 이상 3년 미만 (보유기간 3년 이상에 한정함)100분의 12
3년 이상 4년 미만100분의 63년 이상 4년 미만100분의 18
4년 이상 5년 미만100분의 84년 이상 5년 미만100분의 24
5년 이상 6년 미만100분의 105년 이상 6년 미만100분의 30
6년 이상 7년 미만100분의 126년 이상 7년 미만100분의 36
7년 이상 8년 미만100분의 147년 이상 8년 미만100분의 42
8년 이상 9년 미만100분의 168년 이상 9년 미만100분의 48
9년 이상 10년 미만100분의 189년 이상 10년 미만100분의 54
10년 이상100분의 2010년 이상100분의 60

 

 

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1가구 1주택자 양도소득세 변화 (단위=원)

단지(전용면적)취득가양도가보유/거주(년)현행(~2027년)2028년2029년~구분
DMC래미안e편한(84㎡)7.1억16.4억10/10615만244만244만감세
텐즈힐(84㎡)7.5억21억10/102539만1678만1678만감세
흑석 한강현대(84㎡)7.1억24.5억10/104960만4024만4024만감세
잠실엘스(84㎡)8억30억10/22억6993만3억6550만4억6383만증세
래미안퍼스티지(84㎡)16억56억10/102억4185만4억4985만9억4485만증세

*보유 기간이 2013년 6월 30일 이전이거나 2020년 1월 1일 이후면서 취득가 6억~9억원인 경우는 수기 조정 필요. 전용면적 85㎡ 이상은 농특세 추가로 매입금액×0.2% 수기 반영 필요.

 

출처 : 매일경제 신문

 

 

 

이번 개정안은 초고가 장기주택 보유자를 겨냥한 것으로 보입니다.

국세청에 따르면 24년 장기보유특별공제 적용 상위 100건 중

강남 68건, 서초구 19건을 차지했습니다.

 

다주택자와 고가주택자의 매물 출하를 유도하는 정책으로 보입니다

 

장기보유특별공제는 장기간 보유함에 따른

물가상승률을 반영하여 과세가 안 되게 하는

제도적 장치입니다.

그러나 한도를 설정하면 이 기능이 약화될 것으로 보입니다.

 

 

 

4) 장기 거주 1주택에 대한 양도소득세 기본공제 확대(소득법 §103)

  •  

구분현행개정안
제도양도소득 기본공제장기 거주한 1세대 1주택에 대한 기본공제 상향
일반 기본공제소득 종류별 양도소득금액에서 연간 250만 원 공제현행과 동일
공제 대상 소득① 부동산 등② 주식 등③ 파생상품 등④ 신탁수익권현행과 동일
장기 거주 1주택 추가공제없음아래 요건을 충족하면 연간 2,500만 원 공제
추가공제 요건해당 없음① 10년 이상 거주② 양도가액 30억 원 이하③ 1세대 1주택 양도
공제 적용 범위해당 없음연 250만 원을 초과하는 추가공제액은 해당 1주택 양도분에서만 공제
인별·물건별 한도해당 없음인별·양도 물건별로 공제한도 안분 적용부부 공동명의는 각각 적용
적용 제외해당 없음특수관계인 간 양도 및 비거주자는 적용 제외
적용시점2027년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용

  •  

 

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(9) 장기 거주 1주택에 대한 양도소득세 기본공제 확대(소득법 §103)

현 행개 정 안
□ 양도소득 기본공제 ○ 소득 종류별* 양도소득금액에서 연간 250만원 공제 * ①부동산등 ②주식등 ③파생상품등 ④신탁수익권 <단서 신설>□ 장기 거주 1세대 1주택에 대한 기본공제 상향 ○ (좌 동) - 단, 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1세대 1주택 양도시 연간 2,500만원 공제* * 기본공제 연 250만원 초과분은 해당 1주택 양도분에서만 공제 ※ 인별·양도물건별 공제 안분 적용 (부부 공동명의는 각각 적용), 특수관계인 간 양도 및 비거주자는 적용 제외

