조세회피 목적의 토지 분할 계약과 양도소득세 부과처분 취소소송 ( 대법원-2025-두-33591 )



안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

많은 분들이 눈에 보이는 형식적인 문제만 보고 세법을 생각하십니다.

하지만 세법의 경우 눈에 보이는 형식보다는 실질적인 문제를 더 중요시 합니다.

이러한 실질과세원칙에 대해서 많이들 헷갈려 하시는 부분입니다.

따라서 오늘은 실질과세원칙에 대해서 간단하게 알아보겠습니다.



1. 실질과세원칙이란?

① 정의

법적 형식과 경제적 실질이 서로 다른 경우,

형식이 아닌 ‘경제적 실질’에 따라 세법을 적용·해석해야 한다는 원칙입니다.

② 존재 이유

납세자가 부당하게 세금을 회피하는 것을 막고(조세회피 방지),

세금을 부담할 능력(담세력)에 맞는 공평한 과세를 실현하기 위함입니다.

③ 조세법률주의와의 관계

실질과세원칙은 납세자의 재산권을 부당하게 침해할 우려가 있어 보이지만,

조세법률주의와 대립하는 개념이 아닙니다.

납세자의 예측 가능성과 법적 안정성이 훼손되지 않는 범위 내에서

상호보완적·불가분적 관계를 이룹니다.

2. 실질과세원칙의 3가지 유형

(1) 귀속에 관한 실질과세 (납세의무자 확정)

① 내용

과세대상이 되는 소득·재산 등의 귀속이 명의일 뿐,

사실상 귀속되는 자가 따로 있는 경우에는 '사실상 귀속되는 자'를 납세의무자로 봅니다.

② 대표 사례

㉠ 사업자등록 명의자와 사실상 사업자가 다른 경우 (실제 사업자가 납세의무자)

㉡ 명의신탁 부동산을 매각한 경우 (원칙적으로 명의신탁자가 납세의무자)

(2) 거래내용에 관한 실질과세 (과세표준 계산)

① 내용

소득·수익·재산 등의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 과세표준을 계산합니다.

② 대표 사례

법인이 업무와 무관하게 자금을 대여한 경우,

명칭이 무엇이든 '가지급금'으로 보아 이자 조정 등을 적용하는 것

(3) 조세회피방지를 위한 실질과세

① 내용

제3자를 거치거나 둘 이상의 행위·거래를 단계적으로 거쳐 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 경우

그 경제적 실질에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보아 과세합니다.

② 조세회피 목적의 판단 기준

실질과세원칙을 적용해 과세하려면 '조세회피 목적'이 전제되어야 합니다.

이는 납세자의 주관적 의도에만 의존하지 않고, 거래의 경위·목적, 통상적인 거래인지 여부,

사업목적상 합리성 등을 종합하여 객관적으로 판단합니다.

3. 실질과세원칙의 적용 요건 및 한계

(1) 적용 요건

제3자를 통한 간접적 방법 또는 둘 이상의 행위·거래를 거침으로써

세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 조세회피 목적 인정

법적 형식과 다른 명백한 경제적 실질의 존재해야 합니다.

(2) 적용상의 한계 (판례의 태도)

납세자는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위해

여러 가지 법률관계 중 가장 유리한 하나를 선택할 자유가 있습니다.

따라서 과세관청은 특별한 사정이 없는 한 납세자가 선택한 법률관계를 존중해야 합니다.

여러 단계를 거친 거래에는 중간에 손실 위험이나 외부적 요인이 개입할 수 있으므로,

단순히 '여러 단계를 거쳤다'는 사실만으로 쉽게 그 실질이 하나라 단정하여 과세해서는 안 됩니다.

4. 실질과세원칙의 예외

실질보다 외관이나 형식을 따르는 것이 조세 정의와 조세회피 방지에 더 합리적인 경우,

세법은 예외를 두고 있습니다.

5. 조세회피 목적의 토지 분할 계약과 양도소득세 부과처분 취소소송

( 대법원-2025-두-33591 )

(1) 사건의 개요

① 처분 내용

과세관청(피고)은 2022년 8월 8일, 원고에게 2020년 귀속 양도소득세를 부과함.

