[강남 양도세 세무사] 다주택 중과, 5월 10일 이후 파셨다면 환급됩니다

안녕하세요, 강남 클라우드 택스 대표세무사 박용운입니다.

최근 "올해 5월에 조정대상지역 집을 팔아 중과를 맞았는데, 세율이 낮아진다는 기사를 봤다. 나도 해당되느냐"는 상담이 이어지고 있습니다. 오늘은 이 질문에 답을 드리겠습니다.

5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 4년 만에 되살아났습니다. 그런데 석 달 뒤인 8월 3일, 정부가 그 중과를 다시 낮추겠다고 발표했습니다. 그리고 여기에 소급 조항이 붙어 있습니다.

즉 5월 10일 이후에 이미 파신 분들도 낮아진 세율을 적용받습니다. 세금을 이미 내셨다면 차액을 돌려받게 됩니다. 무슨 일이 있었던 건지 시간순으로 정리하겠습니다.

1. 5월 10일, 4년 만에 중과가 돌아왔습니다

2022년 5월부터 유예돼 있던 다주택자 중과가 2026년 5월 9일자로 종료됐습니다.

조정대상지역에 주택을 여러 채 가진 분이 그 집을 팔면 기본세율(6~45%)에 가산세율이 붙습니다.

이 제도가 2022년 5월 10일부터 시행령으로 한시 배제돼, 4년 가까이 중과 없이 팔 수 있었습니다. 그 유예가 2026년 5월 9일로 끝났고, 5월 10일 양도분부터 중과가 부활했습니다. 그래서 5월 10일 이후에 파신 분들은 위 세율을 그대로 맞았습니다.

2. 그런데 석 달 만에 다시 낮춥니다

8월 3일 발표된 세제개편안은 2027년과 2028년 두 해 동안 한시적으로 중과를 완화합니다. (조건: 보유기간 2년 이상)

2027년이 가장 낮고, 해가 갈수록 다시 올라가 2029년에 원래대로 돌아옵니다. 정부가 밝힌 취지는 종합부동산세를 올리면서 다주택자에게 «매도 기회»를 준다는 것입니다. (근거: 소득세법 제104조 제7항 단서 신설안, 2027년 1월 1일 이후 양도분부터)

3. 이미 판 사람도 소급됩니다

개편안에는 특례 조항이 붙어 있습니다 — "중과세율이 적용된 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정신고·확정신고를 하는 경우 완화된 세율을 적용한다"(보유기간 2년 이상 한정).

"중과세율이 적용된 2026년 양도분"이란 실질적으로 5월 10일 이후 양도분을 말합니다. 5월 9일까지는 중과가 유예돼 있어 애초에 중과세율이 적용되지 않았기 때문입니다.

얼마나 차이가 나는지 계산해 보겠습니다. 조정대상지역 2주택자가 10년 보유한 집을 팔아 양도차익 5억원이 났다고 가정합니다(중과 대상이라 장기보유특별공제 없음).

차이가 약 7,460만원, 지방소득세까지 포함하면 8,200만원 안팎입니다.

절차는 신고 시점에 따라 갈립니다.

· 예정신고를 아직 안 하셨다면 — 신고 시점이 법 시행 이후라면 완화된 세율로 신고하면 됩니다.
· 이미 신고·납부하셨다면 — 2027년 5월 확정신고에서 차액을 정산받는 것으로 알려져 있습니다.

다만 두 번째 경우의 구체적 절차는 개편안 원문에 명시돼 있지 않습니다. 발표 이후 정부 설명을 언론이 전한 내용이라, 확정신고 정산인지 경정청구인지는 법 개정과 후속 지침이 나와야 확실해집니다. 해당되신다면 지금은 양도 관련 서류를 보관해 두시고, 연말 국회 통과 후 다시 확인하시기 바랍니다.

4. 세율만 보면 계산이 틀립니다

중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 아예 없습니다. 실무에서 가장 많이 놓치는 지점입니다.

소득세법 제95조 제2항은 장기보유특별공제를 규정하면서 괄호에 "제104조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다"고 적어 두었습니다. 제104조 제7항이 바로 중과세율 조항입니다. 즉 중과 대상이 되는 순간 장기보유특별공제는 0%이고, 10년을 보유했든 15년을 보유했든 마찬가지입니다.

이번 개편안은 세율 단서를 붙였을 뿐 이 배제 규정은 건드리지 않았습니다. 따라서 2027~2028년에 완화된 세율을 적용받더라도 장기보유특별공제는 여전히 받지 못하는 것으로 읽힙니다. 「가산이 20%p에서 5%p로 줄었으니 세부담이 4분의 1」이라고 계산하시면 안 됩니다 — 공제가 0이라는 조건 위에서 세율만 낮아진 것입니다.

5. 그럼 언제 파는 것이 유리한가

세율만 보면 2027년이 가장 유리하고 해가 갈수록 좁아집니다. 다만 같은 기간에 종합부동산세가 전면 인상됩니다(2027년 과세대상·기본공제·세율·공정시장가액비율 인상 시작). 즉 버티는 쪽을 택하면 종부세를 매년 더 내면서 양도세는 다시 비싸지는 구조입니다.

참고로 다주택을 정리해 1주택이 되신 뒤 수도권 집을 팔고 지방으로 이주하는 65세 이상 어르신께는 양도세 감면 특례(2027년 50%·한도 5억, 2028년 30%·한도 3억)도 신설됩니다. 제3자 양도, 6개월 내 실제 이주 등 요건이 까다로워 실행 전 확인이 필요합니다.

6. 이건 국회를 통과해야 합니다

중과 완화와 소급 적용은 소득세법을 고쳐야 하는 법률 사항입니다. 9월 정기국회에 제출돼 연말 심의를 거칩니다. 특히 소급 조항은 이미 낸 세금의 환급과 직결되므로 심의 과정에서 범위나 절차가 조정될 수 있습니다. 지금 단계에서 확정된 것처럼 계획을 세우시면 안 됩니다.

마무리 — 지금 확인하실 세 가지

1) 올해 5월 10일 이후에 파셨다면: 양도일·보유기간(2년 이상인지)·신고 여부를 확인하고 서류를 보관하세요.
2) 아직 안 파셨다면: 2027~2028년의 세율 차이와 그 사이 늘어나는 종부세를 함께 계산해야 합니다.
3) 중과 대상이라면: 장기보유특별공제 0을 전제로 계산해야 합니다.

파는 순서와 시점 하나로 수천만 원이 갈리는 구간입니다. 내 경우가 어디에 해당하는지 애매하시다면, 프로필의 10분 전화상담이나 채팅상담으로 문의해 주세요. 선택지별 세액을 나란히 비교해 보여드리겠습니다.

※ 이 글은 작성일 기준의 법령·해석에 따른 일반적인 정보이며, 이 글에서 다룬 세제개편안은 정부안 단계로 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 계산 예시는 이해를 돕기 위한 것으로 실제 세액은 취득가액·필요경비 등에 따라 달라집니다.