<개정이유> 장기 거주한 1세대 1주택자의 양도소득세 부담 완화

<적용시기> '27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

 

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③ 적용 사례

10년간 거주한 1세대 1주택을 20억원에 양도(취득가액: 10억원) 시

  • * 다른 양도소득 및 취득가액 외 필요경비 없는 것으로 가정(이하 동일)
  • (현행) 양도세 약 1,280만원
  • (개정안) 양도세 약 740만원 (약 △540만원 감소)

10년간 거주한 1세대 1주택을 30억원에 양도(취득가액: 15억원) 시

  • (현행) 양도세 약 4,750만원
  • (개정안) 양도세 약 3,900만원 (약 △850만원 감소)

 

3. 2026년 세제개편안 문답자료.pdf 47쪽

 

5) 다주택자의 조정대상지역 주택 양도소득세 중과 한시 완화(소득법 §104⑦)

 

양도세 중과 완화 지역은 서울,과천,광명,성남,수원,안양 동안, 수지,기흥

의왕,하남,동탄,구리 등 수도권 주요 지역입니다

매물 출하를 유도하는 정책입니다.

 

 

 

구분현행개정안
적용 대상다주택자가 보유한 조정대상지역 소재 주택의 양도현행과 동일
1세대 2주택기본세율 6~45%에 20%포인트 가산일정 기간 양도하는 주택의 중과세율을 한시적으로 완화
1세대 3주택 이상기본세율 6~45%에 30%포인트 가산일정 기간 양도하는 주택의 중과세율을 한시적으로 완화
완화요건없음해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우에 한정
개정 이유－다주택자 보유세 정상화에 따른 매도 기회 부여
적용 시기－2027년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용

 

주택 수현행2027년 양도2028년 양도
1세대 2주택기본세율 +20%p+5%p+10%p
1세대 3주택 이상기본세율 +30%p+10%p+15%p

 

 

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(12) 다주택자의 조정대상지역 주택 양도소득세 중과 한시 완화 (소득법 §104⑦)

현 행개 정 안
□ 다주택자의 조정대상지역 소재 주택에 대한 양도소득세 중과 ㅇ (1세대 2주택) 기본세율(6~45%) + 20%p <단서 신설>□ 중과세율 한시 완화 ㅇ (좌 동) - 단, 다음 기간 중 양도 시 중과세율 한시 완화* * 보유기간 2년 이상인 경우에 한정 양도기간 | 중과세율 '27.1.1.~'27.12.31. | +5%p '28.1.1.~'28.12.31. | +10%p
ㅇ (1세대 3주택 이상) 기본세율(6~45%) + 30%p <단서 신설>ㅇ (좌 동) - 단, 다음 기간 중 양도 시 중과세율 한시 완화* * 보유기간 2년 이상인 경우에 한정 양도기간 | 중과세율 '27.1.1.~'27.12.31. | +10%p '28.1.1.~'28.12.31. | +15%p

<개정이유> 다주택자 보유세 정상화에 따른 매도기회 부여

<적용시기> '27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

<특례규정>

  • 중과세율이 적용된 '26년 양도분*도 '27.1.1. 이후 예정·확정신고 시 중과세율 완화(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p) 적용
  • * 보유기간 2년 이상인 경우에 한정

 

 

 

6) 고령 1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례 신설(조특법 §71의3 신설)

 

65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주 주택에서

친족 아니 제3자에 양도 후, 6개월 안에 비수도권 이주시

 

27년은 50%세액감면 (한도 5억)

28년부터는 30% 세액감면 (한도 3억)

세제혜택을 적용해 줍니다

 

5년 내 수도권 주택을 구입하거나 수도권 이주시

감면액을 추징합니다

 