② 핵심 쟁점

㉠ 원고가 동일한 매수인에게 토지를 일괄 매도하려다 계약을 해제한 후,

토지를 분할하여 2개의 계약으로 쪼개어 체결하고 잔금 지급일을 서로 다른 연도로 나누어

신고한 행위가 조세회피를 위한 거래형식의 남용(실질과세원칙 적용 대상)에 해당하는지 여부

㉡ 2023년 개정된 조세특례제한법(부칙 규정)에 반하여 위법한 처분인지 여부

(2) 법원의 판단 (원고 패소)

① 실질과세원칙(국세기본법 제14조 제3항) 적용의 정당성: 원고 패소

납세의무자가 선택한 거래형식은 존중되어야 하지만,

오로지 세법상 혜택(연간 감면한도 중복 적용 등)을 받을 목적으로 거래형식을 남용하는

조세회피행위는 허용될 수 없습니다.

원고는 동일한 매수인과 동일한 목적물의 매매계약을 체결했음에도,

1차 계약 해제 직후 토지를 인위적으로 분할하고

잔금 지급일을 2019년과 2020년으로 나누어 2개의 계약을 체결했습니다.

이는 조세특례제한법에 따른 연간 감면한도(1억 원)를 각 연도마다 두 번 적용받아

양도소득세를 줄이기 위한 조세회피 목적의 거래 재구성에 해당하므로,

과세관청이 그 실질에 따라 하나의 거래로 보아 과세한 것은 적법합니다.

② 개정 조세특례제한법 부칙 위반 주장: 원고 패소

㉠ 개정 전 (이 사건 처분 당시)

명시적인 '토지 분할 양도 합상' 조항이 없어,

과세관청은 국세기본법 제14조(실질과세의 원칙)라는 일반원칙을 근거로 과세함.

㉡ 개정 후 (2023. 12. 31. 법률 제19936호 개정)

조세특례제한법 제133조 제2항이 신설되어

"동일인에게 2년 내 분할 양도 시 1개 과세기간에 모두 이루어진 것으로 본다"고 명문화됨.

부칙 제34조에 따라 이 법 시행일(2024. 1. 1.) 이후 양도하는 분부터 적용되도록 함.

㉢ 재판부의 판단

원고는 "개정법 부칙에 따라 2024년 이전 거래에는 분할 양도 합산 규정을 소급 적용할 수 없다"고

주장했으나, 이 사건 처분은 신설된 조세특례제한법 조항이 아니라

그 이전부터 존재하던 상위 법리인 국세기본법상 실질과세원칙에 근거하여 이루어진 것입니다.

개정법이 나중에 명문화되었다고 해서

그 이전의 탈법적 조세회피 행위에 대해 일반 원칙인 국세기본법의 적용이 배제되는 것은

아니므로, 이 사건 처분은 적법합니다.

(3) 최종 결론

(4) 시사점

이번 판결은 납세자가 세법상 혜택을 극대화하기 위해 거래 형식을 인위적으로 쪼개는 행위에 대해

과세관청이 국세기본법상 '실질과세원칙'을 근거로 이를 부인하고 과세할 수 있음을

다시 한번 명확히 확인해 준 사례입니다.

① 거래형식 선택의 한계와 실질의 중대성

납세자는 경제활동을 할 때 가장 유리한 법률관계를 선택할 자유(사적 자치의 원칙)를 가집니다.

하지만 그 선택이 오로지 세법상의 혜택(예: 감면한도 분산)만을 노린

'우회적·인위적 거래 재구성'에 해당한다면,

법적 형식은 효력을 잃고 경제적 실질에 따라 합산 과세될 수 있습니다.

② 명문 규정의 신설과 기존 일반원칙의 관계

2023년 말 조세특례제한법 개정으로 '토지 분할 양도 합산 규정(제133조 제2항)'이

비로소 명문화되었으나,

이 규정이 없던 과거의 거래라고 해서 실질과세원칙의 적용을 피해 갈 수 있는 것은 아닙니다.

즉, 입법 미비나 명문 규정의 부재를 틈타 조세회피 목적의 인위적 계약 쪼개기를 시도하는 행위는

상위 규범인 국세기본법 제14조(실질과세원칙)에 따라 언제든지 제재받을 수 있음을 보여줍니다.

③ 납세자의 예측 가능성과 방어 전략의 한계

절세와 탈세(조세회피)의 경계에서, 계약의 해제와 재계약, 토지 분할 및 잔금 일자의 조정 등이

상식적인 사업 목적이나 경제적 합리성 없이 오직 세금 경감만을 목적으로 이루어졌다면

법적 구제를 받기 어렵습니다.

따라서 향후 부동산 거래 구조를 설계할 때는

형식적 요건뿐만 아니라 '거래의 통상성과 사업 목적상의 합리성'을 반드시 담보해야 합니다.

이상으로 실질과세원칙과 그에 관련된 판례를 간단하게 알아 보았습니다.

이 글이 현재 거래가 실질적으로 어떻게 과세되는지 고민하시는 많은 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면

하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.