안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.
요즘 집값의 상승으로 부모님으로부터 주택을 상속받은 경우
생각치 못한 거액의 상속세를 부담하는 상황이 발생으로 상담을 하시는 분들이 많습니다.
따라서 대부분의 분들이 동거주택 상속공제에 대해서만 알고 있는 듯하여
오늘은 상속주택의 경우 1세대1주택으로 간주되는 상황에 대해서 간단하게 알아 보겠습니다.
1. 동거주택상속공제 '1주택 간주' 특례 사유
동거주택 상속공제는 이전 포스팅에서도 작성했지만
무주택자인 자녀가 고인과 한 집에서 10년 이상 함께 살았던 주택을 상속받는 경우,
주택가액의 100%를 최대 6억 원까지 공제하는 제도 입니다.
다만, 일시적으로 2주택이 되는 경우 등 동거주택 상속공제가 가능한 1주택으로 간주되는
다음의 사유가 있습니다.
(1) 피상속인이 다른 주택을 취득한 경우 ( 일시적 2주택 )
| 내용 | 요건 |
피상속인이 이사 등의 사유로 새로운 주택을 취득한 경우 | 다른 주택 취득 후 2년 이내(*)에 종전 주택을 양도하고 이사할 것 |
(*) 일반적인 납세자의 일시적 2주택 처분 기한은 '3년'이지만,
피상속인의 생전 일시적 2주택인 경우 세법 시행령상 규정된 '2년 이내 양도 및 이사' 요건을
엄격하게 충족해야 특례가 적용됩니다.
(2) 60세 이상 직계존속 동거봉양을 위해 합가한 경우
| 내용 | 요건 |
60세 이상인 부모님을 모시기 위해 합가하면서 부득이하게 2주택이 된 경우 | 합가한 날부터 5년 이내에 종전 주택(또는 직계존속 주택)을 양도할 것 |
(3) 특별한 정책 목적의 주택을 소유한 경우
해당 주택들은 일반 주택 수 계산에서 제외되어
나머지 주택으로 1세대 1주택을 판단하여 동거주택상속공제를 적용합니다.
| 내용 | 대상 주택 |
피상속인이 일반 주택 외에 국가 정책상 보호가 필요한 특수한 주택을 소유하고 있었던 경우 | 국가등록문화유산에 해당하는 주택 이농주택 ( 농어촌 지역 주택) 귀농주택 |
(4) 상속인(자녀)이 1주택자와 혼인한 경우
| 내용 | 요건 |
부모와 자녀가 10년 이상 계속 동거하며 1세대 1주택을 유지했으나, 상속인이 결혼 전부터 1주택을 가지고 있던 사람과 혼인하면서 일시적으로 2주택이 된 경우 | 혼인한 날부터 5년 이내에 배우자가 소유한 주택을 양도(처분)하면, 부모와 자식 세대가 계속해서 1세대 1주택을 유지한 것으로 인정 |
(5) 피상속인이 1주택자와 혼인한 경우
| 내용 | 요건 |
피상속인이 생전에 1주택을 소유한 사람과 재혼 등으로 혼인한 경우 | 혼인한 날부터 5년 내에 배우자 명의의 주택을 양도한 경우 |
2. 장기보유특별공제
(1) 현행
| 원칙: 3년 ~ 15년 | 1세대 1주택 |
| 6% ~ 30% | 보유기간: 3년 ~ 10년 | 거주기간; 2년 ~ 10년 |
| 12% ~ 40% | 8% ~ 40% |
(2) 개편안
(1) 주택 등 장기보유특별공제 개편
① 장기보유특별공제 제도 이원화 및 명칭 변경(소득법 §95②·③)
| 현 행 | 개 정 안 |
|---|
| □ 주택·토지 등 장기보유 및 거주에 따른 소득공제
ㅇ (명칭) 장기보유특별공제
- (대상) 토지, 건물(주택 포함), 조합원입주권
<신 설> | □ 제도 이원화 및 명칭 변경
❶ (명칭) 장기거주 소득공제
- (대상) 주택, 조합원입주권*
* 관리처분계획인가 전 주택인 경우
❷ (명칭) 장기보유 소득공제
- (대상) 토지, 건물(주택 외), 조합원입주권*
* 관리처분계획인가 전 주택 외 건물 또는 토지인 경우 |