정부는 보유세 부담을 지면서 고가 주택 거주민들을 존중하는 취지라고 하나

수도권에서 좋은 인프라를 누린 고령층이 비수도권으로 이주할 유인이 적습니다

 

구분현행개정안
제도별도 규정 없음고령 1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례 신설
주요 내용해당 없음일정 요건을 충족한 고령 1주택자가 수도권 주택을 양도하고 비수도권으로 이주하는 경우 양도소득세 감면
적용기한해당 없음2028년 12월 31일까지

 

구분적용요건
연령 요건양도일 현재 만 65세 이상
주택 수 요건1세대 1주택자가 양도할 것
거주 요건양도일 현재 해당 주택에서 2년 이상 계속 거주 중이고, 보유기간 중 총 5년 이상 거주할 것
주택 소재지양도하는 주택이 수도권 소재 주택일 것
양수인 요건특수관계인이 아닌 제3자에게 양도할 것
이주 요건양도 후 6개월 이내에 비수도권 지역으로 이주할 것
실제 거주 요건본인과 배우자가 주민등록상 거주지를 비수도권으로 이전하고 실제로 거주할 것

 

양도 시기양도소득세 감면율감면 한도
2027년50%5억 원
2028년30%3억 원

 

 

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(10) 고령 1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례 신설(조특법 §71의3 신설)

현 행개 정 안
<신 설>□ 고령 1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례 ○ (요건) 다음 요건 모두 충족 - 양도일 기준 만 65세 이상 - 1세대 1주택자가 양도 - 양도일 현재 2년 계속 거주 중이며 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 소재 주택 양도 - 특수관계인* 외의 제3자에게 양도 * 직계비속 등 친족, 지배법인 등 - 양도 후 6개월 내 비수도권 지역으로 이주* * 본인 및 배우자 주민등록 거주지 이전 및 실제 거주 ○ (특례) ('27년) 50%(5억원 한도) → ('28년) 30%(3억원 한도) 양도소득세 감면* * 공동소유 또는 시점 달리하여 분할양도하는 경우 지분 비율 또는 분할양도 비율에 따라 안분하여 감면한도 적용 ○ (사후관리) 다음 중 하나에 해당하는 사유 발생시 2개월 내 감면세액·이자상당가산액(1일 0.022%) 납부 - 양도 후 6개월 내 비수도권 미이주* * 본인 또는 배우자가 주민등록상 거주지를 비수도권으로 이동하지 않거나 비수도권에 실제 거주하지 않는 경우 - 양도 후 5년 내 수도권 주택 취득 또는 수도권으로 이주* * 본인 또는 배우자가 주민등록상 거주지를 수도권으로 이동하거나 수도권에 실제로 거주하는 경우 - 감면 받고 처분한 주택을 양도 후 5년 내 재매수* * 양도일 기준 세대원이 매수 ○ (적용기한) '28.12.31.
<개정이유>
비수도권 이주 활성화 및 지역균형발전 지원
<적용시기>
'27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

 

 

 

7) 지방 세컨드홈 양도소득세·종합부동산세 과세특례 확대 등

 

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(11) 지방 세컨드홈 양도소득세·종합부동산세 과세특례 확대 등

① 1세대 1주택 특례 확대 및 적용기한 연장(조특법 §71의2)

현 행개 정 안
□ 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세·종합부동산세 특례* * 1주택자가 인구감소지역 주택 취득시 기존 보유주택에 1주택 특례 적용□ 적용대상지역·주택가액 상한 확대 및 적용기한 연장
ㅇ (주택소재지*) * 종전 주택과 동일한 시·군·구 소재 주택 취득은 제외 ❶ 비수도권(광역시 제외*) 인구감소지역 * 광역시 내 군지역은 포함 ❷ 수도권(접경지역) 인구감소지역 및 비수도권(광역시 제외*) 인구감소관심지역 * 광역시 내 군지역은 포함 <추 가>ㅇ (좌 동) ❸ ❶, ❷ 외의 비수도권(광역시 제외) 지역* * 세부지역 범위는 대통령령에서 규정
ㅇ (주택가액 상한) ※ 공시가격 기준 ❶ : 9억원 ❷ : 4억원 <추 가>ㅇ (좌 동) ❷ : 4억원 → 6억원 ❸ : 4억원
ㅇ (적용기간) '24.1.4. ~ '26.12.31. 중 취득ㅇ '24.1.4. ~ '29.12.31. 중 취득

