[강남 양도세 세무사] 임대사업자 8년 만기, 지금 팔면 50% 2년 더 버티면 70%

안녕하세요, 강남 클라우드 택스 대표세무사 박용운입니다.

최근 채팅상담에서 이런 질문을 받았습니다. 2017년에 준공공임대로 등록한 다세대주택인데 8년 만기가 됐고, 이제 팔려고 하는데 무엇부터 해야 하느냐는 것이었습니다.

절차를 알려드리기 전에 먼저 여쭤봐야 할 것이 있었습니다. 정말 지금 파셔야 하느냐는 것입니다.

8년을 채우면 장기보유특별공제 50%를 받습니다. 그런데 2년을 더 채워 10년을 넘기면 70%가 됩니다. 그리고 다세대는 2년을 더 갈 수 있는 유형입니다. 이 선택을 건너뛰고 절차부터 밟으면, 나중에 돌이킬 수 없습니다.

2017년과 2018년에 등록하신 분들이 지금 딱 8년째를 맞고 있습니다. 이 시점에 짚어야 할 것들을 순서대로 정리해 드리겠습니다.

1. 다세대는 자동으로 말소되지 않습니다

먼저 이것부터 바로잡아야 합니다. 8년이 지나면 구청에서 알아서 말소해 주는 줄 아시는 분이 많습니다.

자동말소는 폐지 유형에만 적용됩니다. 단기민간임대주택 전부와, 장기일반민간임대주택 중에서는 아파트 매입임대가 대상입니다. 2020년 8월 18일 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 그렇게 정리됐습니다.

다세대주택, 빌라, 오피스텔은 존치 유형입니다. 의무임대기간이 지나도 등록이 그대로 살아 있습니다.

이것은 두 가지를 동시에 뜻합니다. 하나는 팔기로 하셨다면 구청 또는 렌트홈에서 직접 말소 신청을 하셔야 한다는 것입니다. 다른 하나가 더 중요합니다. 등록이 살아 있으니 임대를 계속하실 수 있고, 따라서 10년까지 채우실 수 있다는 뜻입니다.

아파트 장기임대는 자동으로 말소돼 버렸기 때문에 10년을 채우고 싶어도 채울 수 없습니다. 다세대만 남아 있는 선택지입니다.

말소 신청은 의무임대기간을 채우신 상태라면 임차인 동의 없이 가능하고, 과태료도 없습니다.

2. 8년은 등록증에 적힌 날부터 세는 것이 아닙니다

임대사업자등록증에는 임대개시일이 찍혀 있습니다. 그런데 세법에서 임대기간을 세는 기준일은 그것과 다를 수 있습니다.

조세특례제한법 시행령은 구청 임대사업자등록과 세무서 사업자등록을 모두 하고 실제로 임대를 개시한 날부터 기간을 센다고 정하고 있습니다. 세 가지가 모두 갖춰져야 시작된다는 뜻입니다.

문제는 2019년에 주택임대 사업자등록이 의무화되기 전에는, 구청에만 등록하고 세무서 등록은 나중에 하신 경우가 흔했다는 점입니다. 이런 경우 등록증상 8년이 지났어도 세법상으로는 아직 못 채운 상태일 수 있습니다.

또 하나, 임대기간은 통산입니다. 중간에 공실이 길었다면 그 기간은 빠집니다. 등록증만 보고 안심하지 마시고 세무서 등록일과 임대차계약 이력을 함께 확인해 보셔야 합니다.

3. 공제율은 8년 50퍼센트, 10년 70퍼센트입니다

요건을 갖추고 파시면 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 장기보유특별공제를 적용받습니다. 2020년 12월 31일 이전에 등록하신 분은 8년 이상 임대 시 50퍼센트, 10년 이상이면 70퍼센트입니다.

여기서 두 가지를 짚어야 합니다.

첫째, 80퍼센트라는 구간은 없습니다. 검색하시다 보면 그런 숫자가 보이기도 하는데, 조세특례제한법이 정한 공제율은 50퍼센트와 70퍼센트 둘뿐입니다.

둘째, 이것이 더 중요합니다. 50퍼센트는 전체 양도차익의 절반이 아닙니다. 임대기간 중에 발생한 차익에만 적용됩니다. 취득한 뒤 한참 지나서 임대를 시작하셨다면, 그 이전 기간에 오른 부분은 이 공제 대상이 아닙니다. 시행령이 기준시가를 기준으로 안분하도록 정하고 있습니다.

8년을 채웠으니 세금이 절반이 되겠구나 하고 계산하셨다가 실제 신고 때 당황하시는 경우가 있습니다. 미리 안분해서 계산해 보시는 것이 좋습니다.

4. 8년에 파느냐, 2년을 더 채워 70퍼센트로 가느냐

여기가 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 20퍼센트포인트 차이가 실제로 얼마인지부터 보겠습니다.

임대기간 중 발생한 양도차익이 2억원이라고 해보겠습니다.

8년 50퍼센트면 1억원을 공제받습니다. 10년 70퍼센트면 1억 4천만원을 공제받습니다. 공제액 차이가 4천만원입니다. 여기에 적용되는 세율에 따라 실제 세금 차이가 정해지는데, 기본세율 40퍼센트 구간이라면 지방소득세까지 합쳐 대략 1,760만원입니다.

2년을 더 임대하실지 지금 파실지가 이 정도 크기의 판단이라는 뜻입니다. 물건 규모가 크면 차이는 더 벌어집니다.

그럼 무엇을 보고 정해야 할까요. 네 가지입니다.

