2026 세제개편안, 양도소득세와 종합부동산세 어떻게 달라질까?

안녕하세요.

💡세무법인 비라이트입니다.



2026년 세제개편안에서 가장 분량이 크고 복잡한 부분이 바로 부동산세제입니다.

특히 양도소득세와 종합부동산세는 큰 방향이 하나로 꿰어져 있습니다.

장기간 갖고만 있던 것에 대한 세제 혜택은 줄이고, 실제 거주한 기간에 비례해 혜택을 주는 방향으로 종부세와 양도세가 동시에 개편됩니다. 다주택자·비거주 보유자에게는 세부담이 늘고, 실거주 1주택자에게는 상당 부분 혜택이 커지는 구조입니다.



Ⅰ. 종합부동산세, 이렇게 바뀝니다

1️⃣과세대상 및 기본공제금액, '거주 여부'로 갈립니다



2️⃣공정시장가액비율, 최대 80%까지 오릅니다

3️⃣세율 체계, '주택 수'에서 '주택 가액' 기준으로 일원화됩니다







4️⃣1세대 1주택 세액공제, '보유'에서 '거주' 중심으로 전환됩니다



👉 그동안 실거주 없이 오래 보유하기만 한 고가주택 1세대 1주택자는 세액공제가 크게 줄어들 수 있어 사전 시뮬레이션이 필요합니다.



5️⃣납부유예, 좀 더 쉬워집니다



6️⃣토지분 종합부동산세도 오릅니다

생산활동과 무관한 종합합산토지의 최고세율이 인상됩니다.





Ⅱ. 양도소득세, 이렇게 바뀝니다

1️⃣장기보유특별공제, 여기서도 '보유'에서 '거주'로 전환됩니다



종부세와 같은 방향입니다. 오래 살았다면 유지, 오래 갖고만 있었다면 축소됩니다.





2️⃣10년 이상 거주한 1주택, 양도세 기본공제가 10배로 늘어납니다

모든 양도소득에 적용되던 연 250만원 기본공제가, 장기거주 1주택에 한해 2,500만원으로 확대됩니다.

3️⃣고령자가 지방으로 이주하면, 한시적으로 양도세를 감면해줍니다

65세 이상이 수도권 1주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 2년간 한시적으로 세금을 깎아줍니다.



4️⃣지방 '세컨드홈' 취득 시 세제 혜택이 더 넓어집니다

인구감소지역 등 비수도권 주택을 추가로 사도, 기존 1주택자 혜택이 그대로 유지되는 범위가 늘어납니다.

👉 1세대 1주택자가 지방 세컨드홈을 취득해도 기존 주택은 1세대 1주택 비과세·종부세 혜택을 그대로 받을 수 있고, 다주택 중과 시에도 세컨드홈은 주택 수에서 제외됩니다.

5️⃣다주택자 중과, 2027~2028년만 한시적으로 완화됩니다

종부세가 정상화(강화)되는 대신, 양도할 기회를 잠깐 열어줍니다.



👉 기존에 이미 양도세 중과를 피하기 위해 급매로 던지신 다주택자분들은 매우 황당하실거에요..

다주택자로서 매도를 고려 중이시라면, 이 2년의 한시 완화 구간이 좋은 매도 타이밍이 될 수 있습니다.



6️⃣비거주 보유주택 혜택, 3가지가 함께 축소됩니다

"실거주하지 않는 주택"에 대한 혜택을 정리하는 흐름이 이어집니다.



7️⃣대신, 부득이한 사정으로 못 산 기간은 거주기간으로 인정해줍니다

위 개편들이 모두 '거주'를 요구하는 만큼, 어쩔 수 없이 못 산 기간에 대한 구제장치도 함께 마련됩니다.





이번 부동산세제 개편은 한 문장으로 요약하면 "실거주 1주택자는 지키고, 비거주·다주택 보유자는 조인다"입니다. 다만 종부세 세부담 상한 확대(150%→200%), 세율 인상, FMV 인상이 동시에 진행되는 만큼 실거주자라도 고가주택이라면 세부담이 늘어날 수 있습니다.

특히 아래에 해당하신다면 사전 진단이 꼭 필요합니다.

• 실거주 없이 오래 보유만 해온 1주택자 (종부세 세액공제·양도세 장특공제 모두 축소)
• 다주택자로서 매도 시점을 고민 중인 경우 (2027~2028년 한시 완화 활용 검토)
• 조정대상지역 내 일시적 2주택을 계획 중인 경우 (특례기간 단축 반영)
• 등록 매입임대주택을 보유한 경우 (혜택 단계적 폐지 스케줄 확인)

우리 집, 우리 보유 부동산에 이번 개편이 구체적으로 어떤 영향을 미치는지 궁금하시다면 세무법인 비라이트로 편하게 문의해주세요