<개정이유> 지역균형발전 지원 및 인구감소지역 인구유입 유도

<적용시기> '27.1.1. 이후 취득하는 분부터 적용

 

 

 

8) 양도소득세·종합부동산세 주택 수 산정시 제외 등 특례 확대(소득령 §167의3①·종부령 §4의3③)

 

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② 양도소득세·종합부동산세 주택 수 산정시 제외 등 특례 확대 (소득령 §167의3①·종부령 §4의3③)

현 행개 정 안
□ 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세·종합부동산세 특례* * (양도세) 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 중과배제 및 주택 수 산정시 제외 (종부세) 종부세 주택 수 산정시 제외□ 적용대상지역·주택가액 상한 확대
ㅇ (주택소재지*) * 종전 주택과 동일한 시·군·구 소재 주택 취득은 제외 ❶ 비수도권(광역시 제외*) 인구감소지역 * 광역시 내 군지역은 포함 ❷ 수도권(접경지역) 인구감소지역 및 비수도권(광역시 제외*) 인구감소관심지역 * 광역시 내 군지역은 포함 <추 가>ㅇ (좌 동) ❸ ❶, ❷ 외의 비수도권(광역시 제외) 지역* * 세부 지역 범위는 대통령령에서 규정
ㅇ (주택가액 상한) ※ 공시가격 기준 ❶ : 9억원 ❷ : 4억원 <추 가>ㅇ (좌 동) ❷ : 4억원 → 6억원 ❸ : 4억원
ㅇ (적용기간) '26.1.1. 이후 취득ㅇ (좌 동)

<개정이유> 지역균형발전 지원 및 인구감소지역 인구유입 유도

<적용시기> '27.1.1. 이후 취득하는 분부터 적용

 

 

 

 

2. 종합부동산세

 

종부세 납부 인원은 전체 주택 소유자의 3%정도로 48만명 수준입니다.

정부는 세제 개편안에 따라 농특세 포함 5년간 약 9.3조원 세수 증가를 예측하고 있습니다

 

초고가,비거주,다주택자에 대한 종부세가 매우 큰 폭으로 증가합니다

다만, 실거주 1주택자에 대해서는 기본공제액을 12억원에서 14억원으로 인상합니다

 

수도권 중산층의 보유세는 소폭 감소할 것으로 전망됩니다

국토부에서 산정하는 공시가격 이외에 모든 과정을 재설계 했습니다.

 

실거주 1주택자는 14억원까지 기본공제를 올리고

비거주 1주택자라면 공제액이 9억원으로 축소됩니다.

공정시장가액비율도 27년 70%, 28년 3주택 이상인 경우 80%로 인상합니다.

 

27년까지는 1,2주택자와 3주택자와 차등세율이 적용되나

28년부터는 다주택 여부와 무관한 단일 세율이 적용됩니다.

실거주 1주택자의 경우 시가 20-30억원인 경우 세액이 경감될 수 있습니다.

 

27년부터는 보유공제 비중을 절반으로 줄이고, 거주공제를 신설합니다.

27년까지 보유공제는 연 최대 800만원

28년부터는 600만원까지 세액공제를 합니다.

28년부터는 보유공제는 폐지되고 거주공제,고령자 공제만 남습니다.

 

종부세 부담 한도액이 직전 연 대비 1.5배이지만

27년부터 2배로 확대됩니다.