- <개정이유>
- 제도개편에 따른 제도 이원화 및 명칭 변경
- <적용시기>
- '28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
3. 상속받은 주택의 장기보유특별공제 ( 대법원-2025-두-34935 )
(1) 양도소득세 부과처분 취소소송
① 쟁점
1세대 1주택 장기보유특별공제(장특공제) 적용 시, 상속받은 주택의 '거주기간'을 계산할 때
피상속인이 생전에 거주했던 기간을 상속인(원고)의 거주기간과 통산(합산)할 수 있는지 여부
② 납세자
상속을 통해 주택을 취득한 뒤 양도하고 양도소득세 신고·납부 후 경정거부처분 취소소송 제기
③ 결과 : 원고(납세자) 패소 (상고 기각)
(2) 법원의 판단
① 장기보유특별공제 거주기간은 '양도자'의 실제 보유·거주 기간 기준
구 소득세법 제95조 및 시행령 제159조의4에 따르면,
1세대 1주택 장기보유특별공제(거주기간별 공제율)를 받기 위해서는
양도자가 해당 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 보유기간 중
실제로 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다.
상속으로 주택을 취득한 경우, 취득일은 '상속개시일'이 되므로
상속인 본인이 실제로 그 주택에 거주한 기간을 기준으로 따져야 합니다.
② 비과세 규정과 장특공제 규정은 입법 취지가 다름
원고는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정에서 상속인과 피상속인의 동일 세대 거주 기간을
통산해 주는 규정(소득세법 시행령 제154조 제8항 제3호)을 장기보유특별공제에도
유추적용해야 한다고 주장했습니다.
그러나 대법원과 하급심 법원은 다음과 같은 이유로 이를 배척했습니다.
㉠ 비과세 제도
주거 생활 안정 및 거주 이전의 자유 보장 목적
㉡ 장기보유특별공제 제도
물가상승분 공제뿐만 아니라, 실제 거주 목적의 주택 소유 장려 및 고가주택 갭 투자 억제 목적
두 제도는 입법 취지와 규정 체계가 다르므로
비과세 특례 규정을 장특공제 거주기간 산정에 그대로 끌어다 쓸 수 없습니다.
③ 조세법률주의 및 신뢰보호원칙 위반 아님
조세법규는 법문대로 엄격하게 해석해야 하며, 합리적 이유 없이 확장·유추해석할 수 없습니다.
세법 개정으로 인해 거주기간 요건이 추가되어 기대했던 공제를 받지 못하게 되었더라도,
이는 납세의무 성립 전 법 개정에 따른 것으로
소급과세금지 원칙이나 신뢰보호원칙에 위배되지 않습니다.
(3) 시사점: 상속주택 양도 시 '거주기간' 요건의 엄격성
고가주택(시가 12억 원 초과)에 해당하는 1세대 1주택을 상속받아 양도할 때,
장기보유특별공제의 최대 혜택(보유 40% + 거주 40% = 최대 80%)을 받으려면
상속인 본인이 상속 후 해당 주택에 실제로 2년 이상 거주해야 합니다.
피상속인이 살았던 기간은 거주기간 산정 시 합산되지 않습니다.
이상으로 상속주택에 대한 1주택으로 간주되는 예시와 장기보유특별공제 판례에 대해서
간단하게 알아 보았습니다.
이 글이 상속주택에 대해서 고민하시는 많은 분들에게 도움이 되었으면 합니다.
위 내용에 더 궁금한 점이 있으시다면
하단의 안양(평촌) 세무사 태성세무회계나 찾아줘 세무사로 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.
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