2026 세제개편안 Q&A - 양도세와 종부세, 많이 물어보시는 질의사항

💡세무법인 비라이트입니다.

정부는 실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억원에서 14억원으로 상향했습니다.

반면 1세대 1주택자라도 해당 주택에 실제 거주하지 않는다면 기본공제가 오히려 12억원에서 9억원으로 낮아집니다.

'몇 채를 가졌는가'가 아니라 '그 집에 실제로 사는가'가 세부담을 가르는 핵심 기준이 된 것입니다.

💡세무법인 비라이트는 고객의 전입신고 이력과 실거주 요건 충족 여부부터 먼저 점검해 드립니다.

A. 다주택자에게 처음으로 4억원의 기본공제가 신설되지만, 동시에 공정시장가액비율이 70%로 오르고 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%까지 단계적으로 인상됩니다.

세율 적용 기준도 '주택 수'에서 '보유 주택가액 합산' 기준으로 바뀌어, 고가주택을 여러 채 가진 경우 전 구간에서 부담이 늘어날 가능성이 높습니다.

💡세무법인 비라이트는 보유 주택의 공시가격 합산액을 기준으로 개편 후 예상 세액을 미리 시뮬레이션해 드립니다.

A. 아닙니다.

개편안은 2027년 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다.

종부세 과세기준일이 매년 6월 1일인 점을 감안하면, 실제로 처음 반영되는 것은 2027년 6월 1일 기준 보유 현황이며 고지·납부는 2027년 12월입니다. 2026년 말 고지되는 종부세는 현행 기준이 그대로 적용됩니다.

[표 1] 2026년 세제개편안 — 종합부동산세 개정 전후 비교

주택은 보유기간이 아니라 실제 거주기간을 기준으로 하는 '장기거주 소득공제'로 전환되고,

토지·건물 등 주택 외 자산은 기존 장기보유특별공제 방식이 유지됩니다.

이 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되며 2029년까지 단계적으로 본격 시행됩니다.

오래 보유만 하고 실거주하지 않은 주택은 앞으로 공제 혜택이 크게 줄어들 수 있습니다.

A. 네, 다만 요건이 명확합니다.

해당 주택에 10년 이상 실제 거주했고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택자에 한해, 양도소득 기본공제가 현행 연 250만원에서 연 2,500만원으로 확대됩니다.

특수관계인 양도나 비거주자에게는 적용되지 않으며, 요건 미충족 시 종전과 같이 250만원이 적용됩니다.

2027년 양도분부터 적용될 예정입니다.

A. 개편안은 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과를 2027~2028년 한시적으로 완화합니다.

다만 중과 자체가 폐지되는 것이 아니라 세율 가산폭이 줄어드는 수준이므로, 단순히 완화 여부만으로 매도 시점을 결정하기는 어렵습니다. 취득가액, 필요경비, 실제 보유·거주 기간, 다른 특례 적용 가능성까지 함께 따져야 정확한 유불리 판단이 가능합니다.

💡세무법인 비라이트는 고객별 매도 시나리오를 다각도로 시뮬레이션해 최적의 매도 타이밍을 제안합니다.

A. 있습니다.

이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 2027년에는 양도세의 50%(5억원 한도), 2028년에는 30%(3억원 한도)를 감면받을 수 있습니다.

다만 해당 주택에 5년 이상 거주했고 양도일 현재까지 2년 이상 계속 거주 중이어야 하며, 감면 후 5년 이내 수도권으로 재이주하거나 수도권 주택을 취득하면 감면세액이 추징되므로 사전 계획이 중요합니다.

A. 상속세 일괄공제(5억원), 배우자공제, 최고세율(50%) 등 기본 틀은 이번 개편안에서 현행대로 유지됩니다.

다만 가업상속공제·가업승계 증여세 특례의 경영기간 요건이 대폭 강화될 예정이어서, 부동산뿐 아니라 사업체를 함께 보유한 자산가라면 상속·증여 플랜도 함께 재점검할 필요가 있습니다.

[표 2] 2026년 세제개편안 — 양도소득세 개정 전후 비교