해마다 고가주택 보유자 종부세 부담이 2배씩 늘 수 있습니다.

 

 

 

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종합부동산세 어떻게 바뀌나

*자료=재정경제부

종부세 = (공시가격 - ① 기본공제) x ② 공정시장가액비율 x ③ 세율 - ④ 세액공제

① 기본공제

항목현행개편
거주용 1주택12억원14억원
비거주 1주택12억원9억원
그 외9억원4억원 + (5억원 x 거주용 주택가액/주택가액 합계액)

② 공정시장가액비율(FMV)

항목현행 2026년2027년2028년
1가구 1주택자, 지방 2주택자60%70%70%
3주택자·조정지역 1가구 1주택 외60%70%80%

③ 세율 (단위=%)

과세표준현행 1·2주택현행 3주택 이상2027년 1·2주택2027년 3주택 이상2028년 모든 주택
~3억원0.50.5(현행과 같음)(현행과 같음)(현행과 같음)
3억~6억원0.70.7(현행과 같음)(현행과 같음)(현행과 같음)
6억~12억원1.01.01.31.31.3
12억~25억원1.32.01.52.02.0
25억~50억원1.53.02.03.03.0
50억~94억원2.04.02.74.04.0
94억원 초과2.75.03.55.05.0

*주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 세율 체계 단계적 일원화.

④ 세액공제(1주택자) 개편 (단위=%)

항목구분현행2027년2028년
공제율 (한도 80%)연령별 공제60세~ 20 / 65세~ 30 / 70세~ 40(현행과 같음)(현행과 같음)
공제율 (한도 80%)보유 공제5년~ 20 / 10년~ 40 / 15년~ 50보유·거주 공제 중 선택: 10/20, 20/40, 25/50거주 공제: 20, 40, 50
금액 한도한도 없음800만원600만원

 

출처 : 매일경제신문

 

 

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실거주 1주택 보유세 변화 (단위=원)

단지 (전용면적)위치2026년 공시가격2027년 현행 보유세2027년 개편 보유세(거주)2027년 개편 보유세(비거주)
한남더힐(233㎡)용산구 한남동86.5억8790만1억3028만1억4086만
아크로리버파크(112㎡)서초구 반포동54.7억4551만6142만6906만
도곡렉슬(120㎡)강남구 도곡동31.2억1807만2210만2764만
마포래미안푸르지오(84㎡)마포구 아현동17.5억557만521만777만
왕십리 텐즈힐(84㎡)성동구 하왕십리동14.1억348만308만479만

*2027년 공시가격은 2026년 상승률의 절반 적용 가정. 종합부동산세는 농어촌특별세 포함, 보유세는 재산세+종부세. 세액공제 미적용(만 59세·보유 5년 미만 전제), 고령·장기 거주자는 실제 부담이 이보다 낮음. 은마·잠실주공5의 비거주 수치는 세 부담 상한(200%) 적용 전 기준.

같은 집, 세주면 더 낸다 (단위=원)

반포자이 84㎡(34.9억)

구분보유세
개편안(실거주)2764만
개편안(비거주)3318만
차이+554만 (+20%)

비거주 시 기본공제 9억원 적용 *괄호 안은 공시가격.

다주택자는 보유세 급증 (단위=원)

따로 보유(각 1주택)

단지보유세
은마 84㎡ (26.8억)1631만
잠실주공 83㎡ (30억)2079만
합계3710만원

한 명이 2주택 보유

연도보유세
2026년4488만
2027년8102만
2028년1억450만

4392만원 더 부담(2027년 기준) 같은 자산도 한 사람이 두 채 가지면 보유세 2.2배 *괄호 안은 공시가격.