첫째, 2년 동안 임대료 5퍼센트 상한을 계속 지키실 수 있는지입니다. 10년 요건도 5퍼센트 제한이 그대로 붙습니다. 중간에 한 번이라도 어기면 8년 50퍼센트까지 함께 위험해집니다.

둘째, 공실 위험입니다. 임대기간은 통산이라 세입자가 빠진 기간은 빠집니다. 2년을 더 잡으셨는데 공실이 길어지면 10년 도달이 더 밀립니다.

셋째, 세무서 사업자등록일 기준으로 지금 정확히 몇 년째인지입니다. 2번에서 말씀드린 그 문제입니다. 등록일이 늦었다면 남은 기간이 2년보다 길어집니다.

넷째, 2년간의 시세와 보유 비용입니다. 세금 1,700만원을 아끼려다 시세가 그보다 크게 빠지면 의미가 없습니다. 반대로 오를 것으로 보신다면 기다리는 쪽이 두 배로 유리합니다.

정답은 물건마다 다릅니다. 다만 분명한 것은, 다세대는 이 선택지가 살아 있는데 그것을 모르고 8년에 파시면 그 자체로 손해라는 점입니다.

5. 기준시가 요건은 어떤 혜택이냐에 따라 갈립니다

임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하여야 한다는 요건이 있습니다. 그런데 이 요건이 모든 경우에 똑같이 걸리는 것은 아닙니다.

장기보유특별공제 특례의 경우, 이 기준시가 요건은 2018년 9월 13일 대책의 후속으로 그해 10월 23일 시행령 개정 때 들어왔습니다. 그리고 그 개정 부칙에 예외가 함께 규정됐습니다. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득한 경우에는 종전 규정을 따른다는 내용입니다. 주택을 취득할 수 있는 권리, 그러니까 분양권이나 입주권도 포함됩니다. 그 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되는 경우도 마찬가지입니다.

즉 2018년 9월 13일 이전에 취득하셨다면 기준시가가 6억원을 넘더라도 장기보유특별공제 특례를 받으실 수 있습니다.

반면 다주택자 중과 배제나 거주주택 비과세를 보시려는 경우에는 이야기가 다릅니다. 이쪽은 취득 시기와 관계없이 임대개시일 당시 기준시가 요건이 적용됩니다.

같은 물건이라도 어떤 혜택을 받으시느냐에 따라 판단이 갈리는 대목입니다. 소형 다세대나 빌라라면 대체로 충족하시겠지만, 해당 연도의 공동주택가격을 직접 확인해 보시는 편이 확실합니다.

6. 파시기로 정하셨다면 순서는 이렇습니다

첫째, 구청 또는 렌트홈에 등록 말소를 신청합니다. 의무임대기간을 채우셨다면 임차인 동의 없이 가능하고 과태료도 없습니다.

둘째, 매매계약을 하고 잔금과 소유권 이전을 진행합니다. 말소하지 않고 파시려면 매수인이 임대사업자 지위를 그대로 승계해야 해서 거래가 번거로워집니다.

셋째, 세무서에 폐업신고를 합니다. 구청 말소와는 별개 절차입니다. 하나만 하고 끝난 줄 아시는 분이 많습니다. 다른 임대주택이 없으시면 폐업하시면 되고, 주택임대는 면세라 부가가치세 정산은 없습니다.

넷째, 양도소득세 예정신고를 합니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

7. 서류 하나를 빠뜨리면 특례가 날아갑니다

실무에서 가장 아깝게 놓치는 부분입니다.

장기보유특별공제 특례는 신고할 때 과세특례적용신청서를 함께 제출하는 것이 요건입니다. 조세특례제한법이 신청을 하도록 명시하고 있습니다. 8년을 다 채우고 요건을 다 갖췄어도 이 서류를 안 내면 특례를 받지 못합니다.

함께 준비하셔야 할 것은 임대사업자등록증, 표준임대차계약서(임대료 5퍼센트 상한을 지켰다는 증빙), 등록 말소 서류입니다. 임대료 증액 이력은 렌트홈에서 확인하실 수 있습니다.

마무리

정리하면 이렇습니다.

다세대는 자동말소 대상이 아니라 등록이 계속 살아 있습니다. 그래서 직접 말소 신청을 하셔야 하고, 동시에 10년까지 채워 70퍼센트를 받으실 수 있습니다. 8년 50퍼센트와 10년 70퍼센트의 차이는 임대기간 중 차익이 2억원일 때 세금으로 1,700만원 안팎입니다. 8년은 세무서 등록일부터 통산으로 세고, 공제는 임대기간 중 차익에만 적용되며, 신고할 때 신청서를 반드시 함께 내셔야 합니다.

한 가지 덧붙이면, 2026년 세제개편 논의에서 이 장기보유특별공제 특례의 단계적 폐지안이 거론되고 있습니다. 아직 확정된 것은 아니지만, 2년을 더 가실지 판단하실 때 함께 고려하실 사항입니다.

8년 만기가 도래한 임대주택을 갖고 계시다면, 지금 파는 쪽과 2년 더 채우는 쪽 중 어느 편이 유리한지 물건 기준으로 계산해 드리겠습니다. 세무서 사업자등록일 때문에 기간 충족이 애매하신 경우도 서류를 보고 정확히 짚어 드립니다. 프로필의 10분 전화상담이나 채팅상담으로 문의해 주세요.

※ 이 글은 작성일 기준의 법령과 해석에 따른 일반적인 정보이며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 적용은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 사전에 확인받으시기 바랍니다.