 

출처 : 매일경제신문

 

 

1) 주택분 종합부동산세 과세대상 조정(종부법 §7①)

 

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(2) 주택분 종합부동산세 과세대상 조정(종부법 §7①)

현 행개 정 안
□ 주택분 종합부동산세 납세의무자 ○ 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자 <신 설>□ 과세대상 조정 ○ (좌 동) ❶ (1세대 1주택자) 주택가액(공시가격) 합계액 14억원 초과 (시가 약 20억원 초과) ❷ (❶ 외) 주택가액(공시가격) 합계액 9억원 초과 (시가 약 13억원 초과)
<개정이유>
세부담 적정화
<적용시기>
'27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

 

 

2) 주택분 종합부동산세 과세대상 조정(종부법 §7①)

 

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(3) 주택분 종합부동산세 기본공제금액 조정(종부법 §8①)

현 행개 정 안
□ 주택분 종합부동산세* 기본공제금액 * 과세표준 = (공시가격 합산액 - 기본공제금액) × 공정시장가액비율□ 기본공제금액 조정
ㅇ (개인) ❶ (1세대 1주택자) 12억원 ❷ (❶ 외) 9억원ㅇ (좌 동) ❶ (1세대 1주택자) 거주 여부에 따라 구분 · (거주) 14억원 · (비거주) 9억원 ❷ 4억원 + (5억원 × 거주주택공시가격 / 주택공시가격 합계액)
ㅇ (법인) 기본공제 없음ㅇ (좌 동)

<개정이유> 세부담 적정화

<적용시기> '27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

 

 

 

3) 종합부동산세 공정시장가액비율 범위 조정 및 인상

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(4) 종합부동산세 공정시장가액비율 범위 조정 및 인상

(종부법 §8①·§13①·②, 종부령 §2의4)

현 행개 정 안
□ 주택분·토지분 종합부동산세* 공정시장가액비율 * 과세표준 = (공시가격 합산액 - 기본공제금액) × 공정시장가액비율 ○ 60% ~ 100% 범위 내 대통령령에서 규정□ 공정시장가액비율 범위 조정 ○ 60% → 70%
□ 주택분 종합부동산세 공정시장가액비율 ○ 60%□ 공정시장가액비율 단계적 상향 ❶ (3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자*) ('27년) 70% → ('28년 이후) 80% * 1세대 1주택자 제외 ❷ (❶ 외) 70%

<개정이유> 세부담 적정화

<적용시기> '27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

 

 

4) 주택분 종합부동산세 세율을 주택가액 기준으로 일원화(종부법 §9①·②)

 

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(5) 주택분 종합부동산세 세율을 주택가액 기준으로 일원화(종부법 §9①·②)

구분현행개정안
주요 내용주택분 종합부동산세 세율주택 수 기준 차등세율 단계적 폐지 및 과세표준 6~12억원 구간 세율 인상

현행: 주택분 종합부동산세 세율

과세표준세율 (2주택 이하*)세율 (3주택 이상)
3억원 이하0.5%0.5%
3억원 초과 6억원 이하0.7%0.7%
6억원 초과 12억원 이하1.0%1.0%
12억원 초과 25억원 이하1.3%2.0%
25억원 초과 50억원 이하1.5%3.0%
50억원 초과 94억원 이하2.0%4.0%
94억원 초과2.7%5.0%
법인*2.7%5.0%

* 공익법인 등 : 0.5~2.7% / 0.5~5.0%

개정안: '27년

과세표준세율 (2주택 이하)세율 (3주택 이상)
3억원 이하0.5%0.5%
3억원 초과 6억원 이하0.7%0.7%
6억원 초과 12억원 이하1.3%1.3%
12억원 초과 25억원 이하1.5%2.0%
25억원 초과 50억원 이하2.0%3.0%
50억원 초과 94억원 이하2.7%4.0%
94억원 초과3.5%5.0%
법인*3.5%5.0%

* 공익법인 등 : 0.5~3.5% / 0.5~5.0%

개정안: '28년 이후

과세표준세율
3억원 이하*0.5%
3억원 초과 6억원 이하0.7%
6억원 초과 12억원 이하1.3%
12억원 초과 25억원 이하2.0%
25억원 초과 50억원 이하3.0%
50억원 초과 94억원 이하4.0%
94억원 초과5.0%
법인*5.0%

* 공익법인 등 : 0.5~5.0%

<개정이유>
세부담 적정화
<적용시기>
'27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

 

 

5) 종합부동산세 1세대 1주택 세액공제 개편(종부법 §9⑤·⑧·⑨)

 

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(6) 종합부동산세 1세대 1주택 세액공제 개편(종부법 §9⑤·⑧·⑨)

현 행개 정 안
□ 1세대 1주택 세액공제 ○ 연령에 따른 세액공제 - 60~65세: 20% - 65~70세: 30% - 70세 이상: 40% ○ 보유기간에 따른 세액공제 - 5~10년: 20% - 10~15년: 40% - 15년 이상: 50%□ 보유기간에 따른 세액공제(보유공제)를 거주기간에 따른 세액공제(거주공제)로 전환 ○ (좌 동) ○ 거주공제로 단계적 전환 - ('27년) ①보유공제(거주공제의 1/2)와 ②거주공제 중 높은 공제율 적용 - ('28년 이후) ②거주공제만 적용
□ 세액공제 공제율 한도 ○ 연령 및 보유기간에 따른 공제율 합계 최대 80% 한도 <신 설>□ 금액 한도 신설 ○ (좌 동) ○ (금액 한도) ('27년) 800만원 → ('28년 이후) 600만원
연령공제율
60~65세20%
65~70세30%
70세 이상40%
보유기간공제율
5~10년20%
10~15년40%
15년 이상50%
보유/거주기간①보유공제②거주공제
5~10년10%20%
10~15년20%40%
15년 이상25%50%
<개정이유>
세부담 적정화
<적용시기>
'27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

 

6) 종합부동산세 세부담 상한 조정(종부법 §10·§15)

 

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(7) 종합부동산세 세부담 상한 조정(종부법 §10·§15)

현 행개 정 안
□ 주택분 및 토지분 종합부동산세 세부담 상한* * 직전연도 총 보유세상당액(재산세+종합부동산세)의 150%를 상한액으로 당해 연도 보유세 부과 ○ 150%□ 세부담 상한 조정 ○ 150% → 200%
<개정이유>
세부담 적정화
<적용시기>
'27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

 

 

 

7) 종합부동산세 납부유예 확대

 

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(8) 종합부동산세 납부유예 확대

① 1세대 1주택자 납부유예 기준 완화(종부법 §20의2①)

현 행개 정 안
□ 종합부동산세 납부 유예 요건 ㅇ ❶~❹ 모두 충족 ❶ 1세대 1주택자 ❷ 납부세액 100만원 초과 ❸ 만 60세이상 또는 5년 이상 보유□ 납부 유예 소득요건 완화 및 확대 ㅇ ❶~❹ 모두 충족 또는 ❶+❷+❺ 충족 - (좌 동)
❹ 직전연도 총급여 7천만원 이하 (종합소득금액 6천만원 이하)❹ 직전연도 총급여 8천만원 이하 (종합소득금액 7천만원 이하)
<신 설>❺ (i)·(ii) 모두 충족 (i) 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주 (ii) 직전연도 총급여 또는 종합소득금액 대비 당해연도 보유세* 비중 10% 이상 * 재산세+종합부동산세(부가세(surtax) 포함)

<개정이유> 납세자 부담 완화

<적용시기> '27.1.1. 이후 납부유예를 신청하는 분부터 적용

 

 

 

 

 

최종 법안 통과는 12월 중이라

일부 변동이 있을 수 있습니다

 

부동산 세제에 대해서는 정부 발표를 유의하여

절세가 되는 의사결정을 추천드립니다

 



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